10個心法,挑對增值華廈-選對樓層 保值又省錢

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買房挑隊很辛苦,
但如果千辛萬苦排到了,卻選錯了樓層棟別
那真的只能用”痛苦”來形容了

 

    上星期有朋友跟我分享,
他在綠光三-城動方城要開賣那天
早起並堅持到底,在排隊超過12小時後
好不容易搶進開賣時前50名的頭香,
但買房的考驗…
不是搶進頭香拿到號碼牌就結束了
一進去後,他發現他原先擬定的前十志願,
想要買的樓層、棟別全部都被人訂走了
他在十分鐘不到的時間內,
要在被建商VIP大戶挑剩後
次優、次次優的100多戶中,
重新做個將近千萬的買房決策
到底是要選…..

  1. 面鐡軌高層樓比較不吵的三房
  2. 比較不吵、但沒視野的低樓層的小三房
  3. 面中庭但是必須配雙車位,1仟萬以上高總價的四房
  4. 或是四樓以下或是頂樓,搭一個車位的面中庭四房
  5. 還是直接放棄辛苦排隊12小時的機會卡,下回再選!!

移動方城格局圖

在怎麼樣在短短幾分鐘內

只憑著這張圖,作出近千萬的買屋決策??

這個當下就必須做的千萬決策,
真的比早起辛苦去排隊還要難上個十倍、百倍!!
以下剛好看到Smart雜誌,有挑樓層心法的好文,
特別轉貼出來跟大家分享囉!!

有電梯、公設少,公寓換屋族首選

選對樓層 保值又省錢

如果你覺得爬樓梯太累,不考慮買公寓產品,又不想把錢浪費在很少使用的大型公共設施上,因此不碰屋齡偏新的社區大樓,公設比偏低的「華廈」便是一個理想的選擇。

所謂華廈,是指7層~12層樓高、有電梯的舊大樓,之所以樓層不高,是因為通常華廈的基地面積不大,為了符合容積率與建蔽率的限制,樓層無法興建太高。若是民國72年台北市開始實施容積管制相關辦法以前的老華廈,則是早在2~4層公寓大批興建後,隨著時代演進的升級化產品,有電梯、有些華廈還把地下室的防空避難室改為停車場,方便住戶使用。

以台北市為例,7層樓的華廈有的是雙併併(1層兩戶、共用1部電梯),有的則是1層3~4戶,通常這種舊大樓因為住戶少,所以養不起管理員,或是只能請鐘點式的保全警衛,這種華廈通常是純住宅居多。

12層樓高的華廈,屋齡通常比7樓的華廈新,基地面積也較大,因此有可能是一層4戶,共用1~2部電梯。就屋齡來看,12樓華廈比大型集合式住宅的社區大樓略舊,有些華廈則屬於住辦混合型的大樓,因此通常有管理員,但出入分子也相對較複雜。

華廈的主要好處有2種:1.享有公寓住宅沒有的便利—電梯,因此是不少公寓換屋族的首選。2.公設比較社區大樓低,使用空間比較實在,因此很受到注重室內實際坪數者的歡迎。買賣超過40間房子的郭韋夫本身也偏好華廈產品,理由便是:同時享有社區大樓的便利,並擁有更大的實際坪數,價位卻更合理。

10個心法,挑對增值華廈
華廈該怎麼挑,才能挑到具有保值、甚至增值潛力的房子。郭韋夫以他過去買賣多間華廈的經驗,歸納出以下10個關鍵心法,教你如何挑好宅。

心法1》雙併華廈住戶較單純

如果是雙併華廈,不管是7層樓或12層樓,住戶數量都比較少,最單純。且同層都比較少,最單純。且同層樓兩戶共用1部電梯,在上班尖峰時間也可兩戶共用1部電梯,在上班尖峰時間也可以避免「愈低樓層的住戶愈擠不進電梯」的尷尬。

屋齡超過20的華廈,要注意電梯面積與承載上限,這種老型電梯通常空間較小,承載數上限為7個,未來要搬動家家具或上班尖峰時間進出電梯,空間偏小將會是個困擾。

心法2》北市頂加華廈最划算

只要是民國84以前就蓋好的頂樓違建,是屬於舊違建,可以暫緩拆除。台北暫緩拆除。台北市大部分的華廈屋齡通常高於15,因此若先前便有頂樓加蓋,都算是頂樓住戶「買到賺到」的使用空間。

要提醒的是,雖然頂樓增建多為最高樓層住戶所使用,但頂樓仍屬於公共空間,如果其他樓層的住戶要到頂樓活動,例如種植栽、曬棉被、晾衣服、小孩玩樂等,最高樓層的住戶並沒有權力拒絕。

再加上,若你是剛接手頂樓的新住戶,最好還是與鄰為善,千萬不要大剌剌地驅離上頂樓活動的其他住戶,以免哪一天被匿名檢舉報拆違建,建管處登門拜訪,反而因小失大。

心法3》北市買1樓有加分

如果是位於巷弄的華夏,買在1樓的好處是停車方便,尤其是停車位難求的台北市,屋主堂而皇之在門口停車較不會被舉發,這雖不是合法權益,但對有停車位需求的購屋者而言,卻是一項重要加分。

但屋主要有住1樓較吵雜、採光較暗的心理準備。

心法4》面公園選3~5樓最理想

如果建築體面對公園或大型綠地,買在3~5樓的好處是,窗外就能看到樹海,享受5樓的好處是,窗外就能看到樹海,享受綠蔭,不過這樣的條件在都會區內,顯得較為稀有,房屋價格具有支撐效果。

