房地產動態

換屋非消費 選對區域賺增值
    這樣的故事,我在新竹也有聽到相同的案例喔!!     案例1: 竹北小透天 VS 放翁清境                   四,五年前,6-700萬的購屋預算,                   可以買到竹北約50坪多的小透天,和                   新竹寶山水庫附近知名的社區豪華別墅                  但現在, 竹北小透天已有千萬的實力,                  而放翁清境,大約只能賣到7-8百萬                      案例2:竹科光復路40坪3房2廳 VS 竹南透天              也是四,五年前,5-6百萬的購屋預算              在竹科附近能買到40坪加一個車位的新成屋,               但在竹南卻可以買一個透天,因此選擇了竹南透天的新成屋,               五年後回頭來看,竹南透天大約漲到6-7百萬,                但竹科附近的40坪加一車位的華廈,已經有近千萬的實力,                一來一往之間,5年差了100萬的增值空間!!               而且更重要的是,選竹科3房2廳的,                還賺到每天可以多睡半小時的悠閒喔!!【網路地產王/黃京梧/綜合】   洪姓、宋姓台商是一家貿易商合作夥伴,近年來存了一筆為數不小的積蓄,今年初決定換屋,洪姓台商聽聞未來松山機場將對飛上海虹橋機場,考量交通因素,置產在松山機場附近,宋姓台商則置產陽明山地區。洪姓台商花了5、6千萬買了一間松山區的新成屋,同樣價格宋姓台商買一間陽明山的別墅。事隔半年,受惠對飛利多,洪姓台商的新屋市值已經7千多萬,但宋姓台商的別墅價格沒太大變化。房仲業者表示,交通建設是政府對區域房市投下的保證票,受惠松山機場對飛利多,松山區成為這兩季以來成交的重點特區,房價也上漲1~2成。 ■ 交通題材不斷 房價馬上漲   台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,交通建設一直以來是房市成敗的關鍵之一,內湖區因為文湖線通車,出現每坪70萬元以上的高價位產品,林口地區原本一坪新成屋僅10多萬,機場捷運線動工後,林口地區也出現每坪30多萬的高價位產品。大台北的捷運住宅較一般住宅單價貴了3成,尤其是捷運共構宅,因為具有出口到家的優勢,房價更是區域的僑楚。 ■ 市區免費綠地 週遭公寓搶手    住商不動產企劃研究室主任徐佳馨,近年來居家綠化的問題逐漸被重視,但若刻意強調社區庭院,則公設會有過高的問題。事實上,許多民眾,不想負擔高比例公設會選擇國父紀念館、大安森林公園等週遭的公寓,雖然公寓不具綠化條件,但相鄰公園綠地,等於免費使用綠地,房屋自然也較搶手。JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
新竹房市旺 外地建商搶推案
今年的新推案,一坪已經看不到1字頭的數字了!!竹北並沒有因為金融海潚而拉回 頭前溪的水岸第一排,真的那麼有看頭嗎??新竹房市旺 外地建商搶推案 仲介賺飽積極買房興力合建設董事長劉興烘說,新竹有竹科人員支撐買氣,不少土地仲介人員也因買賣土地,賺滿口袋現金,也在新竹積極買房,是另一股撐起住宅需求的買方。看好需求大,早年推案重點都在桃園的興力合建設,今年也積極布局新竹,買下3600坪土地,預計在今年推2~3案,總銷金額逾50億元。           此言不假喔!!        我前天聽到有個仲介賣了一筆一萬多坪的水源田,         仲介實拿的佣收就拿了伍佰萬,         結果這仲介當場就去簽了一台audi A3和買了一戶1仟多萬的親家Q1,        看來這種闊氣的手筆,己經不再是分紅愈來愈少的竹科新貴的專利了!!