從左邊向右看 金門變金雞

從左邊向右看 金門變金雞
文•攝影╱林洧楨
房價五年漲一倍 免稅店開不停從地回左邊的中國大陸看回來,金門有著最接近大陸本土、類似港澳門戶般的島嶼地利,搭配小三通等交通奧援,觀光業大興,沒有賭在博弈,仍然創造超人氣。
近年的金門商機強力引爆,房、地價狂颯,搖身一變成為兩岸業者搶進、如同金銀島般的新標的。

這裡的房價五年漲了約一倍,精華店面店租也漲三倍,賣得最好的店面一個月內漲價兩千萬元寶出,不只台商搶進,陸企更是早已進駐插旗,因此土地供給吃緊,只怕沒有夠好、夠大的土地資,不怕沒人買。」可別以為房仲業者敘述的是台北市某捷運站旁的房市熱區,事實上他談論的是二0一一年內政部「都市地區地價指數」中,在奢侈稅的衝擊陰影下,還以漲幅七•二%拿下全台冠軍的城市——金門。 


房地產價滾價 
管他奢侈稅 漲幅冠全台過往的印象中,金門是孤懸在邊境上的戰地島嶼。在一九四九年後的兩岸國共爭戰中,由於緊靠著中國廈門,是台灣海防上的重要據點,因此成為數十年前兩岸最為激烈的戰場之一,挺過從古寧頭大捷到八二三炮戰遭受四十多萬發炮彈轟炸,未曾被攻陷,因而以「固若金湯」的黃金要塞形象聞名。
近幾年兩岸密切往來,金門轉型為觀光城市,如今更爆發出驚人的開發價值。二十一世紀不動產公司的金門金城加盟店副店長王瑜文指出,金門房地產近兩年因為漲幅相對大而引發關注,事實上,房價從五年前就開始起漲,原因當然與兩岸關係好轉有關。
在那之前,以金門最精華的金城鎮來說,一戶約四十五坪的透天厝,最貴的不過五百多萬元,但現在市區內,要買一般的透天住宅品,至少都是八、九百萬元以上,甚至破千萬元:公寓式住宅也從每坪八至十二萬元上調為二十至二十五萬元間,漲幅幾乎都翻倍。
從金門縣政府的統計資料來看,觀光業的興盛無疑是刺激金門房地產飄升的關鍵因素。航空搭乘人數從0二年一四O多萬人次,大幅成長到去年的逾二二四萬人次,幾乎是倍數成長。再以海運的小三通來看,旅遊人數則是從O一年不到五•四萬人次,到去年已逼近一五O萬人次,成長約二十七倍。遊客激增,讓金門觀光產業經濟產值在去年達到約八十二億元的規模,其中台灣及國外旅客貢獻約六十一億元、中國旅客則占約二十一億元。
正因為熱絡的觀光發展,讓金城鎮上的一樓店面,租金行情這五年也大幅成長,原本一個店面月租金約兩萬元以下,但現在則是五到六萬元間,也漲了快三倍,同時也支撐出當地免稅店從機場一路開到市區的特異現象。
當地業者指出,最早只有昇恆昌公司在金門機場與水頭碼頭的兩間免稅店,但現在昇恆昌轉投資的金坊又開設了一間店,而且與亞洲最大的香港中國免稅店集團合作的金寶來也進駐水頭碼頭並持續擴張展店:另外,當地業者成立喜莊免稅店品牌,更已經挺進到金城、山外、沙美等三個金門主要城市市區。
陸企眼中金雞 還在主升段 馮侖準備搶進年營收破百億的金門指標產業——金酒總經理吳秋穆也說,近年在金門的年營收約在二十五億到三十億元間,去年能一舉衝到三十八億元以上,兩岸開放後的陸客商機絕對是重要關鍵。
想瞭解近年金門商機爆發的真相,當地建商冠企業副總許燕輝這樣建議:「換個角度,從左邊看過來,才看得出金門的價值!」而他說的「左邊」就是指中國大陸。
他分析,從台灣看金門,也許只是個人口不多的戰後島嶼群。但從中國看過來,金門離廈門很近,往來已有小三通,是大陸人最早能踏上的台灣土地,未來還可能有金廈大橋連通,交通可能更便利,語言又沒有隔閡,加上又是國共兩黨爭戰年代中許多戰爭故事的發源地,因此在大陸的知名度高,所以當兩岸和平開放後,自然產生許多陸客的商機。
過去,中共用再猛烈的砲火也攻不下金門,因此最清楚它的戰略價值:如今商機爆發,它的市場價值,看在陸企眼中,就如同財寶豐富的金銀島一般,是誘人的投資標的,因此積極搶進。所以金門現在不僅有昇恆昌、台開、泰偉電子等台灣的上市櫃公司與昇恆昌等業者進駐投資,更早在一O年,就有來自廈門的第一家陸企——華天集團結合台灣資金,共組延銘開發公司,投資開發金門。
「投資台灣的地點,除台北之外,詢問最多的是金門,不是台中,更不是高雄—大陸人可能分不清楚台北市與新北市,但對於金門卻瞭解得多,這是金門的一大優勢。」近期自稱因為熱愛台灣,讓自己變成陸企圈中「台灣主要推介人」的萬通集團總裁馮侖,更明確指出陸企對金門的看好度。馮侖同時表明,繼新北市小坪頂推案後,萬通集團下一個最可能搶進的地點就是金門,而且據他所知,不僅眾多陸企都對金門很戚興趣,甚至已有部分業者進場,不難看出金門對陸企的市場魅力。
確實,除了明著來的延銘開發與萬通集團外,金門縣議員陳滄江也觀察到暗著來的更多。他表示,私下透過台商人頭、或是轉為外商等手法包裝的陸資,都早已進入金門,而且買了不少資產,這也是近兩年房地產飄漲的潛在原因,只是金門人惜售,多半都還沒整合完成,無法大舉開發,所以威力還沒顯現。長期而言,這會是金門房地產的隱憂,只不過金門基期過低,所以預期至少五年後才會看到對市場的負面影響。

