工程師把廢墟打造成黃金屋-1萬元養房 月收入翻6倍

我的房地產導師-潛能激發導師:台中 Dr.City Eric的故事!!

從2年多前開始,星期三下班後或星期六中午,
有空的話我都會從新竹開車前往台中參加Dr.City辦的活動。

Dr.City所辦的單次研討會的課程,不僅收費便宜,僅收個50-100的,還附贈飲料呢!!

更重要的是,Eric及其他講師也都是無私的分享,每每上課我們都是獲益良多!!
除了房產的課程外,我還上過由Eric親自主持的–菁英領袖培訓營第三期(EL3)四天三夜;
我對這個課程是讚不絕口,
Eric為了要激發改造平常一絲不苟魔羯座的我,
竟要我當眾扮演瘋瘋癲癲的濟公,演不到味還不能過關呢!!
這真是挑戰我的潛能極限!
除此之外還讓我結識了一群各行各業的菁英死黨!!
大家四天三夜共患難裡所產生的情誼,更是我一生無價的資產!!

dr.city

握有上百間套房 靠社群分工管理
隨著案子愈投愈多、收入逐步攀高,工程師決定轉行當專業的「包租公」。
現在,他手上投資的套房超過100間,而且不再一個人單打獨鬥,因為「富爸爸」有教:「找到一個賺錢方法,下一步就要讓它系統化。」
去年,他開始經營「包租公社群」,透過網路號召近30位上班族一齊投入包租公生意,這個改變,讓他現在每月收入拉升到18萬元,是當年工程師收入的6倍。

為什麼要找人一起做?
第一、可以分散風險,按他的想法,手上有10萬元資金,頂多投資一個案子,
但如果減到1萬元,則可以投資10個案子,後者風險比較低;
第二、因為案量大,房仲業務員會把好案子先丟過來,投資更順手;
第三、參與者眾,可以分配出租的複雜管理工作,降低個人投入的管理成本。

…接下來請看報導…

不甘上班族收入增加緩慢,工程師柯惇貿決定轉行當專業的「包租公」。現在他多了一個外號:「City Doctor」(城市醫生)。因為他專找鬧區內的閒置空屋,巧手裝扮後再出租,把別人眼中的「呆資產」徹底活化,變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。

這是一個工程師變身網路包租公,讓自己收入翻升6倍的故事。
柯惇貿,64年次,出身公教人員家庭,從小被灌輸穩定工作最重要。退伍後,進入一家網路公司,任職月薪3萬元的小工程師。因為不甘上班族收入增加緩慢,讀了《富爸爸‧窮爸爸》一書後,被作者羅伯特‧清崎(Robert Kiyosaki)點醒:要賺取「非工資收入」,財富才能自由。

小檔案_柯惇貿 出生:1975年
學歷:逢甲大學建築系碩士
經歷:經貿聯網工程師
現職:創發國際不動產投資團隊創辦人
活用心得:都市的廢墟就有賺錢機會
       Eric–柯悙貿–簡直就是我們JR團隊的偶像!!

非工資收入要怎麼賺?「富爸爸」教說:不能去兼差,因為那無法讓你賺到持續而穩定的現金流。柯惇貿想了半天,開始研究買房收租的可能性。可是,他手上存款只有48萬元。以買房自備款至少兩成算,頂多能買總價240萬元的房子,在台北幾乎不可能。

他沒有放棄,往中南部,應該找得到。他轉到母校台中逢甲大學附近找,每個週末,從台北下台中看房子,這樣找了半年,走遍逢甲附近每條小巷,每根電線桿上的紅紙條都撕下來,打電話去問、去看。半年下來,台中西屯區上百間仲介公司,他幾乎都接觸過。

2002年7月,機會來了!1間套房要轉售,出價剛好就是240萬元。當時,柯惇貿算了一下,套房出租,每月租金收入2萬1,000元,扣除銀行利息貸款和雜支,投下去,每月淨收益有1萬元,這位才上班1年的工程師,決定投資下去!

