看屋筆記-淡海新市鎮:宏泰興富發【海洋都心】-格局風水篇

買房子除了看交通、生活機能

這些最重要會影響自己每天上班通勤、生活等房價長遠增值保值的地段因素外,

其次也是不可不慎重評估的就是每天住在裏面的房屋格局

海洋都心,總共分成四大棟

每棟樓高最高23層,每層16戶,依不同的八種2-3房的格局對稱組合而成

因此雖然海洋都心總戶數有1600戶之多,但如果從格局去評估,可以簡單的分成以下八大類型,下圖就以A、B棟的圖,簡單跟大家分享Jerry的看法囉!!

這張圖可以看出所有棟別的格局、座向,

是購買預售屋評估不可獲缺的資訊喔

海洋都心二期即將開賣,一起來湊團賞屋搶先機喔!!

可以規劃成擁有主卧室、書房、客房

客廳、餐廳這種三房兩廳的產品

是房地產品實用性、流通性最高的

(此為3R2T示意圖舉例,非海洋都心格局)

海洋都心一期的八種格局中,

是由3戶三房5戶兩房所組合而成

一般來說,

三房的格局是最主流的房市產品,

通常都會規劃成主卧、書房、客房

等有了小孩會

再視情況把書房或客房

機動的改成小朋友的房間

因此三房的功能,

如果家中居住人口沒有太大的變化,

至少可以滿足5-10年以上的住屋需求。

因此在預算還可以接受的情況下,

三房通常是購屋族群的首選。

但畢竟在現在薪水不漲,物價高漲的趨勢下,

購屋預算常常是首購族群最大的瓶頸,

也因此可以滿足居住基本需求,

可以規劃成主卧、書房或是主卧、客房(小孩房)

這種小坪數兩房的產品,也是非常的熱銷。

海洋都心A1

格局:3房2廳2衛

總坪數:36.18坪

總價評估:

A1總坪數36.18坪算是三房中,坪數第二大的,在海洋都心公設比32%的情況下,

A1的三房室內可使用坪數跟隔壁最小的三房A2大約只有差2坪左右,

但總價卻差了70萬以上。

風水格局:

A1一進門就會看到客廳和陽台,

這個可能會有風水評估上

所謂的開門見廳,開門即見陽台穿堂煞的問題。

未來在作裝潢時,

可以加作玄關來改善

玄關是從大門進入客廳的第一個緩沖區域,

當打開大門時,由于室內處于靜止狀態,
而走道(門外)的氣流是動著的,

讓動著的氣流進入靜氣,

《易經》說:吉兇悔吝生乎動,

玄關就是引氣入屋的必經之道,

而氣必須從急轉緩才可以收住。
當打開大門時見到廳堂跟陽臺或窗連成一線,
旺氣直入直出,是泄水之局,

會令動靜二氣失去平衡而流失,

因此玄關的布置好壞可直接影響住宅的風水。
A1建商的傢配圖

因此買A1,如果有風水上的顧忌的話,可能還要多一筆COCO來作玄關裝潢

另外兩套衛浴都沒有對外窗,濕氣流通也會是個小問題
採光視野:

朝北和朝東都有採光,

但朝東那面因其他棟別擋住,沒有景觀視野可以欣賞。

朝北那面短期內應該有不錯的視野,

不過長期未來5-10後應該還會有其他大樓的興建

可能影響到整體視野景觀

但畢竟視野這種東西,可能只有入住前幾天會去欣賞,

之後下班回到家通常是攤在沙發下,看著電視,有沒有視野,其實好像也沒那麼重要了。

此外,這戶欣賞景觀視野的代價,可能就是要面對淡水冬天吹來的北風囉!!

海洋都心A2:

格局:3房2廳1衛

總坪數:32.83坪

總價評估:

A2總坪數32.83坪是三房中,坪數最小的,總價最低的,

但最大的缺點是只有一套衛浴(目前圖上看起來是這樣,其實還蠻少看到3房只搭一套衛浴)

總價和功能有時是很難兩全滴……

風水格局:

如果沒有作屏風,一開門就會看到客廳和陽台,

這個跟A1一樣的問題。

衛浴跟A1一樣也是沒有對外窗,

濕氣流通會是個小問題。

客廳有一個很大的柱子,

未來在作裝潢時,可能要特別用心包裝,

不然那麼大的柱子

現在光從圖看就覺得很有壓迫感。

採光視野:

朝北和朝西都有採光,

而且兩面短期內應該都有無限視野

不過長期未來5-10後應該還會有其他大樓的興建

可能影響到整體視野景觀

另外朝西的西曬問題,

主卧夏天可能會比較熱一點。

A2建商的傢配圖,餐廳放在廁所旁是怪怪的

不過這都是示意圖,屋主可以視自己的喜好來作客變或裝潢

海洋都心A3:

格局:2房2廳1衛

總坪數:26.65坪

總價評估:

買兩房主要都是總價的考量,以26.65坪,一坪約23萬的單價,

加個機械車位,約6百多萬,

總自備款不到150萬,而且是分三年慢慢繳,

這個應該就是海洋都心主打的,別怕買不起的產品。

只要能生出自備款約60萬的門檻,

剩下的自備款分三年工程期間繳完,就讓自己養成強迫儲蓄,

未來交屋後,四佰多萬的房貸,以20年房貸來說,每個月攤還不到3萬,

對一般台北的首購小家庭,這個數字的壓力,應該就沒那麼大了

風水格局:

