富旺金富邑-明新科大金房東,挑戰18%年報酬,真的還假的?


昨天下午去竹北喜來登
聽田大權對2013房地產趨勢的演講,
因為這個演講是富旺建設主辦的,
富旺利用田大權在房地產的高人氣,
吸引人潮
演講後順便置入性行銷
介紹富旺建設即將在新豐湖口區
預售的二個建案。
其中一個是3-4房適合自住
湖水景觀的大樓預售案-湖水艷
另一個是強調可以挑戰年報酬18%
的包租套房產品
3-4房自住預售的產品,
對於已經有房子自住的我,
沒有太大的吸引力
反而是號稱挑戰18%年報酬的金房東產品倒是引起了我小小的好奇!


其實新豐湖口這個區域
因為有明新科技大學、中國科技大學再加上湖口工業區的就業人口
所以要對於租屋市場本來就有穩定的需求,
因此本來
當地就有蠻多建商蓋出整個社區都是出租套房的商品
或是也有投資客將整棟透天翻新改建成套房收租的產品
只是這些現有的收租套房產品,
可能因為早期規劃時市場需求很大,因此為求快速大都僅提供基本功能,
房間內僅有床組、書桌、衣櫃、衛浴,
但可能無個人陽台,洗衣機也得和其他同層房客共用;
垃圾還要自己跑回來追垃圾車或偷偷帶去公司倒
或者是透過舊透天改造的,採光和格局都有先天的限制,管線也比較老舊。
當市場供應一多,很容易就淪為殺價競爭,導致投報率下降,
也無法滿足現代人求新求變,回家要放鬆享受的需求。

傳統透天改成的套房
傳統的套房有些都是共用洗衣空間

而富旺金富邑這個產品,應該算是這一區率先打破傳統
由建商統一規劃有公設、有管理整區120戶,2佰多間套房的一個中大型推案。
這樣的產品相較於傳統用透天或公寓改造而成的套房來說,
Jerry認為有以下幾個賣點

  • 一次集合眾多戶數共同分攤公設及管理,可以吸引高素質房客、拉加投報率:        這種整個大樓都是套房的產品,建商在一開始規劃時可以利用大樓公設比,作出健身房、會議室、電影院、閱讀室等公設空間,雖然租金可能會稍高,住戶或房東也可能要繳交較高的管理費,但可以藉此吸引較高素質的房客,拉高房東的投報率:通常能支付較高租金的房客素質、經濟能力都較佳,房東在管理上也比會較輕鬆。例冊新竹園區週邊關新路上的月影或是金山街也是由富旺建設蓋的金凡斯,小套房租金都可租到8仟到1萬多,這個價格都是區域新高,但一樣供不應求。
下圖為關新路月影的公設
對於租房子的人來說,如果回家就像住飯店一樣,
月租金即使比週邊商吕高個1000-2000元,應該還是蠻有吸引力的
關新路昌益月影的泳池公設

  • 向建商購買,可以拉高貸款成數,提高投資報酬率:傳統由透天改造的套房,因為是屋主買進後自行施工,這些施工的費用是比較沒辦法跟銀行貸款,以改一間有獨立衛浴的套房目前大約需要25-30萬的工程成本,改成四間就需要100萬以上的現金,如果原本房貸可以貸八成,但加上改建後成本,如果要轉售,後手通常只能貸到成交總價的5-6成。如果真的要換算實際出資的現金投報率,買這種一開始由建商興建,由建商整批幫你跟銀行談房貸的,通常現金投報率可能會比較高一點,富旺表示金富邑這個產品銀行可以核貸75成。 這也是這個案子標榜18%投報率所玩的數字遊戲。不過羊毛還是出在羊身上,建商可以幫你爭取更高的貸款成數,總價也就可能更高囉! 

以下是富旺金富邑的相關資訊,供大家參考囉!

  • 建設公司:富旺建設
  • 基地位置:新竹縣新豐竹九重劃區、三民南路
  • 周邊路寬:8米、10米
  • 基地面積:1100坪
  • 總共戶數:120戶(含店面)
  • 樓層規劃:最高5樓
  • 房間規劃:每單位3-5套房
  • 規劃坪數:29-51坪
  • 公設比:32%
  • 車位設計:
  • 車位價格
  • 樓層挑高:3.3米
  • 貸款成數:75成
  • 公設:閱讀室、會議室、健身房、景觀水池、戶外休憩區、垃圾分類空間
  • (以上資料,如有疏漏錯誤,請不吝告知指正,謝謝)




    基地相對面置示意圖:

    三房的格局配置,每戶都有獨立陽台喔!

     四房的格局配置,每戶都有獨立陽台喔!

    最後分享這個挑戰18%,建商到底是用什麼邏輯來算的呢?

    以下Jerry分別用一個門牌四個單位及五個單位套房的產品來推算
    目前建商仍在潛銷期,尚未取得正式建照,也還沒有公佈最終的價格
    所以購屋總價是由Jerry預估的方式,放進去推算,
    實際投報率仍要衡量建商最終開價及市場狀況而訂。

    四個套房產品

    預估每間每月租金:6500
    購屋總價:500萬(因建商還未訂出價格,先用500萬預估)
    貸款成數:75成
    年收租金:(6500*4房*12個月)=312,000
    購屋實際出資現金:125萬
    年利息費用:375萬*2.5%=93750
    年度管理費用(網路、第四台、水費、房屋稅)=2萬5
    年報酬率試算:(年收房租-利息費用-年管理費)/出資金額
                            =(312000-93750-25000)/125萬=15.46%
    五個套房產品

    預估每間每月租金:6500
    購屋總價:600萬(因建商還未訂出價格,先用600萬預估)
    貸款成數:75成
    年收租金:(6500*5房*12個月)=390,000
    購屋實際出資現金:150萬
    年利息費用:450萬*2.5%=112500
    年度管理費用(網路、第四台、水費、房屋稅)=2萬5
    年報酬率試算:(年收房租-利息費用-年管理費)/出資金額
                            =(390000-112500-25000)/150萬=16.83%

    但依以上的概念,富旺提出的年報酬挑戰18%,並非不可能
    這也是在富爸爸窮爸爸書中或是現金流遊戲中,一再強調的觀念
    利用銀行的槓桿、房客的槓桿;用銀行的錢、租客的錢來幫你創造高報酬
    房東、投資人只要投入部分現金及少許時間,
    即可創造出一份高報酬的非工資收入。
    而且擁有的套房單位數愈多,投報率、及實質收入都會愈佳。
    透過這樣持續重複操作,等到累積的單位數夠多,
    每個月收到的淨房租收入大於你每月的經濟總支出時,
    就可以達到財務自由的境界。

    Jerry身旁很多老師、好友都因為奉行這套富爸爸現金流理財投資的觀念,
    目前都過個財務自由的生活。
    偶爾收收房租、處理一下租客問題。
    剩餘的時間都是陪陪家人或做自己喜愛的事,
    或者更有甚者連管理房客收租的事情都外包給代租管公司,
    自己過著純收租金不管世事、比公務領18%還要過得開心、務實的包租公生活。


    如果您看完上述的文章,對於富爸爸現金流的觀念想要進一步瞭解的話,
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