竹科新貴撐買氣 豪宅3個月完銷2011年 02月18日 蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】看好新竹購屋需求大,繼去年華固建設推「天湖」後,今年包括台中富宇建設、總太建設、親家建設,及桃園中悅建設、興合力建設,紛往新竹購地推新案,業者認為,新竹住宅買方多,成屋均價比台中還貴,保值力強。至新竹推案最積極的就屬台中建商,聚合發建設、富宇建設及親家建設,今年總太建設也將加入戰局,3月將於竹北市推頭前溪景觀第1排水岸豪宅,負責代銷的新理想廣告總經理黃正忠說,該案規劃每戶118~130坪,每坪開價38~45萬元,將是區域新高價。 成屋均價高於台中會讓建商大膽開價,主因是新竹買方實力強,富宇建設去年底在頭前溪畔推出的水岸豪宅「大宅天景」,僅3個月就完銷。富宇建設副總經理曾嘉輝說,新竹新案雖供給量大,但買氣仍佳,預期未來新竹成屋均價將高於台中,因此今年將再推百億元新案。 新竹3大推案熱區,新竹市關埔重劃區、新竹縣高鐵特區及台科大重劃區,從豪宅至首購宅都有,買氣略有變化。據內政部統計,08年新竹縣建物買賣移轉棟數1萬3145棟,高於新竹市1萬1460棟;但自09年後,新竹市成交量卻多於新竹縣,主因是近3年新竹市關埔重劃區陸續有新推案出現後,買氣又拉回至新竹市。JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
台銀帶頭 最高貸六成五至八成
       根據新竹區各銀行表示,新竹地段屬於A區的,   只有光復路關埔特區及竹北-高鐡特區, 這兩個地段喔!!!        台銀帶頭 最高貸六成五至八成百年大新聞〔記者盧冠誠/台北報導〕房市熱潮不減,去年十二月五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀)新承作房貸金額高達五八六億元,創下兩年來新高,眼見政府打房無效,現在由龍頭銀行台銀帶頭,把大刀揮向中南部地區及首購族。台銀登高一呼後,過去首購族還可以貸到八至九成的情況將成為歷史,更別說投資客想要貸到六成。央行去年底加重調控房市力道,把管控區由大台北十區,擴大至三峽、林口及淡水,區域內第二戶房貸,最高成數從七成再降至六成,首購族不在此限。管控區域 納入竹、中、南、高現在台銀做法更積極,除了台北市及新北市外,包括新竹、台中、台南、高雄等四大都會區也納入管控,且各區域內再細分為A、B、C、D四個小區域,屬於A區的首購族房貸最高八成,其次分別遞減至七成五、七成、六成五。例如,民眾要至新北市永和購屋,因歸類在A區,最高還是可貸到八成,但可能被歸類至D區的石碇,最高貸款成數就降至六成五。台銀強調,這是基於風險控管,為避免房市隨時反轉,才會將全台各區域細分出來,且被歸類到C、D兩區的房貸審核,全部由總行統一審理,降低分行權限,建商的土建融資也比照辦理。三商銀主管表示,台銀房貸餘額僅次於土銀、合庫,高居全國第三,一旦管控成效顯現,就會進一步跟進,即使精華區最高可貸八成,但因房價也相對較高,所以未來民眾購屋自備款,必須準備更充裕。央行方面也加強防止民眾鑽漏洞的情況,近期已發文各金融機構,規定民眾以名下房屋增貸時,必須簽下切結書,聲明資金並非用於購屋,若未按申貸用途使用就是違約,將處以加計違約利息與收回貸款等懲罰。除了從房市需求端的房貸著手外,供給端的土建融資方面,現在公股行庫已達成默契,為避免養地,建商申貸後一年內必須實質開工,否則將提高利率或全額收回,雙管齊下來達到健全房市的成效。JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
10大政策 左右兔年房市(下)
