看屋心得/ 近園區電梯大樓物件改投套評估(轉)

剛才看到朋友寫的這篇看屋blog,
他們去評估是否適合改成分租套房的分享,
雖然Jerry知道這個社區管委會,
很強勢不太容許住戶買來改投套
但文章評估內容寫的很詳細,很實用
特別轉貼出來跟大家分享!!
以下轉貼自
有錢人成長日記

四月底了,時間過得好快。
你的目標還再執行嗎??
重要的是 保持熱情!!
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這陣子在園區一帶看到個物件,
位於光復路一段89巷口附近的社區,
根據房仲的描述屋主是位人力銀行的主管,
長跑各地到處都有房子,於是新竹這邊比較沒待了~
就打算賣掉。
以下是他的一些基本資訊:

總價 570萬 (不含車位)
權狀坪數 49.11坪 (主建物 24.10坪  附屬建物 14.14坪 公社: 10.88坪)
格局 3 房 2 廳 1 衛
類型 電梯大樓 / 住宅
樓層/樓高 6 / 12
採光:2面
座向 座西朝東
屋齡 20.8年
管委會
管理費 1800 元
建材 鋼筋混凝土造

這個物件滿特別的,權狀坪數有49.11,但主建物卻只有24.10,

另外的附屬建物 包含陽台約4坪 大露臺10坪左右,

如圖所示,的確露臺非常的大,在做隔間時露臺的部分須想個方式利用。

入口警衛室

入口有警衛室,是一般社區大多都有~

也能為住戶帶來些保障。

中庭一景

中庭滿寬闊的,還有些小朋友玩的設施。

電梯華廈

公共區域保持的挺乾淨的,是個舒服的環境。

客廳

客廳滿寬敞的,且在採光上也滿不錯,外面還配一個陽台。

採光非常的好,以自然的光線照進來就如此的明亮了!!!

非常讚許的點之一!!

走廊

廚房一角

廚房的部分採光由陽台處提供,挺明亮的,

天花板是類似用版子隔起來,看不到實際牆壁的好壞。

廚房陽台
A房實景

採光非常良好,屋況上也保持得很不錯,雖然有可能是整理過的關係。

儲藏間

位於浴室及主臥房之間的小儲藏室,

C房一角
C房另一景

裡面最大的房間,應該是主臥室,

窗台外連接的是大露臺。

大露臺

露臺占了10坪左右的面積,若增建出來的話會變成違建,

所以妥善的使用這個空間是個需要思考的地方,

隔壁的住戶是多個棚子當晒衣場。

客廳外陽台

從露臺可以看到客廳外的陽台。

浴室

浴室設計有設計對外窗, 採光也非常好!!


檢視較大的地圖
綜合以上的分析

優點
1.電梯華廈
2.社區旁即便利商店及商圈,生活機能足夠
3.位於輕軌竹科站及竹中站之間,交通方便
4.有管理室&守衛,租客較安心
5.離園區近,有租客市場
6.雖位於光復路上,但這間在社
7.總結附近的成交行情及配合銀行估價 市價約在13-14之間,基本上這間開價已經開低了,報酬率以4間來算(每間7500) 約有11趴左右的報酬率 (每間抓30萬裝修費) 若能貸更多相信趴數會衝上去
抗性
1.露臺佔總坪數的1/3
2.有管委會可能不易改套房
3.管理費昂貴

4.貸款不易貸高

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