如何計算預售屋合理的房價呢?

其實建商的銷售成本,
跟Jerry以前賣IC的BOM cost很像
IC只要知道IC的Die size,用什麼Package作封裝
大概就可以分析出每顆IC的成本
而預售屋的成本,也是一樣的道理
只要知道建商每坪土地取得的成本,
就可以分析出,建商合理的開價底價喔!
2820-4

預售屋每坪成本計算方式:

 


建商開價 = 預售屋成本〈A〉 × 建商利潤〈B〉

預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈C〉+ 建造成本〈D〉〉 × 管銷係數〈E〉

建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉

建築造價參考表
建築造價參考表

名詞解釋:

A、預售屋成本:建商還未加入自己利潤前,他的總成本乘上代銷的利潤。

B、建商利潤:建商在建案中所要賺取的利潤。

C、建商成本:建商的土地成本除以容積率再除以售坪比,即建商在興建之前每坪需要花的費用。

D、建造成本:建商在興建建案中,所需要建造的費用。

E、管銷係數:建商委託代銷銷售時,給予代銷的總費用,通常為15~20%。

F、土地取得成本:建商購買土地、整合土地,所需的平均成本。

G、法定容積率:只建築物總興建坪數與土地面積的比例,即建坪與地坪的比例。

H、售坪比:用來評估土地價值,通常為1.6~1.7左右。

舉例說明:

以竹南頭份的第一豪宅“上品硯”為例子:
  1. 根據代銷說法與實價登錄網站查詢約25~40萬,故推估土地取得成本〈F〉為25萬元
  2. 法定容積率〈G〉:478%〈有獎勵容積〉
  3. 售坪比〈H〉:1.65〈一般來說約1.6~1.7〉
  4. 由於是豪宅建案,推估每坪建造費約10萬元〈已將建材、公設、廚具、衛浴等含入〉
根據以上的資料,讓我們來推估此建案的成本:
  1. 建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈25萬〉/ 法定容積率〈478%〉 / 售坪比〈1.65〉 = 約每坪3.17萬
  2. 預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈3.17萬〉+ 建造成本〈10萬〉〉 × 管銷係數〈1.15〉 = 約每坪約15.14萬
由以上資料與計算,我們可以推估建商在蓋第一豪宅“上品硯”,他所花的成本每坪大約15萬左右。
這個數字還不包括建商他所想要賺的利潤,所以如果這個建案當初的潛銷價落在18~19萬的話,其實建商的利潤大約在20~30%。
總結:
不管今天您要購買預售屋、新成屋、中古屋,都要謹慎的評估,可利用實價登錄或是多看多比較幾間房子,這樣才可以達到買的便宜、住的安心的房子。
以下文章轉載自林小銘的札記
想知道更多買預售屋的眉角嗎?
歡迎來參加 知名部落客林小銘主講的 預售屋實戰分享喔!
JR購屋理財資訊網
新竹房地產、新竹預售屋資訊
桃園青埔房地產、預售屋資訊

淡海新市鎮房地產、預售屋訊

新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢
新竹股票技術分析課程
新竹法拍課程
股票權證套利
http://www.101jr.com/
Facebook粉絲團:www.facebook.com/richfree123