10大政策 左右兔年房市(下) 2011/01/31 14:56  【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】6. 空地稅復徵/代銷商:建商恐拉抬售價 財政部於去年底加入政府打炒房行列,在眾多「外傳」的政策中,目前定案的只有恢復課徵空地稅,即對都市計劃區內,空置或作為停車場、花園菜圃等低度使用的建地,同意恢復由地方政府加課2~5倍的地價稅基本稅額。復徵空地稅的目的,應是在迫使地主、建商或財團因土地持有成本提高,而加快都市建地興建速度或釋出土地,讓市場獲得更多供給,以壓抑不斷飆漲的精華區土地行情。不過市場普遍認為這項政策想達到這樣的目的並不容易,因為依地價稅稅基太低,提高3、5倍,無法讓地主興起出售念頭。有些代銷反而認為,財部這項措施反而會給一些建商拉高售價的藉口,表示為反映成本,因此售價也提高。就像之前原物料上漲時,其實只占推案成本很小一部分,但不少建商就以此拉高價格。空地稅實施後,未來都會區房價可能更加難以回頭。7. 房價資訊透明/衝擊稅負 短期影響難免 行政院於去年9月通過「不動產經紀業管理條例」草案,明訂包括房仲及預售代銷業者在內的不動產經紀業,媒合物件成交後,應於30日內向中央主管機關以區段化及去識別化方式登錄實際交易價格,如登錄不實或逾期未登錄,將處3~15 萬元罰鍰,並將於今年正式實施。對此一新政策,業者多認為對市場秩序長期是好的,但短期影響恐怕在所難免。主要是儘管目前為止,政府並未表示實價登錄資料將和稅負連結,但置產投資者在被告知將實價登錄後,仍會想到日後稅負,會有更多的財務考量。另一方面,政府仿效美、日、香港、中國大陸實價課稅的傾向愈來愈高,今年會不會再有更進一步的房價資訊透明措施,也值得觀察。一般認為,如果有相關措施,儘管政府提出配套,但對市場信心仍會造成相當程度衝擊。8. 2000億青年優惠貸款/快速發酵 首購族意願強 房價飆漲,年輕人購屋困難,財政部因此於去年11月新推出「青年安心成家優惠貸款」,總額度2000億,貸款利率壓低到1.5%,最高額度500萬元,還款期限可拉長到30年,並有3年寬限期,年齡介於20~45歲的首購族均可適用。這項政策很明顯的是房市利多,而且在政策上路後也快速發酵,從大台北地區自11月以後買賣移轉件數呈現較大幅度的增加,即可見其效應,另外原先只有八大公股行庫承作,近來民營銀行紛紛爭取額度承作,也可看出對房市的助益。業界認為這項措施今年還會進一步激勵市場買氣,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,目前社會氣氛和之前有很大不同,失業率一路降低後,陰影已逐漸消去,取而代之是「加薪」議題,在樂觀氣氛下,首購族會更願意貸款買房。9. 地上權標售政策/地上權國有地出售會更多 大台北國有地在去年3月停標之後,9月起開始改以「地上權」方式出售,並定調為未來精華區大面積國有地主流處份方式,截至目前,北市的標售都相當成功,其中敦南派出所以每坪292萬標出,仁愛路土地更以每坪373萬元出售。兩筆土地都是由日勝生取得,日勝生副總周惠玉表示,其中敦南派出所土地將興建頂級酒店式公寓,另外仁愛路土地則走「京站」開發模式,則出售類似長期租約的「使用權」概念,地上權仍由建設公司統一管理。今年可望有更多地上權國有地出售,並可能出現頻創高價情況。儘管多數國人仍認為「有土斯有財」,但一般預料隨著標售熱度升高,地上權物件也會為國人逐步接受,特別是包租客,不過真正的考驗要未來推案銷售情形以及二手屋市場接手力道,銀行貸款態度將扮演重要角色。10. 美國QE2/將有更多游資投入不動產 美國在去年11月啟動二次量化寬鬆 (QE2),宣布投入6000億美元分波段購買公債。美國再度印鈔救市,讓後金融海嘯時代的資金浪潮再注入動能,經濟成長快速的亞洲地區,資產價格幾乎是一路狂飆,其中當然也包括台灣。市場普遍認為,這一影響力今年仍將持續,而且隨著物價的上漲、台幣的升值,會有更多的游資為了抗通膨以及賺匯差而投入不動產,雖然今年6月QE2告一段落,但短期仍看不到聯準會轉採升息,資金潮一時三刻不會退去。業界認為,今年第二季是觀察重點,在美國景氣仍不見明顯復甦下,美國有可能延續政策再拋出EQ3,如果確如市場預期,下半年國內房市將如同去年第四季資金行情格局,交易熱度將持續維持。JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
