軍宅1屋2賣 女判賠2930萬

孫 寅律師 是我們聘請的律師顧問,

以下是前年處理過的一個CASE,挺具參考性的。
買賣合約簽定後反悔或無法履法是可以要求賣方加倍賠償的!!
以下是這則訟訴的新聞及法院實錄,跟大家分享,有任何購屋糾紛的問題
也歡迎來信詢問,我們可以請律師顧問幫您講答喔!!
法律–不保護好人、也不保護壞人,只保障懂的人。
 

軍宅買賣要公證加信託,才能避免一屋二賣

bBG9Nf6ApBbD36Pk7WucCw

 軍宅12賣 女判賠2930

20110601
【張欽╱台北報導】男子李唯爾七年前以一千三百五十萬元,向姚榴新預買北市松山區「健安新城」軍宅,約定今年二月過戶,但李發現姚女一屋二賣,因欠他人一千二百萬元致房屋被查封,憤而告姚女違約,求償兩倍訂金的違約金及五百萬元懲罰賠償共二千九百三十萬元。台北地院認定姚女違約,判她及保人要全賠。
李唯爾與姚榴新昨聯絡不上,無法得知回應。但李指控,七年前以一千三百五十萬元向姚榴新預定買下「健安新城(原松山通航聯隊基地慈恩四村)」四樓房屋,先付訂金一千二百一十五萬元,並約定姚女取得產權後五年辦過戶。
姚女二○○六年二月取得產權後,應於今年二月辦過戶,但姚女一屋二賣,因欠女子林春惠一千二百萬元,被林女於去年六月向法院聲請查封房屋,李憤而控告姚女違約。姚榴新辯稱沒有違約且違約金過高。
因欠錢而被查封
法官審理認為,姚榴新賣軍宅並約定過戶日期,卻因一屋二賣及欠債致房屋被查封無法履約,昨判姚女要依約賠李已付的兩倍訂金及懲罰性賠償五百萬元,共二千九百三十萬元。
臺灣臺北地方法院民事判決      100年度重訴字第100
原   告  甲○○
訴訟代理人  孫  寅律師
被   告  乙○○
兼訴訟代理人 丁○○
前列二人共同
訴訟代理人  張建鳴律師
被   告  丙○○
訴訟代理人  杜孟真律師
       林雅慧律師
上列當事人間請求損害賠償等事件,本院於民國100524日言
詞辯論終結,判決如下:
      