如果整棟建築面臨的是大馬路或一般巷弄,除非礙於預算不足,否則4樓以下可以不必考慮。因為4樓以下太貼近馬路,受雜音干擾較大,選擇5樓以上較為理想。

心法5》不挑2樓、頂樓

2樓通常是大樓管線向下疏通的樞紐位置,屋齡老的房子會面臨管線老舊、容易堵塞的困擾,華廈的樓層又比公寓高出好幾層,堵塞情形將更嚴重。

買在頂樓的壞處是冬冷夏熱,因此用電量會比其他樓層更凶,長久下來,也是一筆可觀支出。另外,因為處於最高樓層,再加上台灣是屬於潮濕、多雨的亞熱帶氣候,頂樓的漏滲水問題也會比其他樓層更嚴重。雖然現在法規已放寬,若住戶基於防漏目的,可在屋頂板上建造斜屋頂或棚架,以防雨遮漏,但這也是一筆額外的支出,徒增購屋成本。

心法6》1樓是餐飲業也要避開

有些華廈的1樓會租給店家營業使用,最好避開1樓是餐飲業的華廈,例如餐廳、早餐店、速食店、複合式咖啡廳,因為這些餐廳會有排煙、排汙水的需求,不僅容易滋生蟑螂、老鼠,住戶也會聞到油煙味,下水道也會受到汙染,長期下來會有惡臭產生。

心法7》選擇有口碑的建商

建商蓋的房子品質好壞,會影響中古屋的價格,屋齡愈久、差距愈大,營造品質不佳的房子,有可能住個幾,就開始出現漏水、管線不通等問題,屋主要花一筆預算定期修繕。

郭韋夫以台中地區為例,有口碑的建商所蓋的房子,相同屋齡與地段,10年後的房價會比口碑較差的建商蓋的房子高3成左右。因此,購屋者應該要選擇營造品質較有口碑的中古屋,搬進去後,屋況也會比較理想。

Tips_屋齡30年以上的華廈要特別小心! [ 隱藏 ]
民國60、70年代,當時發生過兩次石油危,導致當時鋼筋和水泥價格飆漲,再加上房地產起飛,房價可以一天出現3種價格,愈喊愈高,有不肖建商會在興建時偷工減喊愈高,有不肖建商會在興建時偷工減愈高,建造品質堪慮。這類中古屋大多位於主要城市的鬧區,目前屋齡約30年上下,提醒你要多多打聽,最好選擇目前還繼續營運的建商所蓋的房子,可能比較有保障。

心法8》離商圈走路10分鐘最佳
住家附近有商圈,生活機能較便利,可以為房子加分,但如果你家樓下就是商圈,反而顯得過於吵雜、環境較亂。最好是購買在商圈外圍的房子,距離「有點黏又不會太黏」,騎機車3分鐘可、走路10分鐘可的距離最理想。

心法9》好學區有加值效果

現代父母無非望子成龍、望女成鳳,也會願意多花點預算,擠進明星學區。如果是買在明星學區內的華廈,就具有基本的保值效果。即使未來孩子大了、打算換屋,也會有其他的家庭,為了小孩學區問題考慮購買,具有基本的接手買盤。

心法10》採光好、格局正最重要
一般小家庭最喜歡三房兩廳的格局,未來轉手性也最佳。不過,郭韋夫建議不管考慮買在哪一層樓,前提是格局方正、採光好、生活機能便利、不能位於暗巷,這樣的房子不僅保值,在房地產多頭時,還能有增值空間。

如果是採光不佳、格局不方正的房子,即使低於市價,也值得買進嗎?郭韋夫下了一個妙喻,「只要是美女,撲一點粉就很多搶著要了;如果先天條件很差,即使撲再多粉,也不見得有想看。」意思就是如果先天條件就不良的房子,盡量不要考慮。簡單說,如果是花一點小錢就能改善的缺失,就不必過分在意,但像房屋格局這類很難改善的條件,自己住了不舒服,想脫手也不容易有好價錢,還是避之為妙。

延伸閱讀:該怎麼知道頂樓有無漏滲水問題?

如果滲水問題嚴重的話,不管是內牆或是外牆會有油漆剝落、壁紙脫落、磁磚突起等狀況,在看屋時可以特別留意,如果明明屋況很舊,家具也不新,但某些牆面卻是看起來才重新粉刷過不久,或許就是「此地無銀三百兩」的證據。

這時候,應該特別到頂樓看看排水孔的排水狀況,並回到室內看看陽台天花板、後陽台天花板與房屋四個角落的牆面是否有水漬痕跡,如果有的話,就表示下雨天有漏滲水的危機。

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延伸閱讀:從建物登記謄本3大部分看出產權端倪

買賣房子是人生大事,該如何確定自己看上的房子產權沒有問題呢?中信房屋林森加盟店副店長王致淳建議,不妨從建物登記謄本一窺端倪。一般來說,建物謄本上的訊息會包含以下3個部分:

1. 建物標示部

其中包含1.建築物的坐落地號、主要用途、建坐落地號、主要用途、建落地號、主要用途、建材、總樓層數、面積、附屬建物等。2.共同使用部分的權利範圍等事項。

2. 建物所有權部
其中可以看出房屋所有權人是誰?權利範圍有多少?其住所及所有權狀字號等資訊。如果建物所有權人和你所接觸的賣方不是同一人,就要注意是否為合法授權脫售,有可能是父母的房子、由子女出面交易,應該要進一步問清楚。另外,建物所有權部也可以看出該建物是否有限制登記、被查封等情況。

3. 建物他項權利部

其中可以看出除了房屋所有權人之外,還有哪些人對該建物具有其他物權(例如抵押權、地上權等)。例如,如果這棟房子還有房貸,就會將房子抵押給金融機構,所以他項權利的抵押權人是該金融機構。特別要留意是否有抵押給多人的情況,例如房屋二胎、三胎等。

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建物登記謄本