10大政策 左右兔年房市(上)
10大政策 左右兔年房市(上) 2011/01/31  【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】貨幣供給充沛,加上兩岸ECFA生效,讓國內房市2010年再現新一波榮景,但急速飆高的房價,也促使政府祭出一連串政策因應。展望2011年,大環境經濟景氣持續看好,但去年各項政策也會持續發酵,成為左右市場的重要力量。本報綜合業界、學者以及內政部建研所的房地產景氣動向調查報告,整理出影響兔年房市的10大政策,其中包括美國的二次量化寬鬆 (QE2)。有些政策才要上路,有些效應已明顯浮現,有些效應正消退中,有些則是後勁十足,不可忽視。1. 選擇性信用管制/政策效應持續遞減中 央行在去年12月擴大信用管制,範圍遍及台北市及新北市板橋、中永和、新店、三重、蘆洲、汐止、新莊、林口、淡水、三峽、樹林、土城等13個行政區,管制方式是購買第二套房不得使用房貸寬限期,貸款成數也不能超過6成。對於這項政策,業界包含學者,普遍看法都是效應正在遞減。以北市買賣移轉件數來說,央行去年中第一次祭出信用管制時,移轉件數重跌2成4,但之後即一路回升;各種房價統計包括預售屋在內均顯示,第4季起房價已再度快速攀升。市場認為,這項政策的效應今年還會持續弱化,除非央行推出更強烈的房貸管制手段,如擴大到第一次購屋也限制,但機率不大。比較值得注意的是,投機客在住宅市場受到壓抑下,去年底開始轉向商用不動產,今年這一趨勢可望更為明朗。2. ECFA上路/豪宅可望漲到1坪200萬 兩岸ECFA去年簽訂後,今年元月起開始實現,首波早收清單包括機械、石化、農業、紡織、運輸等兩岸合計八百多項產業正式啟動降稅,並將在兩年內降到零關稅。另外兩岸金融業准入也從元旦起生效,銀行業已展開積極布點動作。海悅廣告協理郭正安表示,ECFA效應從前年就已提前發酵,主要是吸引更多台商回台置產,並帶動大台北以及台中七期的豪宅熱不停,預料今年「鮭魚」今年還是會持續回流,豪宅將持續發燒,今年可望進入一坪200萬元的時代。信義房屋企研屋經理蘇啟榮則認為,ECFA上路,除了一些產業會因實質降稅而受益,並可能出現一些創新產業,造就一批新富豪,為房地產置產族再添生力軍。另值得注意的是,繼ECFA之後的自由行議題,預料將是今年房市題材新熱點。3. 大查稅/注意是否加大深度、力道 財政部國稅局在去年祭出一連串查稅令,包括對一年內多次買賣、同一物件短期轉手的投資客以及購買預售屋交屋前即轉售的民眾進行積極查稅,依賦稅署統計,至去年底總計查獲48件逃漏稅,已追繳補稅3億多元。數字看起來不大,但業界多認為,這是今年最具殺傷力的「打房」措施,「帝寶」法拍屋首次拍賣,劉媽媽得標又棄標,市場認為和官方查稅脫不了關係;代銷業者說,預售市場上大型投資客目前幾乎「人間蒸發」,也是因為查稅。房仲業表示,官方目前查稅重點以總價5千萬元、擁有6戶以上的民眾為主,但效應已浮現,今年是否會加大深度及力道,對市場具有舉足輕重的影響,如果投資客全面退出市場,房價應會受到一定程度的抑制。4. 都更政策全面推動/北市公寓投資價值會更高 台北市政府在去年8月宣布提高都更案的容積獎勵至2倍,屋齡30年以上的4、5層公寓,未來都更都可「室內面積一坪換一坪」;行政院也在去年11年通過「都市更新產業行動計畫」,除撥款184億元協助老屋拉皮,自今年起全台302萬戶超過30年以上的老舊建築拆掉重建,也可享有雙重容積獎勵。政策接連加碼都更將獎勵,已讓北市公寓連續狂漲兩年,根據台灣不動產交易中心統計,各行政區兩年漲幅多在3、4成以上,多個熱門都更區甚至老公寓比電梯大樓還貴,房仲業表示,目前北市公寓已從自住型產品「質變」為投資型產品,在政策推動下,今年這種情況會更為明顯。