有開門見廳的問題,

衛浴沒有對外窗,濕氣流通會是個小問題

但風水、濕氣

這個Issue跟有個安定幸福的家

比起來也不是那麼絕對的考量

成家:先求有、再求好,

慢慢來,反而會比較快。
採光視野:

只有朝西一面採光

客廳白天沒開燈應該會很暗

主卧會有西曬的問題
海洋都心A5:

格局:2房2廳1衛

總坪數:27.32坪

總價評估:

這個跟上述A3考量的問題雷同,兩間差不到一坪,總價差不到20萬。

風水格局:

A5只有一面採光,而且客廳在最內處,

外部光源很少

A5基本上跟A3的格局差不多,但多了一個玄關設計,不會有開門見廳的問題,

也因為這個玄關讓A5多少0.67坪。

採光視野:

只有朝西一面採光

客廳白天沒開燈應該會很暗

主卧會有西曬的問題

海洋都心A6:

格局3房2廳2衛

總坪數:36.91坪

總價評估:

A6是海洋都心一期所有格局中,坪數最大的,當然總價也是最高的囉!!

但以這個坪數加上一個平面車位,總價大約在900到1000萬之間。

1000萬的房價,對一般上班族雙薪家庭來說,不僅是個千萬好宅的心理關卡,

在財務上也有一定的壓力,頭期款200萬,交屋後800萬的房貸

以20年還款來說,一個月約要繳近5萬元的本息和。

以每月房貸支出最好不要超過月收入的1/3來說,

夫妻兩人加起來月薪要有15萬,每月收支財務會比較寬裕。

買房成家是為了讓自己和另一半可以安定下來,

有個穩定的基礎後,再逐步發展事業、家庭

因此在買房決策前,一定要先衡量自己的財務收支,

千萬不要因一時衝動,被建商代銷所描述的美好景象而做出超過預算的決定

這樣未來才不會因為房貸經濟的壓力,導致生活緊張,本末導致。


風水格局:

同樣有開門見廳的風水考量。

工作陽台和客廳陽台設計在一塊,客廳走出去可以透氣看風景。

A6是所有8個格局中,唯一衛浴有對外窗,

在主卧浴缸泡澡,看著朝西的無限視野,應該是件很享受的事。

採光視野:

朝西和朝南兩面大採光、

朝南記得後面好像還有一棟,

會被擋住所以看不到景觀

但都有預留不小的棟距,

三個房間的採光應該都不錯

A6應該是採光最佳的一戶。

 

A6家俱配置示意圖

 

 

海洋都心A7:

格局2房2廳1衛

總坪數:25.74坪

總價評估:

A7是八個格局中,坪數最小,總價最低的一戶,

這種最低總價的產品,通常在一些格局或設計上無法做到完美

但低價就是他最大的賣點。

風水格局:

電梯出來後,走過一小段路後直沖大門,有點路衝的感覺。

室內完全沒有柱子,空間很好規劃設計,是個不錯的優點。



採光視野:

只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗,應該都還算明亮。
海洋都心A8:

格局2房2廳1衛

總坪數:25.74坪

總價評估:

A8比A7多了一個玄關的設計,其他的格局都差不多,

但不知是不是代銷寫的資料有誤,A8因為這個玄關,

從數劇上比起A7多了近3坪,換算下來要多出近70萬的成本。



風水格局:

 有玄關的設計,可以避開上述開門見廳動氣和靜氣衝突的風水問題。

室內完全沒有柱子,空間很好規劃設計,是個不錯的優點。

採光視野:

只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗,應該都還算明亮。

 

A9會有從A1風切過來的氣場,

即俗稱的壁刀

海洋都心A9:

格局2房2廳1衛

總坪數:28.75坪

總價評估:

2房28.75坪加個50-70萬的機械車位或是110萬的平面車位,

總價都還是可以控制在800萬以下。

風水格局:

  • 有玄關的設計,可以避開上述開門見廳動氣和靜氣衝突的風水問題。
  • 因為A1外圍造型的設計,讓A9在圖上看起來好似有壁刀煞的問題,但如果A1的造型不是實體的柱體,只是金屬槅柵的話,這個問題就不存在,實際的壁刀煞應如下圖所示。

 

從這個角度看過去,對面大樓垂直切過來

這就是所謂的壁刀煞

採光視野:

只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗,應該都還算明亮。

總結,購屋成家是一生的大事,但要評估的東西真的還蠻多的

預算、格局、風水、增值等等都可能要評估,

而且真的也很難找到十全十美,全部條件都完美的物件

因此要買房幸福成家

除了要先靠自己勤作功課、一步一腳印,用耐心、細心

持續多看、多比較外

有時候還是需要捉大放小,外加上一點點的衝動、勇氣

這樣才不會愈看愈煩惱、愈看愈買不下手,反而錯失了很多很好的機會。

以上資料分析純屬個人觀點,如果有任何想法,歡迎隨時交流指正喔!!

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YOYO says:

第一期最高好像是27樓耶
公設比好像是31.5%喔
是否應該收集正確市場資訊呢?

says:

A9正面對的是金屬隔柵,他的高度是在雨遮的部位
也就是前方看出去的樓頂,跟樓地板的高度
請問這樣何來的壁刀?
有柱位才有壁刀這個道理你不懂嗎?
A7~A8室內幾乎無柱子,這個優點你也看不出來
A9是唯一有浴缸的兩房,主臥室開一個門還能作出四件式主臥衛浴
建議你多看一些案子再來評論