現金流遊戲-拉斯維加斯真實版

前天才PO文分享
研究所同學跟我一樣
打造現金流資產之路
永遠不嫌多的文章,
沒想到隔天就收到
已遠嫁至美國的大學好友
分享她這幾年在美國的
房產買賣心得;
覺得她分享的故事
實在太有啟發意義;
在徵得同學的同意後
特別公佈這段FB訊息往來
希望對大家的房產理財
打造現金流之路能有更大的幫助!!

hello Jerry,好久不見,

看你常常在網路上分享你的投資心得,真是為你感到開心與驕傲!

跟你分享一下我跟我老公最近在做的事情:
我們七年前在las vegas買了第一間套房,
我買完後一年還往上漲了50%,我們還沾沾自喜,
沒想到兩年前las vegas開始大跌,現在跌到只有當初買價的1/3.
(房價漲漲跌跌,沒賣還在繳貸款,又沒有租金效益,就是負現金流)
這間套房大約22坪,
我們一直以來都是當作度假屋在使用,(套房當渡假用,變成負現金流的資產)
但是今年初開始把他租出去,沒想到一下就租出去了而且租金還不錯!
(套房當出租用,變成正現金流的資產囉)
las vegas因為澳門賭場的興起而房價大跌,
許多國際觀光客都選擇去澳門賭了(尤其是中國大陸或台灣),
所以很多人看衰那裡,但是我們想,現在美國也不景氣啊,
老美也是想要娛樂,那不景氣他們就更不可能出國了,
只能選擇在美國當地娛樂,所以趁現在las vegas房價低迷,
我們就出手買了第二間,上禮拜五才去過戶,
而且原屋主馬上就要跟我們租回去,等於我買到就現賺,
(觀念一變,創造非工資現金流收入就像喝水一樣簡單)

所以我們又看了第三間(銀行在審查中),今天下了第四間的offer.
我們的規模小小的,不像你做那麼大事業,那麼成功.大家互相勉勵吧!
多跟你學學囉!證券類的我完全不懂所以就不敢碰了!
等到我哪一天房子的租金可以完全供我的開銷,我們就可以一起喝咖啡了!哈哈哈!
(觀念對了,只要持續累積,要達到非工資收入大於總支出的財務自由,並非難事喔!!)

星期五Jerry 回覆
xx美女,你這篇內容實在太令人感動了,
裏頭也有很多房產投資的心路歷程,
真的很多人一開始買房投資,
都是先想到自住享樂需求或升值轉賣價差,
但卻殊不知因為這兩個原因,
可能讓自己,一買入就背負20年的貸款壓力,
辛苦賺的錢,都不知不覺中被房貸銀行吃掉了,
但如果我們買房是專注在房子的租金效益,
不慬可以善用銀行的槓桿,幫我們每月賺錢,
完全沒房貸壓力,買的愈久賺得愈多,
而且如果是買在增值區的點,
幾年下來,還可能會有一筆為數不小的轉賣價差,
到時要持續收租或賺一次性的轉賣價差,
都可以從容輕鬆決定,
買入會幫你帶來現金流入資產,
真的是很棒很安心的投資喔!!

星期六-同學回信
今天早上我還跟我老公在討論你說的這些事情,
你們想的真的是一模一樣耶!我老公說現在美國不景氣,
所有好的資產跟壞的資產都一起跌價,
所以現在是我們可以撿到”便宜”的時候,
也只有再現在這個時機,
如果你眼光好的話,可以賺很多錢.
以前這個情況出現只有在911,
跟台灣SARS的時候,那時我們都還小,也沒能力沒眼光去做這些事情.
現在因為美國不景氣已經一陣子了,
所以房地產,股票,不管好壞一率下跌,就是我們進場的時候了!
我先生才在感嘆,他自己的弟弟,
已經坐擁舊金山海景豪宅,雖然只有兩房,
但是實際坪數大概在35坪左右,其實也夠住了!
最近因為老婆剛懷第一胎所以想要換再大一點的房子.
我先生勸他弟弟,那個房子暫時還夠住個三年,
應該把餘錢拿去投資,但是自己的弟弟都講不動…….
(觀念的改變,真的是最難的一步…)
我們自己的CASE則是,
在11年前我先生就買了現在我們住的這間房子,
他那時候還單身,想說自己沒什麼太大花費,
所以就把貸款設定15年,
而且每個月薪水扣除必要開銷以外都拿去繳房貸,
幾乎每個月還多還很多貸款.
等到我們結婚有小孩以後,因為開銷變多,所以固定還房貸金額,
但是貸款年數不變,(表示我們沒剩下幾年貸款就還完了)
本身房子的價值因為當初早買而房價上漲一倍.
(只要點對了,買房也是存錢很好的方法喔)
以我們房子目前的市價再扣掉貸款,剩下的淨值,
在美國,銀行可以讓你把淨值借出來約40%,
只要你事先申請,可以不去動用,有點像簡易的二胎貸.
但是借錢利率是照市面上的浮動利率來計算,
可以隨借隨還,有借才有利息產生.
目前美國的借款利率約2.74%,
我們算準了拉斯維加斯的投資就算借錢出來買,
都還有6%-7%的報酬,所以就義無反顧的借出來投資了!
我想要說的是,我們住的房子是我們的第一桶金,
(第一桶金,真的很重要喔,一定要即早就建立存錢或存房的好習慣)
這個第一桶金讓我們賺第二桶,第三桶……
(當然也是要努力存錢去還貸款才有第一桶金的出現啦….)
我們目標是等到有5間8間出租的公寓時,
就可以整個做成一個PACKAGE跟銀行談借款,
這樣錢滾錢很快就會有20間了.
等到有20間了再考慮換成小型飯店或是30間的公寓.
(這個是夢想啦!)
–這也是JR我們的夢想喔

很歡迎你把我的故事分享出去,
但是請化名……..千萬別說是我,我不想被綁架……..
下次回台灣的時候,大家聚一聚吧!
互相討論一下投資心得!應該很有趣!

新竹房地產-JR圓夢團隊
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