不過由於價格拉高加上屋主惜售,一般認為除了會讓都更公寓面臨更高的泡沫風險,也會促使更多台北市民往新北市,甚至沿著機場捷運線往外移動到桃園地區。5. 豪宅稅7月實施/稅單認定 豪宅數遽增 台北市政府於今年1月通過「豪宅稅」,將於7月起正式實施,主要是透過提高全市被認定的389棟、10,168戶豪宅地段率,加重房屋稅,稅額將增加1.2至3倍;如「信義之星」加課2.8倍,「帝寶」增加2.5~3倍,「一品苑」增加1.7倍等。對於豪宅稅,業界普遍認為或可達到「公平性」的政治訴求,但對豪宅屋主負擔有限,對豪宅市場不會有影響。以帝寶來說,一般戶目前稅額約8萬餘元,未來提高到28萬,相對每戶2億元起跳身價,實在不成比例。業者倒認為明年豪宅稅單發出後,以後想要出售豪宅的屋主,會主動提出「豪宅稅單」,透過市政府的「認証」,證明自己是豪宅,以提高身價;實際上市場上認定的北市豪宅不過3、4000戶,但北市府認定1萬多戶,是否會造成一些非豪宅卻以豪宅開價求售,是未來觀察重點。JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
[蘋果] 2011上半年新竹房價蠢蠢欲動
以下文章轉貼自陸敬民的房產週報,跟大家分享囉!! http://jimmylu1974.pixnet.net/blog/post/33742947[蘋果] 2011上半年新竹房價蠢蠢欲動公告現值調漲增成本 ECFA早收清單促買氣 台北投資客轉進 三大利多 房價衝新高民國100年(2011年)各縣市公告土地現值結果出爐,新竹縣不僅調幅居冠,縣治所在地的竹北市調幅更高達81.54%!新竹縣府表示,這是因為過去縣內公告土地現值佔市價比例長期偏低,加上為配合中央地價政策所以調漲,包括縣治一至三期、高鐵特區、台科大、華興,以及湖口王爺壟等重劃區皆大幅調升至市價的6成以上。對於縣府大幅調漲公告土地現值,新竹縣市建築業者普遍認為將墊高土地持有成本,短期內雖傾向自行吸收,但未來終將反映在房價上。Point 1:公告現值成導火線?新竹房市景氣從2009年金融海嘯結束後迅速復甦,2010年更一躍而來到歷史新高!截至2010年底,重劃區3房首購大樓主力單價已站穩18萬,換屋產品則登上20萬,豪宅產品挑戰30萬新高。土地價格持續勁揚、建築成本不斷攀高,有業者研判公告現值調漲將成為成為引爆2011上半年新竹房價漲勢導火線,屆時首購產品將挺進20萬,換屋則挑戰25萬,豪宅有上看35萬機會。豐邑建設副總經理林茂焜表示,公告現值調漲代表商圈繁榮,這是互為因果的關係,應該樂觀看待。他也認為公告現值調漲將增加業者的持有成本,不過現階段多傾向自行吸收,未來是否反映在售價上則要看個案表現。昌益房屋副總經理徐佩勝指出,公告現值調漲雖是帶動房價攀升因素之一,但促使新竹房價上漲的因素還有很多,包括外地建商加碼購地、投資客持續湧進、高層建築不斷推出等,可以確定的是2011上半年房價表現不會比去年差。華邦廣告總經理黃智明認為,公告現值調升,建商成本勢必增加,即使短期內自行吸收,未來終究會以各種形式分攤出去,例如縮小議價空間、調整建材設備等,至於調漲房價則是最直接的方式。目前在沒有因此而調漲房價的情況下,消費者買房子算是賺到。Point 2:設廠需求帶動漲勢?另一項帶動新竹房價持續看漲的因素則來自ECFA早收清單的效益。兩岸簽署ECFA,預期台灣工廠訂單暢旺,除新竹科學園區外,電子業佔6成比重的新竹(湖口)工業區2010年產值不僅站穩6000億(2009年金融海嘯為5900億),更有機會重登2008年時的6400億新高!新竹縣長邱鏡淳上任後將招商引資列為施政重點,半年來受理21件大宗設廠用地申請,總計工業用地需求面積高達1026公頃,2010年在新竹縣完成登記設廠的廠商有59家,投資金額約146億,就業人口增加5000名,較2009年成長170%,預期2011年成長將超越去年。