行家教你挖出發財中古屋-蘇逸洪用200萬元本金賺進400萬元-愈老、愈破愈好賺!

以往常看到理財雜誌,這些名人,
透過買中古屋輕鬆就賺進百萬,千萬的故事,
都覺得遙不可及,這種事不太可能發生在我身上,
但自從前年上了房地產賺錢筆記作者- 王派宏老師的課後,
開始跟一群同好勤勞的看中古屋後,
這二年來,在新竹區已親自體驗或親眼目賭身旁的朋友,
靠著勤於看屋,買房
輕鬆一次賺進數十萬,甚至百萬的實例!!

建議可以鎖定離自己工作或居住地近的精華區,
 按以下的評估要件,逐一檢示,
  只要夠勤勞,夠堅持,
發財中古屋,就有機會隨時出現在你身邊喔!!

BlogWPH

*你看中的老房子是增值屋嗎?
□1.
位於市中心精華區-(地段還是最關鍵)
□2.
交通便利
□3.
學區及生活機能佳
□4.
鄰近重大公共建設
□5.
社區管理佳
□6.
公設比低、土地持分高
□7.
房屋沒有重大瑕疵
□8.
知名建商建造計分:
1題打勾得5分,
244分,
563分,第782分 將各題得分加總,即為房子的「增值指數」解答:
19
27分 恭喜你!這是一間不受景氣影響,又極具增值潛力的黃金屋。
10
18分 不錯喔!這是一間具有保值性,長線具有增值力的好房子。
0
9分這間房子具有基本的居住條件,但可要小心折舊率大於增值性。

  轉貼 Smart智富月刊第129期 2009-04-29
愈老、愈破愈好賺!

好地段的「爛」房子,其實是黃金屋,而在中古屋市場,這樣的黃金屋特別多。而論房價,中古屋在同一區段中,比起預售屋、新成屋,又是最低的,最適合一般首購族或是預算有限的上班族。
  BlogWPH2
台北市內,一間離捷運不遠的老公寓,曾經開過神壇,久未整理,裡頭又黑又亂,但屋主開價便宜,這樣的中古屋,到底是賣相差的「爛房子」,還是增值潛力強的黃金屋?電視節目主持人蘇逸洪,最愛這種一般人眼中的「爛房子」,因為2007年他曾經靠這樣的老屋,5個月內獲利2倍,用200萬元本金賺進400萬元。那一年,43歲的蘇逸洪率性放下主播工作,展開為期2年的「迷你退休」,單靠偶爾接秀、客串主持就能悠哉生活。原來他過去4年認真研究中古屋買賣,悄悄開始轉型當包租公了!目前,蘇逸洪手上有5間房子,其中2間是父母和自己居住,其餘3間全部出租,每月單是收租就超過10萬元。他手上還有一筆過去兩年賣屋賺進的現金,等著這波房價回跌,再逢低買進。現在,上電視時間雖然少了,但騎腳踏車地毯式看屋的時間卻多了。別人看》神壇屋黑又舊,見了就怕他盤算》等改建,頂樓加蓋租更多最近一次出手,是在200810月,買進的就是前面提到的那間「爛房子」。當時,全球金融海嘯剛爆發,台灣房市冷到幾乎沒人看屋、買屋,但爛景氣並沒有嚇退蘇逸洪,他反而在松山機場附近買下一間屋齡逾25年的4樓老公寓!
這間老公寓,位在一處老舊社區,在整排公寓中,這間房子外表最舊、最黑。原來,前一位房客在公寓裡開神壇,曾發生火災,讓房子的屋況變得很差。不過,聽完仲介的形容,蘇逸洪反而興趣大增,因為別人望之卻步的爛屋,可是他心目中具備增值潛力的黃金屋。
為什麼?蘇逸洪分析,他其實在附近看屋將近1年,跟附近住戶、店家和房仲打聽到許多資訊,包括這個老社區距離即將開通的松山機場捷運站走路只要十多分鐘,而且已經有建商在當地洽談改建。由於房子是老公寓,土地持分高,未來一旦改建,馬上可以賺到可觀的增值利潤。
最後,蘇逸洪用總價820萬元、每坪約28萬元,買下這間權狀29坪、連同頂樓加蓋使用坪數近60坪的老房子。經設計師裝修後,目前老公寓分成兩層出租,每月租金收入33,000多元,付掉每月攤還本利15,000多元的房貸,還有17,000多元的淨收益,租金報酬率接近5%。敢買這間神壇屋,是因為2007年時,蘇逸洪曾只花1小時看屋,就決定買下了一間爛公寓,5個月後轉手,讓他賺進400萬元。那一次投資中古屋的經驗,讓他充分體會:
「只要地段好,房子老、屋況差,反而有賺頭,因為可以用來殺價,獲利空間更大!」回憶那一次的買屋經驗,蘇逸洪表示,一位代書朋友中午用餐時間打電話問他,要不要去看一間老公寓,位在台北市永吉路,29坪開價800萬元。蘇逸洪聽完一算,每坪才27萬多元,以地段來看,這價格確實便宜。別人看》樓下有惡臭,廚衛積黑垢他盤算》土地持分大,1小時成交他先請代書傳真房屋權狀影本,看到老房子的土地持分逾6坪、銀行鑑價後的貸款成數可達7成,他一算,現在土地1坪至少值150萬元,6坪地就值900萬元,他飯也不吃就趕緊去看屋。到了現場,1樓是間小吃店,沒有處理好的垃圾,傳來一陣陣臭味,抬眼看位在2樓要賣的老房子,他心中暗笑:「三面採光的邊間,很加分。」進到房子,由於老舊、久無人住,有些腐臭味,浴室、廚房都積了厚厚的黑垢,後陽台更是散布雜亂的管線。「難看的門面不是問題,因為可以重新裝修。」蘇逸洪暗自計畫著。因為地段好、生活機能佳,房子的格局和採光不錯,加上最重要的是:土地持分大。所以,屋況差反而變成利多,可以逼屋主把價位放低。「最差,大不了就是出租等改建,所以不到1小時,我就決定買了。」蘇逸洪回憶當時的決定。
結果不到半年,樓下小吃店搬走了,換成85℃咖啡連鎖店。很快的,代書朋友來報,有人出價1,200萬元要買這間老公寓,因可現賺400萬元,蘇逸洪馬上爽快賣出。這個成功經驗讓蘇逸洪確信,好地段的「爛」房子,其實是黃金屋,而在中古屋市場,這樣的黃金屋特別多。因為:

