《富爸爸》作者清崎打敗不景氣的養錢術

        看了以下這篇報導美國富爸爸,窮爸爸,羅伯特.清崎的文章後,
    再回來看我在台灣的房地產導師們:
   都是在複製同樣的模式,而且都作得很成功,
   也都早已經達到財務自由的境界.
   “成功的方法是可以被複製的”

   只要有心,
   財務自由之路,就在不遠的前方!!

 

獨家專訪《富爸爸》作者清崎

獨家專訪《富爸爸》作者清崎打敗不景氣的養錢術
撰文者:劉 萍、胡健蘭

看到很多人金融海嘯後對投資失去信心,清崎建議,你一定要有新思維:市場崩盤要比大漲時,更有機會。
「股市崩盤、經濟步入蕭條、美元大貶、黃金飆漲……,」這些過去1年你親身經歷的波折,《富爸爸,窮爸爸》作者羅勃特‧清崎(Robert T. Kiyosaki)在2002年出版的《經濟大預言》中,就已提出警告。只是當時他預言,史上最嚴重的股災會在2010年出現,結果,股災比他預期的早到了兩年!
清崎即將在5月中赴新加坡演講,行前提出3大預測:1.這次衰退的時間,會比你預期的還久;2.美元是持續貶值的貨幣;3.不久每盎司1,200美元的金價,將成為常態。
面對這樣的趨勢,《Smart智富》月刊越洋獨家專訪清崎,請他分享在經濟未復甦前的黑暗期,該如何因應?如何保護資產,為財富找到增值的好機會?


「要度過這個黑暗期,你必須從錯誤中學習!」清崎在接受專訪時說,他看到很多人的財富,被這一波金融海嘯吞噬30%以上,他認為,原因出在大家的投資觀念不正確。
不賺價差》把資產當果樹養 才能穩收結果的效益
原來,大部分人是靠賺「價差」在累積財富,那些都只是一次性的收入,而且遇到風暴來襲,一次就全垮。「我不賺價差(capital gain),我賺持續的現金收益(cash flow),例如房屋租金、股票配息、版稅收入等,」清崎說,所以無論景氣好壞、市場漲跌,他都能持續保持富有。
清崎的創業夥伴、現任「富爸爸」公司執行長凱利‧瑞奇(Kelly Ritchie)分析,賺價差和賺現金收益最大的不同,是當你用賺價差的觀念投資房地產和股票時,你看的是房子將來會賣多少錢、股價會漲到多少,但若是為了賺現金收益,你看的是這房子能租多少錢、股票會配多少股利。