握有上百間套房 靠社群分工管理
隨著案子愈投愈多、收入逐步攀高,工程師決定轉行當專業的「包租公」。現在,他手上投資的套房超過100間,而且不再一個人單打獨鬥,因為「富爸爸」有教:「找到一個賺錢方法,下一步就要讓它系統化。」

去年,他開始經營「包租公社群」,透過網路號召近30位上班族一齊投入包租公生意,這個改變,讓他現在每月收入拉升到18萬元,是當年工程師收入的6倍。

為什麼要找人一起做?第一、可以分散風險,按他的想法,手上有10萬元資金,頂多投資一個案子,但如果減到1萬元,則可以投資10個案子,後者風險比較低;第二、因為案量大,房仲業務員會把好案子先丟過來,投資更順手;第三、參與者眾,可以分配出租的複雜管理工作,降低個人投入的管理成本。

2008年5月,這個網路社群開始了第一個19間套房的投資案,入會門檻只要1萬元,因為回報率穩定,儘管全球金融海嘯爆發,景氣變差,加入的上班族卻愈來愈多。原來在科學園區工作的簡子偉,年薪200萬元,他觀察柯惇貿半年後,覺得這樣運作模式可行,便決定離職專心學做房地產。
帶著30位會員,現在,柯惇貿多了一個外號:「City Doctor」(城市醫生)。因為他專找鬧區內的閒置空屋,巧手裝扮後再出租,把別人眼中的「呆資產」徹底活化,變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。

摸熟環境區域 找出潛力案件改裝
去年12月,柯惇貿相中逢甲商圈內1棟半荒廢的商業大樓。他開始想,改裝辦公大樓資金大,又不易出租,但是大樓閒置的停車場,應該有商機。
儘管停車場機械設備已經損壞,但柯惇貿算一算,修理升降機費用只要30萬元,若27個停車位滿租,年投報率將達96%。由於大樓距離逢甲夜市只有1分鐘路程,甚至可以租給夜市攤販擺放攤車,或租給臨時停車的夜市人潮也可以。

不只靠改造停車場收租,其他投資客沒時間、沒技巧處理的地產投資,只要是空屋,他也出手替人整頓,自己轉手做二房東。
在台中西屯區做了20年代書的黃春子形容:「別人的透天厝租不出去,他也可以承接改成套房租給學生;別人租不出去的套房,他也敢租下來改造再出租。」因為他有腦筋,「可以把廢墟變黃金。
為什麼別人看不出價值的房子,到他手上就可以不一樣?答案只有兩個字:「聚焦」。6年來,他只專注經營台中西屯區,對這裡熟門熟路。當別的投資客另闢戰場,做多角化經營時,柯惇貿卻選擇扎根台中逢甲商圈,即使到現在,他每個禮拜還是會畫定區域,每一條小巷親自走一遍,看看是否有新案件。

只是在景氣冷颼颼的2009年裡,房地產租金收入真的還可以穩穩賺嗎?
柯惇貿自信地說:「不管景氣再差,住屋需求一定有,只是以前願意花9,000元租房子,現在可能會少花1,000元到2,000元,所以高單價產品要更保守謹慎。」 永慶房屋研展部協理黃增福則分析,房價下跌,貸款利率也會降,對包租公來說,成本低,只是這一波景氣讓上班族收入減少,高單價的套房出租壓力確實較大,建議暫時避開。
目前台北住宅租金年投報率約在6%〜8%左右,中南部因為房價便宜,租金收益尚可維持在10%以上。但柯惇貿因應景氣變化,在計算投報率時,已把租金收入下調1成。

如果你正苦思,在爛景氣中,如何增加財富?想想柯惇貿改造停車場和套房的故事,看看身邊是否也有別人不要的資產,巧思妝點一下,說不定它就是一個最佳的生財工具!