1.中古屋市場價格最亂、物件最雜,但亂中反而最能找到好機會。
2.
老房子土地持分高,買房其實是買地,未來獲利空間大。
3.
同地段,中古屋價格最便宜、使用空間最大,最值得投資。從統計資料看,中古屋不但成交量大,幾乎是新成屋成交量的兩倍以上,而且論房價,在同一區段中,比起預售屋、新成屋,又是最低的,最適合一般首購族或是預算有限的上班族。

和蘇逸洪一樣,今年55歲的李媽媽,同樣對中古屋情有獨鍾。李媽媽曾經做過房屋代銷,1982年就投入房地產市場,後來雖然回家做主婦,照顧3名子女,但憑藉挑中古屋的好眼光,他們一家前後換過逾6次房子,一路從台北市郊的新店換進市區、從20多坪的小公寓換到現在捷運旁的80坪電梯大宅,成功累積近億元資產。別人看》地板腐朽,雜草比人高她盤算》產權清楚,土地價值夠回憶早年看屋、買屋、換屋的歷程,「那時沒網路,交易也不透明,必須到處跑、看、問,才能掌握資訊。」李媽媽說,她幾乎每天看34間房子,遇到週末就帶著孩子一起逛「屋」。不只自己看屋,在中古屋市場,要找到漂亮物件,還得有「好幫手」。除了一般房仲、法拍屋仲介,李媽媽還與銀行催收人員、代書、建商保持聯繫,因為「你只要表明手上有些現金,想買房子」,他們為了解決手上賣不掉的房子或是斷頭的房貸戶,通常會樂於提供資料給你。用這些方法,李媽媽曾經兩次買到超值好屋,讓她大賺90%以上。第1次是1993年,那是一間位於美國在台協會(AIT)台北辦事處後面的老洋房,有個大院子,房子很破舊。由於長期沒人住,木地板已經朽爛,院子雜草叢生到比人還高,大大的老榕樹長滿鬚根,晚上路過,會覺有些毛骨悚然。房子外觀不佳,當媽媽的她一點都不在意,和蘇逸洪一樣,她清楚「外在」只要花錢改造,就能重現舒適,但房子價值要看「內在」。什麼是「內在」?就是1.產權清楚、2.土地價值足夠。把權狀調來看,產權沒問題,土地則有78坪。但她不確定這區段價值有多高?於是跑去問建商,若是有這樣的房子要賣,他們會不會買?建商查了土地使用分區和容積率後,表示很想買,李媽媽回過頭來馬上去出價。
結果,她每坪砍到35萬多元,以總價2,760萬元買到手。房子雖老但採光佳,隔間又方正,很適合家人的需求,所以她只換了衛浴、地板重新裝修,再用力整理院子,整理後的空間,竟有4個停車位這麼大。住了3年多,因為換屋賣掉,結果賣到5,300萬元,大賺2,540萬元。另一間大賺的好屋,就是她目前自住的80坪電梯大宅,同樣是在大安區、信義路,原屋主是一對90多歲的老夫婦,因亟需資金,限一次付現金。雖然房子空置10年、完全沒隔間也沒油漆,只簡單做了水泥牆,但因只賣1,400多萬元,每坪不到18萬元,她當天看完就決定買下,同樣查完權狀,馬上付現。現在,這房子已增值到每坪55萬元,潛在獲利超過205%。最近這10年,李媽媽買中古屋,只鎖定3個地段:台北市大安區、靠近大安區的中正區,以及信義區。為什麼只看這幾區的老房子?因為有捷運、明星學區,而且台北重大工程和建設都以這裡為核心,「這裡是台灣人換屋的終點,永遠都有人要接手!」
李媽媽說。看準這一點,即使近來景氣差,她還是會進場挑屋。 抱地不抱房,先培養挑貨能力在台北市中心,蘇逸洪、李媽媽竟然能買到每坪30萬元以下的老房子,戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為很高竿,因為他們深諳中古屋要「抱地不抱房」的道理。

