最簡單的方法,帶你搞懂實價登錄!

實價登錄正式上線了,
但這個政策,到底對我們有什麼影響呢?
原本也是電子業爆肝的工程師,
上個月剛離職
轉行做專業的包租公朋友PJ
寫的關於實價登錄的深度分析,
提供給大家參考囉!!
以下轉貼 PJ的忘情時刻 Blog

Part0.你是不是跟我一樣,對於實價登錄愛理不理,似懂非懂呢?

自從實價登錄在2012年1016日正式上線後…, 台灣的房地產進入了一個新的世界…

就是 : 「向下比價」的世界,

所有人都希望藉由實價登錄的系統, 買到想要且便宜的房子

又沒有頻繁買賣的我,原本想說,你實價登錄,要登錄就登錄阿,跟我也沒關係,

反正我不是賺價差的投機客…(我認為當包租公才算是投資客, 就像投資一家公司一樣,

我們長期經營, 從需求市場中賺取穩定的租金, 所以是投「資」客, 其他是投「機」客,

低買拉皮加高賣, 只在乎價差所得的,就是投機客, 就像當沖一樣….)

所以對這個實價登錄心不在焉,應該說是根本沒在管,想說,我目前又沒有要買賣房子,關我X事!

直到這幾天,大家在吵勞保要倒,政府缺錢,等等話題,我才發現,我錯了……你知道嗎?

沒有賣房子,「才」關你的事。

而我認為,這個實價登錄根本不是為了打房,什麼居住正義,而是主力慢慢伸出的鹹豬手,

講白一點,是要在大白天搶你口袋裡的錢了…!

這邊會分兩個部分跟大家討論

Part1: 實價登錄和你想的不一樣

Part2: 偷偷揭露政府不想讓你知道的「實價登錄」。

Part1: 實價登錄和你想的不一樣

好,這裡開始講大家心目中的實價登錄「比價系統」有什麼根你想像不一樣的地方呢?

開始之前, 先附上這個措施的重要規則

1. 買方負責登錄
1.a 透過仲介或代書, 就要由仲介或是代書登錄
1.b 自行買賣,買方負責

2. 在完成”權力移轉(交屋時)”後起算30天之內需要完成

3.不實登錄,最高罰15萬,七日內補登,有錯再罰

好~ 主要規則就是這三點~,簡單吧

接著~, 來個簡單的快速上手教學, 這個系統的確是不錯用,

首頁 http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action

點選左邊 不動產買賣

填入你要的區域,路段,只要按下右邊的搜尋即可,可以按明細來看一下物件的細節

可以看到,這個物件92年的房子,沒有車位,六樓,所以要比價的話,跟新成屋比就不適合了

此外,還可以選擇衛星圖來看,更有真實感…XD

那有這個實價登錄系統有什麼好處

好處 (現在筆數還太少, 全台北市只揭露不到30%, 再等半年吧)
1. 確切知道成交價,不用再管亂開的訂價,交易時間縮短
2. 讓豪宅回歸豪宅,人家貴有他的道理,但是可以杜絕,同個路段,不同配備想搭順風車的”路人甲”
3. 買賣資訊更透明,新手買房更安全。
4. 更有籌碼跟賣家談判,不過對於特殊物件,稀有物件,一樣無效,因為那些就是稀有。

那….., 現下這個系統會有什麼問題呢?

問題
1. 你查到的價格是 : 三個月前的!

怎麼說呢?

a.目前 0801 號 到 08月底的交易–> 1016 上網 (已經延遲1.5個月)
b.買家看屋談判,過程又花1個月
c.申報最多又可以等成交之後一個月在報

所以 a+b+c 約 3.5 個月的時間, 剛剛這筆交易才會被你在網路上查到, 所以

如果剛好位於景氣反轉處,有可能失真,不過我覺得還好,畢竟不是股票,

起伏應該還可以接受。

2. 你查到的價格是: 兩年前的!

如果你現在買預售屋, 成交, 每坪25萬, 兩年之後他終於完工, 不過可惜的事

這時候因為景氣不好,房價只剩下每坪21萬,完成移轉證明後,請問,代書

要做實價登錄, 他應該要….

a. 登錄 25萬
b. 登錄 21萬
c. 看他心情登錄

==> 答案是 a. 25萬, 因為那是照你當時簽約實的賣價, 不過勒, 現在在網路上查到其他人就會覺得很奇怪

明明附近是21萬,為什麼會有一筆25萬的跑出來@@””

所以預售屋可能不準!

3. 實價登錄如果是低於市價, 一般人當然會開心, 不過如果你手上有房子,你應該會哭,因為不只你房價下跌(就是你當初買貴了)

再者, 你能跟銀行借到的錢也將變少….sorry摟 XD

4. 有一天你真的發現,你想要的社區竟然有幾戶在實價登錄網站超便宜…

你可能忘了… 價格要先排除 車位, 頂加, 和無法使用的範圍 才是真正的 一坪多少錢

5. 同上, 還有可能是他的窗戶面對醫院,他樓下是瓦斯行, 不同樓層不同價格, 海景第一排或第二排

唯一有view, 前面小巷, 旁邊矮房…

==> 講到底, 還是要現勘!
Part1 快速結論

再等半年筆數多了以後,在配合現勘,可以合理推出物件價格,所以現在買方

再等等,多看看,且可以預期,房市的量會持續下降。

Part2: 偷偷揭露政府不想讓你知道的「實價登錄」

實價登錄到底在登陸什麼? 一般大家都只想到,或是聽到約莫好像似乎是….