*如果你想學,可以這樣做:
Step1 開發案件,算出投報率
柯惇貿的社群每一個成員都可以開發案件,他會提供自己開發案件的檢核表供成員參考,負責開發案件的人必須初步探訪價格,算出預估投資報酬率,如果投資報酬率高於8%,且經過柯惇貿檢查沒有其他疑慮後,開發案件者就可把相關訊息登錄在社群網站上,號召其他成員參與
1.篩選案件:查看案件是否位在學校附近或是交通便利的地方 掌握附近租金行情最低是多少?最高是多少?有什麼配備? 注意貸款成數,最保守可向銀行申貸到房價的幾成? 綜合評估後,年報酬率要高於8%
2.估算取得成本:探訪案件周遭鄰居,取得過去成交歷史紀錄,順帶了解附近住戶品質向仲介公司詢價,可先扮成買方,向不同仲介公司探詢案件附近交易行情;接著,再由其他夥伴扮成賣方,同樣問題再問一次,通常仲介公司會壓低賣方預期,探訪到的價格會較低 查詢附近的法拍屋行情 綜合這些數字,與預估的投報率搭配,模擬出案件的出價區間
3.預估租金收入:循出價模式,透過拜訪鄰居、仲介,找出附近的租金行情 目前景氣不佳,租金收入預估最好按原估行情再往下壓低10%

小提醒_中南部學區投資率高
決定是否要投資,取決於投報率高低。柯惇貿認為1年投報率至少要10%以上才值得進場,由於台北房地產取得成本高,不易達到8%投報率,中南部學區反而比較值得進場。

Step2 社群成員投資,討論利潤分配
受理登記:每個案件投資金額不同,少則10萬元,多則上百萬都有。在這社群,開放出資的金額為每單位1萬元,以先來後到順序登記討論利潤分配:案件登記截止後,全部參與者開會討論利潤分配,包括案件開發者、管理者、甚至銀行貸款者都可分配利潤。

就目前柯惇貿累積的10個案件分析,開發者通常可拿「單月淨收入」的10%~20%,管理者則得「該月營收」的10%~20% 徵求管理者:每個案件都會有個管理者,工作內容包括從裝潢整修的發包、監工,到家具採購、現場帶看,再到後續的租金確認,全都由管理者分擔

Step3 裝潢整修
在裝潢整修案件的期間,管理者一般都要確認改裝前是否有取得合法建照;預估工期會多長?而且每天最好是要監工

小提醒_整修最好找熟識的人
裝潢整修學問大,如果是進行大規模改建,要特別注意管路鋪設,以免事後抓漏花費更多。第1次進行整修,務必找有整修經驗的人當顧問,以縮短學習曲線。

Step4 出租管理
屋子一定要保持乾淨清爽,才能提高出租率,尤其在整修過後,更要確保菸蒂紙屑全都清乾淨。
出租的房客要慎選,其中工作是否穩定是第一要件,女性又比男性穩定性高,在房客繳交租金後,一定要確認是否收到。
設計讓房客準時繳交房租的誘因(如給予折扣,可以和便利商店合作,由超商代收房租,提高方便性)。

小提醒_如何提高出租率?
1.房客第一眼的感覺很重要,保持乾淨清爽是基本條件;2.如果出租對象以單身上班族為主,建議提供電磁爐、電視等設備,增加出租率;3.租不出去的房子未來賣相也不佳,因此適度調降租金、提高出租率,是維持房價的必要手段。

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ERIC KO says:

謝謝Jerry & JR團隊的稱讚,
其實我也還有許多需要學習的地方,
在這一路上走來,
幫助許多人成長是推動我成長的一大動力,
若沒有你及許多人的支持與認同,
我想,我可能也常常會失去前進的動力!!!

除了感謝~還是感謝…
感謝有你及所有願意支持我及城市醫生的夥伴們^^

Eric