看屋筆記-淡海新市鎮:宏泰興富發【海洋都心】-格局風水篇
買房子除了看交通、生活機能
這些最重要會影響自己每天上班通勤、生活等房價長遠增值保值的地段因素外，
其次也是不可不慎重評估的就是每天住在裏面的房屋格局。
海洋都心，總共分成四大棟
每棟樓高最高23層，每層16戶，依不同的八種2-3房的格局對稱組合而成
因此雖然海洋都心總戶數有1600戶之多，但如果從格局去評估，可以簡單的分成以下八大類型，下圖就以A、B棟的圖，簡單跟大家分享Jerry的看法囉!!
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| 這張圖可以看出所有棟別的格局、座向，
是購買預售屋評估不可獲缺的資訊喔 |
海洋都心二期即將開賣，一起來湊團賞屋搶先機喔!!
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| 可以規劃成擁有主卧室、書房、客房
客廳、餐廳這種三房兩廳的產品 是房地產品實用性、流通性最高的 (此為3R2T示意圖舉例，非海洋都心格局) |
海洋都心一期的八種格局中，
是由3戶三房及5戶兩房所組合而成
一般來說，
三房的格局是最主流的房市產品，
通常都會規劃成主卧、書房、客房
等有了小孩會
再視情況把書房或客房
機動的改成小朋友的房間
因此三房的功能，
如果家中居住人口沒有太大的變化，
至少可以滿足5-10年以上的住屋需求。
因此在預算還可以接受的情況下，
三房通常是購屋族群的首選。
但畢竟在現在薪水不漲，物價高漲的趨勢下，
購屋預算常常是首購族群最大的瓶頸，
也因此可以滿足居住基本需求，
可以規劃成主卧、書房或是主卧、客房(小孩房)
這種小坪數兩房的產品，也是非常的熱銷。
海洋都心A1
格局:3房2廳2衛
總坪數：36.18坪
總價評估：
A1總坪數36.18坪算是三房中，坪數第二大的，在海洋都心公設比32%的情況下，
A1的三房室內可使用坪數跟隔壁最小的三房A2大約只有差2坪左右，
但總價卻差了70萬以上。
風水格局：
A1一進門就會看到客廳和陽台，
這個可能會有風水評估上
所謂的開門見廳，開門即見陽台穿堂煞的問題。
未來在作裝潢時，
可以加作玄關來改善
玄關是從大門進入客廳的第一個緩沖區域，
讓動著的氣流進入靜氣，
玄關就是引氣入屋的必經之道，
會令動靜二氣失去平衡而流失，
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| A1建商的傢配圖 |
因此買A1，如果有風水上的顧忌的話，可能還要多一筆COCO來作玄關裝潢
另外兩套衛浴都沒有對外窗，濕氣流通也會是個小問題
採光視野：
朝北和朝東都有採光，
但朝東那面因其他棟別擋住，沒有景觀視野可以欣賞。
朝北那面短期內應該有不錯的視野，
不過長期未來5-10後應該還會有其他大樓的興建
可能影響到整體視野景觀
但畢竟視野這種東西，可能只有入住前幾天會去欣賞，
之後下班回到家通常是攤在沙發下，看著電視，有沒有視野，其實好像也沒那麼重要了。
此外，這戶欣賞景觀視野的代價，可能就是要面對淡水冬天吹來的北風囉!!
海洋都心A2：
格局:3房2廳1衛
總坪數：32.83坪
總價評估：
A2總坪數32.83坪是三房中，坪數最小的，總價最低的，
但最大的缺點是只有一套衛浴(目前圖上看起來是這樣，其實還蠻少看到3房只搭一套衛浴)
總價和功能有時是很難兩全滴……
風水格局：
如果沒有作屏風，一開門就會看到客廳和陽台，
這個跟A1一樣的問題。
衛浴跟A1一樣也是沒有對外窗，
濕氣流通會是個小問題。
客廳有一個很大的柱子，
未來在作裝潢時，可能要特別用心包裝，
不然那麼大的柱子
現在光從圖看就覺得很有壓迫感。
採光視野：
朝北和朝西都有採光，
而且兩面短期內應該都有無限視野
不過長期未來5-10後應該還會有其他大樓的興建
可能影響到整體視野景觀
另外朝西的西曬問題，
主卧夏天可能會比較熱一點。
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| A2建商的傢配圖，餐廳放在廁所旁是怪怪的
不過這都是示意圖，屋主可以視自己的喜好來作客變或裝潢 |
海洋都心A3：
格局:2房2廳1衛
總坪數：26.65坪
總價評估：
買兩房主要都是總價的考量，以26.65坪，一坪約23萬的單價，
加個機械車位，約6百多萬，
總自備款不到150萬，而且是分三年慢慢繳，
這個應該就是海洋都心主打的，別怕買不起的產品。
只要能生出自備款約60萬的門檻，
剩下的自備款分三年工程期間繳完，就讓自己養成強迫儲蓄，
未來交屋後，四佰多萬的房貸，以20年房貸來說，每個月攤還不到3萬，
對一般台北的首購小家庭，這個數字的壓力，應該就沒那麼大了
風水格局：
有開門見廳的問題，
衛浴沒有對外窗，濕氣流通會是個小問題
但風水、濕氣
這個Issue跟有個安定幸福的家
比起來也不是那麼絕對的考量
成家：先求有、再求好，
慢慢來，反而會比較快。
採光視野：
只有朝西一面採光
客廳白天沒開燈應該會很暗
主卧會有西曬的問題
海洋都心A5：
格局:2房2廳1衛
總坪數：27.32坪
總價評估：
這個跟上述A3考量的問題雷同，兩間差不到一坪，總價差不到20萬。
風水格局：
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| A5只有一面採光，而且客廳在最內處，
外部光源很少 |
A5基本上跟A3的格局差不多，但多了一個玄關設計，不會有開門見廳的問題，
也因為這個玄關讓A5多少0.67坪。
採光視野：
只有朝西一面採光
客廳白天沒開燈應該會很暗
主卧會有西曬的問題
海洋都心A6：
格局3房2廳2衛
總坪數：36.91坪
總價評估：
A6是海洋都心一期所有格局中，坪數最大的，當然總價也是最高的囉!!
