散戶投資客急倒貨,小建商想出脫-自住買家掌握3招撿便宜屋

3個步驟可以交叉比對出是否真的是投資客的跳樓價。
步驟1》先看房屋條件再看價格
步驟2》打聽鄰近個案成交行情
步驟3》上討論區去查價

    (轉貼Smart智富月刊第152期 2011-03-29 )
   奢侈稅政策還沒正式上路,就已經硬生生地澆息了房市交易熱火,這盆冷水來得又快又急,一時間,要買房的人縮手了,大家都在等:房價會不會下修、有沒有便宜可撿?
根據《黑心建商的告白》作者Sway的觀察,雖然價格未見大幅下修,但「散戶」型投資客已急著拋貨,深怕被奢侈稅套牢2年。所謂的散戶投資客是指口袋不深、手上物件不多的小咖投資客,因為進價成本比專業投資客高,相對利潤空間有限,這批人會趕在5月底前出脫手上物件(編按:因為房屋過戶程序約要1個月的時間,拖過6月再賣出,有可能還是會被奢侈稅「卡」到),寧願少賺也不願意7月以後住「套房」。
因此,自住客想撿便宜,不妨多跟房仲打聽,是否有「急售」物件,如果有的話,就可以積極去看房子,以了解價格是否有鬆動。
如果中古屋真的有恐慌性賣壓出籠,預售屋價格也會守不住,建商的議價空間就會拉大,尤其是推案量大的地區。
在買、賣雙方都保持觀望的情況下,資金不足的小建商,可能會先殺價出脫手上建物,自住型買家有機會在4、5月時撿到便宜。接下來教你3招,殺價精準到位。
第1招:預售屋》建商開價先打7折
現階段預售屋市場買氣蕭條,案場「只看、不下訂」是目前普遍現象。信義房屋企研室經理蘇啟榮便說,買氣依然存在,只是態度觀望保守,在新北市林口、三峽、新莊等推案量大的地區,買方逛案場就像在逛特賣會,企圖撿便宜。
鄉林建設副總經理應致德分析,民眾期望奢侈稅能打壓房價,因此買氣急凍;但建商的土地進價成本墊高、建築成本也隨原物料價格攀漲而上升,降價空間並不大,目前多持觀望,不願意降價求售。
永慶房屋研展部協理黃增福表示,現階段建商雖然尚未調降牌告價,但是為了壓制退訂潮、刺激買氣,檯面下的讓價空間變大了。「開價打7折是可以參考的殺價策略」,因為建商開價會比成交價高約2成,加上奢侈稅影響,更提高了讓價空間。
第2招:中古屋》用去年漲幅找出合理價
出價可以用力砍,但該怎麼來回議價,才不至於買貴,就必須先摸清楚屋主底價。Sway建議以去年底的成交價減掉前年底的成交價,把漲幅除以2,就是合理價。舉例來說,前年成交價每坪40萬元、去年成交價每坪50萬元,那麼45萬元就是合理價(〔40+50〕÷2),然後再降低個幾萬元來議價,例如從每坪42萬元開始出價,再慢慢提高。
黃增福表示,奢侈稅稅率10%~15%是賣方讓價的天花板,除非有重大利空,否則不太可能跌幅超過15%。尤其北市房子具稀有性,市中心(指信義、大安、中正、松山、中山區)房價能跌5%已是很大空間,其他行政區跌幅估5%~10%,自住客可據此參考房仲網站上的周邊成交價當殺價參考。
第3招:滯銷戶》3步驟挖出賣方跳樓價
這一波房市買氣急凍,也可能會有一些建商把過去賣了好幾年的滯銷戶拿出來,想加速出清,銷售人員或房仲業務員可能鼓吹「投資客逃命的跳樓價」來利誘消費者,這類房子該怎麼出價,殺多少才划算?Sway建議,以下3個步驟可以交叉比對出是否真的是投資客的跳樓價。
步驟1》先看房屋條件再看價格
千萬別因為房價看起來很合理,就真以為撿到便宜,最好理智地評估該房屋本身的方位、格局、採光等條件,評估是否適合居住。畢竟之所以是「滯銷戶」,一定有其先天缺點,除非你可以忍受,否則買進後,萬一不合住,想脫手,也很難轉手。
步驟2》打聽鄰近個案成交行情
如果可以接受屋況,接下來就可以向鄰近個案打聽成交行情,看看是否真有價格落差,並比對中古屋的成交價格。原則上,新成屋價格應在中古屋的1.2倍左右。如果建商或仲介開價仍高於這個水準,就可以此標準來殺價。
步驟3》上討論區去查價
近2、3年,大台北地區預售屋的開價跳漲,如果是建商把所謂的餘屋或保留戶拿出來賣,即使價格比同區域的其他預售案開價更合理,但跟兩年前推案時相比,價格仍可能偏高。如果是買這種房子,還可以到智邦不動產與Mobile01兩大討論區去查詢去年或前年的成交價格,來交叉比對。

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