被告應連帶給付原告新臺幣貳仟玖佰參拾萬元,及自民國一百年
五月二十四日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣玖佰柒拾柒萬元供擔保後,得假執行;但
被告以新臺幣貳仟玖佰參拾萬元供擔保後,得免為假執行。
    事實及理由
一、原告起訴主張:
(一)原告甲○○於民國93 223日,以新臺幣(下同)1350
      萬元之價格,向被告乙○○購買坐落在臺北市○○區○○
      17-7地號土地及其上門牌號碼:臺北市○○區○○路
      43114樓之3建物(下稱系爭不動產),雙方並訂有「
      不動產預定買賣契約書」(下稱系爭契約)。因系爭不動
      產為被告乙○○承購之軍眷住宅,依規定自產權登記日起
      未滿 5年不得將出售、出典、贈與或交換。故原告與被告
      乙○○約定,自被告乙○○於取得產權登記日起(即94
      126日)5年後辦理過戶,並於買賣契約第6條約定:「.
      ..當承辦單位或依法令規定准許且可移轉時,乙方即應將
      產權移轉給甲方 …」,系爭不動產並先移轉占有予原告
      ,並交付所有權狀原本及印鑑證明供將來辦理移轉登記使
      用。原告復依約給付1215萬元,尾款 135萬元則約定於移
      轉登記予原告時給付,系爭不動產並已設定第 2順位最高
      限額抵押權1800萬元予原告。
(二)詎告所居住之系爭不動產竟於99 6月間遭本院查封,由
      本院以99年度司執字第 51863號給付票款強制執行事件受
      理之(下稱系爭執行程序),經原告閱卷後始知被告乙○
      ○與被告乙○○之子即被告丁○○疑似共同積欠訴外人林
      春惠1200萬元,而分別於99 422日、同年月30日簽發
      面額600萬元之本票(下稱系爭2張本票)予林春惠,林春
      惠因而於9955日向本院聲請本票裁定並查封現仍登記
      予被告乙○○名下之系爭不動產。
(三)依原告與被告乙○○、丙○○、丁○○共同訂定之不動產
      預定買賣契約書(下稱系爭契約書)第6條約定:「
      、若乙方違約不賣,或不履行本約,或不移交買賣標的,
      經甲方通知逾七日仍不履行時,甲方得解除本契約,解約
      時乙方應將所收款項加倍返還甲方,如甲方另有損害,乙
      方應賠償甲方一切損害 …」;第10條約定:「雙方若有
      違反以上任一條款,願給付對方懲罰性違約金五百萬元整
      」;第11條約訂:「連帶保證:丙方(即被告丁○○和丙
      ○○)對以上條款皆已充分瞭解,願對乙方基於本約所生
      之一切義務,負連帶保證及賠償之責,並放棄先訴抗辯權
      」。本件因被告乙○○、丁○○共同簽發面額1200萬元本
      票與林春惠,致系爭不動產遭林春惠聲請查封、拍賣以清
      償該筆債務,故被告乙○○已無法移轉系爭不動產所有權
      登記予原告,且係可歸責於債務人之給付不能,爰依民法
      規定及系爭買賣契約第 6條、第10條約定,請求被告三人
      連帶給付以給付買賣價金之兩倍即2430萬元及違約金500
      萬元予原告。
(四)對被告抗辯之主張:被告雖抗辯系爭契約書違反國軍老舊
      眷村改建條例第24條第 1項之強行規定無效云云。然關於
      修正前土地法第30條之農地買賣、國民住宅條例第19條、
      21條國宅買賣、原住民保留地買賣等與上開規定國軍老
      舊眷村改建條例第24條第 1項類似之規定,最高法院多認
      為若債權契約經當事人約定有民法第246條第1項但書及第
       2項之情形,則契約仍為有效。而兩造之系爭契約乃約定
       …第六條、產權移轉:乙方保證本房地產產權清楚,
      絕無一屋數賣情事,當承辦單位或依法令規定准許且可移
      轉時,乙方即應將產權移轉給甲方 …」此約定自合於名
      法第246條第1項、第 2項之規定,是被告抗辯顯屬無據。
      至被告抗辯酌減違約金一節,系爭買賣契約第 6條規定違
      約金之性質為損害賠償額預定之違約金,契約第10條則為
      懲罰性違約金,並無重複約定之疑義。至於本件約定高額
      違約金目的,在確保被告履行債務,以保障原告權益。系
      爭不動產經本院查封後,拍賣底價高達3200餘萬元,市值
      更高達3600萬,如被告清償本件違約金,尚有高達近700
      萬之利益,倘若同意酌減違約金,不啻鼓勵被告違約獲取
      不法利益,是其抗辯自屬無由。
(五)聲明:1.被告應連帶給付原告2930萬元及自100524
      起至清償日止按年息百分之五計算之利息;2.願供擔保請
      准宣告假執行。
二、被告抗辯則以:
(一)被告乙○○、丁○○部分:
    1.依國軍老舊眷村改建條例第24條第 1項規定「由主管機關
      配售之住宅,除依法繼承者外,承購人自產權登記之日起
      未滿五年,不得自行將住宅及基地出售、出點、贈與或交
      換」,而該條規定相較於國民住宅條例無類似之第21條第
      1項第3款規定「政府興建之國民住宅出售後,有左列情事
      之一者,國民住宅主管機關得收回該住宅及基地,並得移
      送法院後強制執行:三、出售、出典、贈與或交換違反第
      十九條第一項規定」,故應屬強制或禁止規定,因而系爭
      買賣契約依民法第71條規定,應屬無效。
    2.又依系爭契約第6條第1項第 2款約定,僅在被告乙○○有
      違約不賣、不履行本約或不移交買賣標的時,原告始得請
      求損害賠償,惟原告並未具體說明被告有何違反契約第6
