中古屋價格合理價格評估的方法

中古屋價格合理價格評估的方法,
以下這幾種方法,我還蠻常用的,而且每個案子,
幾乎都會同時用到好幾個方法,綜合評估後,
才會出價!

1. 新成屋,預售屋成交價反推法
2. 租金報酬反推法-台北可能是2%,但新竹區約6-8%,500萬的房價需年收租金,在30萬到40萬之間,才有吸引力.
3. 市價比較法-直接問仲介啦!!
4. 法拍屋拍定價反推法
5. 請銀行估價
6. 車位算法

以上每個方法都有一定的評量效果,但綜合搭配的使用效果最佳!!
【聯合報╱記者何醒邦】
大台北房市漸轉為買方市場,不少自住客開始出動看房子,宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出, 每個人看不動產的價值有不同觀點,買賣雙方的認知也不盡相同,所以透過不動產估價師,以公正客觀專業的第三者身分,可準確判斷房地產的價值。
郭國任舉出6大簡易估價法。
首先是從附近新成屋價格來推算中古屋,以大台北為例,10年以上中古大樓約折舊5到10%;10年以內大樓約折0到5%;需求強烈的地區則不須折舊。
其次是從租金估算房價,他說,租金與房價有一定關連性,尤其是商用不動產,房價等於年租金除以年報酬率;假設某住宅每月每坪的租金1000元,每年就是12000元,除以平均住宅年報酬率2%,得出合理價位為每坪60萬。
第三項為市價比較法,他建議可請仲介人員出示當地的成交個案行情。
第四項則是從法拍屋價格估算,以大台北的法拍價格為例,每坪少個10%到15% 為合理價位,而精華地段與市價的價差較少,郊區則會差較多;而同一物件若越多人搶標,則準確率越高。
第五項為請銀行進行價格估算,通常銀行的估價都較保守。
最後一項是如何估車位?平面車位約為每坪房價的4、5倍,坡道車位約為平面車位的6、7折,機械車位約為平面的5折。
針對現在想買房的民眾,郭國任說,目前在精華區買到便宜貨並不容易,如果真有需求,則可從過去3年推案量大、目前正在交屋的大樓社區,建案較多的區域,及晚上點燈率不高、空置率高、釋出物件多的社區著手,比較有機會。
郭國任說,奢侈稅政策確實讓市場形勢出現逆轉,在後市一片看跌下,賣方不再高高在上,對自住客而言,是「絕地反攻」的好時機。不過奢侈稅議題至今僅一個多月,市場恐慌氣氛並未形成,不妨再等一陣子,應會看到更多價格合理的房子浮出水面。
他建議,目前是殺價好時機,要勇於出價,但出價前應該多看、多聽,多比較,先做好訪價的功課,在一切都了解後,如果能夠比目前市場行情再便宜1~2成,應該就不太會吃虧。

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