新竹縣政府表示,目前縣內已無閒置廠房及土地,縣府正向中央爭取設立新工業區與科技園區,期望強勁的發展動能令房市水漲船高。昌益徐佩勝表示,簽署ECFA對國內產業助益極大,目前國內產業景氣正處於榮景,市場資金水位高(游資充裕),加上資金持有成本低(貸款利率低),這些皆反映在國內股匯市上,而房市受股市影響,可望延續去年以來的景氣。華邦黃智明認為,全球最大消費市場美國持續其貨幣寬鬆政策,包括台灣、中國、印度與南韓等亞洲國家均處於正成長期。與中國簽署ECFA以來,台灣工廠生意變得更好,公司賺錢,老闆和員工都受益,對購屋置產也更有信心。豐邑林茂焜指出,EFCA早收清單對台灣廠商有利,目前新竹許多工廠都在加班趕訂單,老闆有錢,又怕通膨,購屋置產成為其投資時的必然選項。Point 3:台北投資客紛卡位?由於台北市與新北市房價飆漲引發民怨,政府開始祭出一連串台版「宏觀調控」措施來限制大台北房地產市場的炒作風氣,最近半年市場傳出有不少台北投資客將眼光轉移到新竹市與竹北市。對此黃智明透露,現階段市場資金堪稱充裕,滿手現金的投資客不少。高鐵通車後,台北投資客往南走的意願大幅提升,每坪30萬的新竹豪宅對他們來說實在「平價」,這股南下投資的趨勢在2011上半年仍會持續發酵。林茂焜表示,包括桃園青埔與竹北六家高鐵特區,都是投資客青睞的地段,不過台北具實力的投資客看的多是大宗土地與整棟商辦或店鋪,除非是竹北高總價豪宅,不然純粹投資在住宅產品的金額比例應該不會太高。徐佩勝認為,目前新竹本地投資客的比例仍佔大多數,雖然投資客持續湧進、墊高房價,但這些投資客在決定入手前還是會衡量產品的增值潛力,對於區位地段、營建品質與價位還是會詳細評估,並不如外界所認為的照單全收。備註1:公告土地現值VS公告地價「公告土地現值」是做為土地移轉或設定典權時,申報土地移轉現值之參考;並提供主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據,公告土地現值每年1月1日公告。「公告地價」是做為土地所有權人申報地價之參考,政府依據土地所有權人所申報之地價課徵地價稅,公告地價每3年公告1次,必要時得延長之。(資料來源:平鎮地政事務所)備註2:名人看上半年房市華邦廣告總經理黃智明:1.手中現金充裕者可加碼布局,靠貸款投資房地產者宜謹慎。2.關鍵字:當利率升至3.5%時,宜適時調節手中持屋。豐邑建設副總經理林茂焜:1.上半年房市榮景可期,新竹、竹北「雙城效應」持續發酵。2.關鍵字:謹慎看待金兔年「撲朔迷離,雌雄莫辨」現象。昌益房屋副總經理徐佩勝:1.資金水位高,資金成本低,產業表現不凡,房市不會差。2.關鍵字:首購15~20萬,換屋20~25萬,豪宅25~30萬。備註3:ECFA早收清單摘要如下:產業│項目農業│活魚、生鮮魚、香蕉、哈密瓜、火龍果、茶葉等18項石化│基本原料、特用化學品、塑膠原料、塑膠製品等88項機械│工業機、產業機械、其他機械、零組件等107項紡織│紡織中上游、紡織下游、紡織製品、鞋類等136項運輸│汽車、自行車等50項其他│鋼筋、水泥、染顏料、運動器材、醫療器材、儀器、模具、金屬製品、玻璃、橡膠、漆及油墨、電子、電機、小家電、手工具等140項總計│519項,佔2009年台灣出口中國金額16.1%,約138.3億美元(4149億台幣)JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
一般房貸息 出現1.58%破盤價