      條第1項第2款約定之情事,於系爭契約第10條約定部分,
      原告亦未詳予說明。再系爭契約第6條第1項約定「當承辦
      單位或依法令規定准許且可移轉時,乙方即應將產權移轉
      甲方」,並未明訂所謂「依法令規定准許且可移轉」係限
      於國軍老舊眷村改建條例之規定,系爭不動產不能移轉係
      因土地登記規則第136條及強制執行法第113條準用第51
      規定,因而被告乙○○是否即負有移轉登記予原告並非無
      疑。
    3.有關系爭買賣契約違約金之約定,第 6條及第10條均係懲
      罰性違約金性質,而屬重複約定,又如認系爭契約第 6
      約定屬損害賠償額預定性違約金,則原告僅支付被告乙○
      1215萬元,其中 675萬元則為貸款所得,且原告已設定
      1800萬元之抵押權,原告就系爭不動產使用受益已達 5
      以上,故原告主張1715萬元之懲罰性賠償實屬過高,請本
      院依民法第252條酌減至相當之數額。
(二)被告丙○○部分:
    1.系爭契約第6條僅約定「當承辦單位或依法令規定准許
      且可移轉時,乙方即應將產權移轉給甲方 …」,未如原
      告所述「自產權登記日起(即9412 6日)五年後辦理
      過登記」,且被告乙○○取得產權登記日為9528日,
      因而原告所述顯與事實不符。
    2.再者,依系爭買賣契約第 6條「貳」及第10條之約定,前
      者係以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額,後者則
      係以強制債務之履行為目的之懲罰性違約金,兩者性質並
      不相同。而系爭不動產經本院執行處鑑價後之最低拍賣價
      格為3317 384元,縱扣除第一順位抵押權人板信商業銀
      行股份有限公司最高限額抵押權810萬元,尚餘2507384
      元,原告之債權僅1800萬元,可全額獲償,原告並無損害
      ,因而自不能主張系爭買賣契約第 6條「貳」之違約金。
      而如本院認為原告有權請求,請依民法第 252條規定酌減
      。至系爭買賣契約第10條之違約金,雖為懲罰性違約金,
      然約訂金額過高,請本院一併依民法第252條規定酌減。
(三)均聲明:原告之訴駁回;如受不利判決,願供擔保請准宣
      告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實:
(一)原告於93 223日,以1350萬元向被告乙○○購買系爭
      不動產,雙方並簽訂不動產預定買賣契約書。原告並於系
      爭不動產設定第二順位最高限額抵押權1800萬元。
(二)系爭不動產於遭本院民事執行處以99年司執字第 51863
      強制執行事件查封拍賣。
(三)被告丁○○、丙○○為系爭買賣契約之連帶保證人。
四、得心證之理由:
    上開不爭執之事實,業據原告提出系爭買賣契約書、臺北市
    不動產數位資料庫地政資料、系爭土地及建物所有權狀、臺
    北市建物登記第 2類謄本、本院民事執行處北院隆99司執庚
    字第 51863號函、本院99年度司票字第5032號裁定等影本附
    卷可稽(本院卷,頁 821),並為當事人所不否認,堪信
    真實。原告主張被告違反系爭契約約定,應給付違約金,被
    告則以前開情詞置辯,本件兩造爭點厥為:(一)系爭契約
    是否違反強制規定而無效?(二)被告有無違反契約約定?
    (三)原告得請求違約金金額?
(一)系爭契約是否違反強制規定而無效?
    1.按因私法上法律行為而成立之法律關係,非以民法(實質
      民法)有明文規定者為限,苟法律行為之內容,並不違反
      公序良俗或強行規定,即應賦予法律上之效力,如當事人
      本此法律行為成立之法律關係起訴請求保護其權利,法院
      不得以法無明文規定而拒絕裁判。最高法院62年台再字第
      42號判例即採相同見解。是法律行為除有違反實質民法強
      制或禁止規定(或違背善良風俗)者,即應確認其法律上
      之效力。次按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生
      之紛爭應如何適用法律,固屬法院之職權,惟法院於適用
   法律前所應認定之事實,除非當事人約定之內容違反強制
   或禁止規定而當然無效,可不受拘束外,仍應以該契約約
   定之具體內容為判斷基礎,不得捨當事人之特別約定,而
   遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用,此乃私法
   自治、契約自由原則之體現。最高法院92年台上字第2374
    號判決即採相同見解。據此亦可推論,當事人依私法自治
     及契約自由之大原則上訂立之契約,除有背於法律強制或
      禁止規定外,原則上亦應認為有效。
    2.再按法律行為制度,旨在實踐私法自治理念,故國家法律
      一方面須設任意規定,於當事人無特別約定時,予以適用
      ,對私法自治予以補充,另一方面亦應設立強行規定,不
      問當事人意思如何,強予適用,對於私法自治與以適當限
      制;任意法律規定可分為補充規定及解釋規
JR購屋理財資訊
新竹購屋諮詢
新竹買屋諮詢
讓錢自動流進來-財務自由工具規劃
財務自由實戰營
網路、股票、房地產包租公課程
竹科人財務自由,退休規劃
股票權證套利
http://www.101jr.com/
E-mail: [email protected]
Facebook粉絲團:  http://www.facebook.com/www.richfree123.com.tw