但以這個坪數加上一個平面車位，總價大約在900到1000萬之間。
1000萬的房價，對一般上班族雙薪家庭來說，不僅是個千萬好宅的心理關卡，
在財務上也有一定的壓力，頭期款200萬，交屋後800萬的房貸
以20年還款來說，一個月約要繳近5萬元的本息和。
以每月房貸支出最好不要超過月收入的1/3來說，
夫妻兩人加起來月薪要有15萬，每月收支財務會比較寬裕。
買房成家是為了讓自己和另一半可以安定下來，
有個穩定的基礎後，再逐步發展事業、家庭
因此在買房決策前，一定要先衡量自己的財務收支，
千萬不要因一時衝動，被建商代銷所描述的美好景象而做出超過預算的決定
這樣未來才不會因為房貸經濟的壓力，導致生活緊張，本末導致。
風水格局：
同樣有開門見廳的風水考量。
工作陽台和客廳陽台設計在一塊，客廳走出去可以透氣看風景。
A6是所有8個格局中，唯一衛浴有對外窗，
在主卧浴缸泡澡，看著朝西的無限視野，應該是件很享受的事。
採光視野：
朝西和朝南兩面大採光、
朝南記得後面好像還有一棟，
會被擋住所以看不到景觀
但都有預留不小的棟距，
三個房間的採光應該都不錯
A6應該是採光最佳的一戶。
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| A6家俱配置示意圖 |
海洋都心A7：
格局2房2廳1衛
總坪數：25.74坪
總價評估：
A7是八個格局中，坪數最小，總價最低的一戶，
這種最低總價的產品，通常在一些格局或設計上無法做到完美
但低價就是他最大的賣點。
風水格局：
電梯出來後，走過一小段路後直沖大門，有點路衝的感覺。
室內完全沒有柱子，空間很好規劃設計，是個不錯的優點。
採光視野：
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗，應該都還算明亮。
海洋都心A8：
格局2房2廳1衛
總坪數：25.74坪
總價評估：
A8比A7多了一個玄關的設計，其他的格局都差不多，
但不知是不是代銷寫的資料有誤，A8因為這個玄關，
從數劇上比起A7多了近3坪，換算下來要多出近70萬的成本。
風水格局：
有玄關的設計，可以避開上述開門見廳動氣和靜氣衝突的風水問題。
室內完全沒有柱子，空間很好規劃設計，是個不錯的優點。
採光視野：
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗，應該都還算明亮。
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| A9會有從A1風切過來的氣場，
即俗稱的壁刀 |
海洋都心A9：
格局2房2廳1衛
總坪數：28.75坪
總價評估：
2房28.75坪加個50-70萬的機械車位或是110萬的平面車位，
總價都還是可以控制在800萬以下。
風水格局：
- 有玄關的設計，可以避開上述開門見廳動氣和靜氣衝突的風水問題。
- 因為A1外圍造型的設計，讓A9在圖上看起來好似有壁刀煞的問題，但如果A1的造型不是實體的柱體，只是金屬槅柵的話，這個問題就不存在，實際的壁刀煞應如下圖所示。
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| 從這個角度看過去，對面大樓垂直切過來
這就是所謂的壁刀煞 |
採光視野：
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗，應該都還算明亮。
總結，購屋成家是一生的大事，但要評估的東西真的還蠻多的
預算、格局、風水、增值等等都可能要評估，
而且真的也很難找到十全十美，全部條件都完美的物件
因此要買房幸福成家
除了要先靠自己勤作功課、一步一腳印，用耐心、細心
持續多看、多比較外
有時候還是需要捉大放小，外加上一點點的衝動、勇氣
這樣才不會愈看愈煩惱、愈看愈買不下手，反而錯失了很多很好的機會。
以上資料分析純屬個人觀點，如果有任何想法，歡迎隨時交流指正喔!!
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