有人賣了房子->有一個系統->有記錄可查->用記錄來殺價->殺到了->拍手->殺不到->再上網查->結束

好吧,也許你不是,但這就是我遇到的大部分朋友腦中的實價登錄…(不過這也是大家最期待的XD)

實際上, 它是由內政部主導的 「不動產成交案件實際資訊申報登錄」

當中包含了: 動產經紀業管理條例,地政士法 和 平均地權條例。

所以嚴格說起來,應該要簡稱它:實價登錄地政三法。

而另外一位主角,土地徵收條例修正案,這裡要稍微介紹一下,

它是在今年1月4號更改後,已經由立法院三讀通過(就是確定了啦!)

其中一個重點就是, 以後政府的土地徵收價格,由之前大家知道的

“公告土地現值+X成的補償” -> 改成->”公告土地現值配合市價補償”

目的是為了落實土地正義, 讓被徵收的人, 不會再被政府用低到哭出來的

價格拿去改高架橋, 而現在會用市價貼近的價格補償你,所以類似你賣給

政府土地,被徵收者損失較少(因為徵收金額較貼近市價)。

接著,介紹一下,房地產投資裡面,一定遇到的四種成本 和土地價格區分

土地價格分為
1.公告地價(是政府收 “地價稅” 的依據)
=>目前是大部分縣市為市價的3~4成(台北市比較準, 已經接近市價九成), 僅是公告現值的固定成數
2.公告現值(買賣房子後,”土地增值稅的依據”)
=>1,2 有連動
3.市價(嗯….就是市價, 大家外面交易的成交價)

房地產四大稅王
A.地價稅(持有房屋者都要繳,三年調一次,政府要調高不用打電話給你)
B.房屋稅(持有房屋者都要繳,三年調一次,政府要調高不用打電話給你)
C.土地增值稅(賣出要繳,一年調一次,政府要調高不用打電話給你)
D.財產交易所得稅
=> 大家現在在講,實價登錄以後會不會變成實價課稅, 就是在講這條!

還記得嗎,剛剛說

新的”土地徵收條例修正案”:公告土地現值配合市價補償

其實就是=>公告現值會慢慢貼近市價!

好那問題來了~! 慢慢貼近市價, 那什麼是市價?

對啦! 就是實價登錄,大家幫政府開開心心歡歡喜喜的把台灣資料庫建檔完畢,

這樣政府就有較精確的 “市價” 可以參考了。

請看!
=> 內政部訂出在2015之前調整公告現值到市價的九成

沒錯吧~ 內政部也是規劃好了,三年之內它相信,實價登錄的資料數和可信度應該夠了,

到時候就可以精準的調到市價附近了。

所以, 公告現值 和 公告地價 會越來越高, (因為兩者連動, 且現在僅是市價的3~5成)

那就意味著, 你的 A, C 會越繳越多,地價稅和土增稅三年後會是現在的3倍!

接著,房屋稅,也因為實價登錄擁有對所有物件的資料,和成交價格,

那個區段是豪宅區,哪裡是肥羊,政府一清二楚,所以,

他們可以藉由提高”路段調整率”,去提高你的房屋稅,把它做成正的

讓你房屋稅越繳越多(這是已經發生的事實,帝寶就是)

ps. 地段調整率 “理論上” 是由地方政府的評議委員會招開

由他們來討論要不要調…(放心~他絕對不會問你意見)

成員有
1. 議會推派
2. 產業代表: 士商會, 工商會
3. 國防部代表: 後備軍人指揮部
4. 仲介業代表
5. 大學教授

最後一個就是 D, 財產交易所得稅,

如果真的擁有「全台灣每個房子交易的價格」的政府,不會因為缺錢,勞保要倒,國債太高

怕大家繳太多稅,體民所苦,最後沒有 開徵 “實價課稅” 的話,那倒是不用單心….頂多根現在一樣

不過稍有閃神,開徵的話,會變成房屋與土地交易差價全部納入所得計算,有機會提高30%的稅收…XD

簡單說,有了實價登錄的系統之後,市價很好抓,稅就很好收…(所有有房子的人都要繳)

那之前為什麼不調公告現值呢? 現在才調高靠近市價?

因為以前公告現值是拿來徵收土地用的,當然越低越好,政府少花錢,

現在既然法條已經改了,是靠近市價徵收,那就不用再繼續打壓公告現值了,讓他慢慢靠近市價

可以增加稅收….

Part2 Summary:

實價登錄慢慢健全之後,稅收大家都跑不掉,屋主負擔都變大,你覺得他要賣房子的時候不會把稅加到賣價裡嗎?

=>房價續漲!

全文結論 Summary:

1. 實價登錄有助於抑制誇張的開價,民眾觀望期之間房價下跌。

2.同時間,隨著擁有房屋者繳的稅越來越多,將轉嫁到房價上,房價將緩步上升

結論: 等到登錄有一定的筆數之後,成交量才會慢慢回升,而量出來之後,慢慢房價會反應屋主成本,而回升。

好啦~ 講了那麼久,有沒有對現在房地產市場的詭異氣氛有點參與感呢?

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謝謝啦 下次再跟大家繼續分享摟~

祝順心