利多還沒完 
再創高峰 就等金廈大橋「地價漲幅的第一名,金門今年應該還是會連莊,這裡的房地產至少還會旺五年,」當地建商更是這樣樂觀看待金門前景,理由是目前金門的開發程度低,連一家五星級旅館都沒有,加上不動產價格基期低,市場才剛起步,隨著近期金門大橋連通大、小金門,以及小三通夜航開通,明年也會有昇恆昌與台開的購物中心陸續完成,都有機會進一步帶動當地發展。同時,市場上雖然房、地價高漲,但金門人仍普遍惜售,能買賣的物件不多,能大面積開發的土地也少,因此在供不應求的情況未改善前,金門房地產自然是只會繼續水漲船高。
下一個帶動金門再創高峰的關鍵契機,不論是當地政府、民眾、業者或陸企都認為,將是金廈大橋的興建。
目前的路線規畫上,據瞭解,金門縣政府認為最近距離是從小金門接通,而且現在金門大橋已動工,未來會連接金門與小金門,因此從小金門連接廈門將是最能兼顧金門發展的動線;不過中國方面,由於廈門島未來要將國際機場移往大嶝島,因此傾向走大小嶝島,然後連接金門東北部的金沙鎮,高雄建商振美建設就在這附近布局。
至於連接後的國防安全考量,金門縣長李沃士認為,可以考慮用輕軌運輸取代車輛自由行駛的橋墩想法,這樣會比較有助於出入境的控管,既能提高便利性,又兼顧國防安全。只不過,雖然當地人殷殷期盼,但最終仍取決於兩岸政府,顯然牽引金門過去與未來的關鍵,始終都是兩岸政策