因此買房地產不是因為預期房價會漲,而是算出房子買價,一旦轉租出去後的租金報酬率夠高,你可以靠租金,在未來5年、10年「持續」性賺進可觀的現金收益。投資股票亦然,不是因為看好股價會漲,而是發現這檔股票能每年穩定配出夠高的現金股利,單靠股利收入就能帶進可觀的報酬。
用長期現金收益的眼光看待每項投資,馴錢師財商研究中心文化長何宗懿形容,就像是「養」資產,你投資的資產應該要像果樹一樣,不但定期(每月或每年)生出收益穩定的果實(租金、配息),資產本身還會持續長大。過去30年,清崎靠房地產、創業和股票種出3棵養錢樹,讓他從一個只能擠出2,000美元做投資的退伍老兵,變成身價超過1億美元的「收息資產」教父。
房地產,是清崎種下的第1棵養錢樹,這棵養錢樹不但為他帶進長期的現金收益,還供應他後來在創業失敗時,能夠東山再起的資金。
以房養房》學會管理風險 用低成本購屋提高租金收益
時間拉回1973年,清崎打完越戰回到美國,進入全錄公司做業務員,雖然薪水不高,但存了2,000美元(約合新台幣6萬8,000元)頭期款,他馬上買下一間1萬8,000美元(約合新台幣61萬2,000元)的套房收租,扣除房貸支出,每月淨收入只有35美元(約合新台幣1,190元)。
千萬不要小看這35美元,雖然是一筆小錢,但因為持續流入清崎的口袋,1年後,伴隨房產增值,加上手中現金增加,清崎又向銀行貸款買下第2間套房,就這樣以房養房,從套房買到公寓,從一間一間買,到整批收購。
目前,清崎個人名下的出租公寓已超過1,400間,價值超過3,700萬美元(約合新台幣12億5,800元)。
靠著這套投資看現金收益、學會管理風險的養房術,清崎成功打造出一個有現金收益不斷流入的包租公王國,並且安全度過幾次的金融風暴。
從1987年的美股崩盤風暴,到2008年的次貸風暴,清崎不但都沒受傷,反而每次都趁風暴來襲大舉進場撿便宜,為什麼他能做到?靠的就是這套養房術。
在清崎眼中,投資房地產不是看房子的價格,而是要看價值,房子能夠帶進的租金收益,就是它的價值;其次,一般人都擔心,工作收入可能不夠支付房貸,買房子風險太大。清崎卻認為,只要管理好風險,包括個人有好信用能向銀行貸款、把房子管理好可以出租,就可以投資,因為「投資不要怕風險,但要學會管理風險。」
最後,投資房地產是看租金收益的報酬率,因此遇到不景氣,反而要高興,因為買房成本降低,只要租得出去,租金收益反而會比景氣熱絡時更高。這就是為什麼他會在2007年8月,當人們都看壞美國房地產時,還大膽買進出租公寓。
創業致富》從失敗中學習 靠開公司晉身億萬富翁
創業,是清崎所種的第2棵養錢樹,靠著創業收益,讓清崎在47歲時就提前退休。
他曾創業3次,第一次創業,他開公司賣尼龍錢包,結果被台灣、韓國生產的廉價品打敗,賠光所有投資,但他沒有放棄,因為清崎相信:「在這個世界上,最有錢的人都是從創業而來,所以經營公司是致富最好的途徑!」
於是,他從失敗中學習,「每一次失敗,對我都是一種學習,我就不斷去加強自己的財務智商,」清崎說,第2次創業選擇做教育訓練,成功讓他晉身千萬富翁。
1997年,再創辦第3個事業,成立「富爸爸」公司,辦課程、演講,推出現金流遊戲、出版系列叢書,光是推出自己寫的12本富爸爸系列書,累積總銷售量達2,800萬冊,靠版稅就賺進4,000萬美元。
在金融風暴過後,很多人想用創業重新累積財富。清崎以自己為例,提醒想創業的人,在過程中一定會犯錯、遇到問題,必須從錯誤中學習、解決問題,會更接近成功。
買股配息》股市崩盤才進場 坐領高現金收益
高配息股,是清崎種的第3棵養錢樹,不過,他都是在股市崩盤時才進場買股,因為和房子一樣,只要買價夠低,高配息股帶來的現金收益,加上長期還有資產增值機會,可為他帶進豐厚的報酬。
2008年的美股崩盤,清崎就投入上百萬美元買進高收息股,其中1檔海運股,主要業務是將美國穀物運送到印度,他預期美元長期看貶,而印度人對糧食的需求只會愈來愈多,因此,只要美元走貶,這家海運公司運送的穀物就愈多,公司自然能賺進穩定的現金收益,他則可以從中配得豐厚的現金股息。
「每次股市大跌,我都能用漂亮的價格買到股票,我很喜歡他們配發的高股息!」清崎在自己的部落格得意地寫下這段投資故事。
看到很多人金融海嘯後對投資失去信心,清崎建議,你一定要有新思維:市場崩盤要比大漲時,更有機會。
按照清崎的預測,接下來1、2年,市場仍會充滿悲觀訊息,這對大家來說是最好的機會,因為你可以在這期間準備進場,尋找下一個絕佳的投資標的。但在下手前,你必須研究、讀書,從錯誤中學習,充實財務智商,才能用漂亮的價格種下養錢樹,及早享受財富自由的果實。


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