4月初,中古屋市場傳出好消息,國內5大房仲,包括信義、永慶、住商、中信及台灣房屋公布統計,在房價修正、低利優惠房貸等刺激下,第1季整體中古屋的買氣回溫,成交量較去年第4季成長,光是3月就較2月成交量大增40%

不過,對於房市前景,學者普遍看淡。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就指出,目前房價只是反彈,並非房市回溫,景氣並未恢復,未來若失業率居高不下、經濟沒好轉,房價仍會下修。所以「買屋不用急,可以慢慢看」。顏炳立則表示,現在的重點不在於能不能進場,而在於你有沒有「挑貨」能力,如果有能力挑到好房子,最差的結果是「只會買貴不會買錯」,即使進場時「短套」,未來也不會「長套」。像蘇逸洪和李媽媽兩位能夠賺倍數獲利的達人,都是在房市景氣好時,捨得賣;房市冷清時,勇於下手。如果你和他們一樣,練就挑貨的好眼光,房市下跌反而是你進場的好時機!
*中古屋買賣3提醒

1.
自備款及整修費用高
中古屋總價較低,但自備款較高,且銀行對超過25年以上老屋的鑑價金額、核貸成數會較低,加上整修費用等購屋成本,資金使用靈活度較差。

2.詳查老房子的身家
包括房子產權登記、了解屋主搬遷原因及住宅歷史。依《不動產經紀業管理條例》,仲介業者除應向購屋人解說屋況外,消費者也可要求仲介提供各項資料,讓屋況更透明化。除詢問仲介外,還須向鄰居打聽,多一層保障。

3.檢視房屋現狀
屋齡老舊的中古屋,須注意屋內裂縫、供電、漏水等問題,如果是已經裝潢過的中古屋,可要求屋主提供更新證明。
*你看中的老房子是增值屋嗎?
□1.
位於市中心精華區
□2.
交通便利
□3.
學區及生活機能佳
□4.
鄰近重大公共建設
□5.
社區管理佳
□6.
公設比低、土地持分高
□7.
房屋沒有重大瑕疵
□8.
知名建商建造計分:
1題打勾得5分,第244分,第563分,第782分 將各題得分加總,即為房子的「增值指數」解答:
19
27分 恭喜你!這是一間不受景氣影響,又極具增值潛力的黃金屋。
10
18分 不錯喔!這是一間具有保值性,長線具有增值力的好房子。
0
9分這間房子具有基本的居住條件,但可要小心折舊率大於增值性。

JR購屋理財資訊網
新竹房產產、新竹預售屋資訊
桃園青埔房地產、預售屋資訊

淡海新市鎮房地產、預售屋訊

新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢
新竹股票技術分析課程
新竹法拍課程
股票權證套利
http://www.101jr.com/
Facebook粉絲團:www.facebook.com/richfree123