【地產專欄】張欣民:3種建商吃房屋容積大公開 !

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年9月7日 上午11:03

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在高房價的時代,買房子確實不容易,如果碰到良心建商,辛苦所賺的錢花得也有意義,一旦碰上黑心建商,不僅花冤枉錢買罪受,後續還有一堆爛攤子有待買屋住戶自行解決,最明顯的有3種容積被建商吃飽飽,但卻將苦果留給全體住戶的房子,千萬千萬要注意!不然可能爽到建商,苦果卻是自己嚐!

買房不容易 別被建商吃光光

建商開發土地最在乎的不是土地的大小,而是容積的多少,容積是建商在該基地上可蓋的樓之地板面積,而容積越多,建商的獲利空間就越大,因此建商在取得一塊土地之後,都會想辦法在現有法令之下讓容積極大化,包括申請各類容積獎勵,或是在外部條件限制之下,實現其最大獲利空間。

可是這些類似「狸貓換太子」的黑心手法,共同的特色是將爛攤子丟給購屋的民眾,所有容積的好處都被建商吃光光,苦果留給全體住戶嚐,到時想循法律途徑爭取權益,不見得能告贏這些建商!

3種建商吃房子容積手法

1、開放空間容積獎勵的房子

都會區寸土寸金,房子也越蓋越密集,相對的公共使用空間就越壓縮,政府為了鼓勵建商將開發基地部分空間開放提供大眾使用,於是就有開放空間的容積獎勵措施。

譬如建商將集合住宅社區的法定空地開放民眾使用,不再是該社區住戶專用,政府就給該建商蓋較多的樓地板面積獎勵,建商多了更大的獲利空間,但卻明顯的犧牲掉全體住戶使用該空間的權益,以及低樓層住戶的私密性這種類似割別人的肉來飼老虎的案例。

有些建商在銷售時並不會主動告知開放空間實際的優缺點,等拿到使用執照後又以2次施工方式,將這些開放空間對外阻隔起來,一旦遭檢舉,這些違章又慘遭拆除,讓住戶受到2度傷害,之前信義計畫區的信義之星、寶徠花園廣場、新板特定區的數處豪宅建案都是這類的受害者。

2、有獎勵停車位的房子

停車位不足、停車難是很多開車族的共同心聲,為了解決此難題,除了政府興建更多公有停車位之外,就是獎勵民間興建,當然,跟開放空間一樣,必須有足夠誘因民間才願意做嘛,這時容積又成了政策工具。

建商在地下闢建更多停車位,政府在樓上給建商更多樓地板面積,形同兩頭賺,但是買這類房子住戶卻必須忍受外人進到社區地下室進出的事實,台灣第1豪宅「帝寶」就是這樣政策下的產物。

3、既成道路及鄰房占用的房子

這種案例不多,但是最近在三重就有建商,在1塊有既成道路與鄰居占用的土地上蓋了1棟集合住宅,建商名為敦親睦鄰,但沒將地上的產權瑕疵排除,而且在合約中要求買方住戶也必須接受這事實,一般民眾可能不會覺得自身權益有何損失,實際上這也是種典型的割住戶的肉飼老虎的例子。

跟上面的案例比較,三重這個建商表面上並沒有得到更多的容積獎勵,但是深入去分析,照理說他能用的容積應較少的,因為他事先將有產權瑕疵的土地切割出去,給住戶1個無瑕疵產權的土地才對。

假設基地是500坪,有鄰房占用與既成道路加總是40坪,但該建商並不是以460坪去申請建照,而是以500坪的完整容積蓋房子,並以無減損的市場價格賣房子,並且不會主動告知民眾,讓民眾無法察覺,建議大家在簽約時多注意這些細節。

買房多注意 避免權益受損

買這類房子的民眾除了無法使用這40坪的法定空地外,將來在二手市場想要轉手時,如果碰到要求產權零瑕疵的民眾,這類房子就會變得很難轉手,或是成為對方殺價的理由,相對保值性就較差,不得不慎喔!

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文章來源:https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84%E3%80%91%E5%BC%B5%E6%AC%A3%E6%B0%91-3%E7%A8%AE%E5%BB%BA%E5%95%86%E5%90%83%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E5%A4%A7%E5%85%AC%E9%96%8B-030313490.html