這房市熱火,要怎熄啊!!  感覺是愈打愈熱呢!!!一般房貸息 出現1.58%破盤價 2010/12/21  【經濟日報╱記者藍鈞達、洪凱音/台北報導】中央銀行嚴控各銀行房貸放款成數,緊盯1.62%的利率底線,不過,自財政部推出「青年首次購屋優惠貸款」後,已經打亂房貸市場行情,連公股銀行都帶頭承辦不符合青年優惠貸款者,給予1.58%的低利率。不願具名的銀行主管表示,央行以控制風險為由,要各銀行不准承辦低於1.62%的房貸利率,但政府又要銀行針對青年首購族,給予前兩年1.5%的優惠利率,難道這些族群就沒有信用不良、收入不穩定的情況嗎?對銀行管控風險似乎沒有太大的用處,也讓銀行難以說服往來密切度高,卻又不符合青年首次購屋的客層。因此,銀行私下也發展出一套作法,通常只要與該銀行往來密切、貢獻度高的客戶,在客戶主動要求、套交情下,銀行會「默默」給予低於1.62%的利率,連公股銀行也不例外。公股銀行表示,繼日前央行緊盯行庫房貸1.62%的底限後,近期來對房貸業務管控的重點,已經轉向對投資客的放款。有行庫主管私下透露,央行甚至「口頭」警示銀行,假設沒按照央行對特定地區、第二棟房貸的核放準則,只要查到一個案件,將處以200萬元罰鍰。至於罰鍰是否案件累計,行庫主管表示,由於還沒有銀行受到懲處,細節還不清楚,但對投資客的貸放,行庫都非常謹慎。主管表示,央行官員日前視察房房貸業務時,得知對投資客的房貸利率為1.8%,僅表示這樣的利率水準偏低,雖然未明確指示利率底線,卻表達投資客利率應該要再高一些,會比較妥當。JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
估房貸額度 三點不漏(要如何全貸和多貸的技巧)
   銀行給貸款的原則是:   合約成交價及銀行鑑價師估價金額,取其低者,再依此金額給予6-8成的貸款額度,   因此唯有   1.買價低於銀行的估價值,   2.貸款者本身的薪資收入,信用額度良好   這樣才有機會貸到8成至85成的房貸喔!!   但是,但是... 這只是表面上,正常看到的一般情形,   我從去年以來,在新竹地區,至少看到或實際經手過十件以上的,全貸和多貸物件,   例如買325,銀行貸350,買170,銀行貸210的,還有一個更跨張的,買350,貸520的案件   等於是銀行不僅完全借你買房的金額,還送你一筆裝潢金喔!!   不過這屬於枱面下的技巧,如果有心買房成家   但卻苦無足夠的自備款,可以私底下寫信來交流,   讓JR在民國100年,幫你圓百年好合,幸福成家的夢!!估房貸額度 三點不漏 2011/01/05  【經濟日報╱記者夏淑賢/台北報導】農曆兔年將屆,民眾想要買房過年,銀行業者建議,為避免成交價與銀行鑑價落差過大,影響貸款金額,建議留意物件屋況、有無裝潢、成交價與區域行情差距等,預估房貸額度,避免自備款估算失準。央行去年底理監事會議,決定擴大打炒房區域,大台北地區幾乎囊括。央行嚴查打房雷厲風行,購屋族要留意與銀行交涉房貸的評估重點,以免頭款準備不足,影響成交或是無力裝潢。即使是適用青年房貸優惠方案,雖核貸額度一律八成下,銀行可能更謹慎鑑價。銀行業者表示,想要借到足額500萬元優惠房貸,只要是總價在625萬元以上的房屋均有機會,且連一向核貸成數較低的中古屋,也一律為核貸八成。但是民眾必須留意,這項優惠房貸方案,並不影響銀行徵信作業,也就是銀行還是可能根據其鑑價結果核貸,而非只看民眾的成交價。青年優貸審核 要看鑑價結果 2011/01/04  【經濟日報╱記者/夏淑賢】 八大公股行庫青年安心成家優惠房貸新方案,已經起跑一個月,並有民營銀行與壽險業者陸續跟進。由於新的青年安心優惠房貸門檻寬鬆,不少人有機會適用。銀行業者提醒,必須留意成交價與銀行鑑價落差,包括是否為新屋、有無裝潢、成交價有無高於區域行情等,都會影響實際申貸額度。 青年優惠房貸專案,20歲至45歲且本人及配偶均無自用住宅者都可申請,不限父母直系尊親屬有無房產,也沒所得門檻。申貸額度最高500萬元,核貸成數最高八成,貸款年限最長30年,其中含寬限期三年,貸款利率首兩年按中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點機動計息,目前為1.5%,第三年起加碼0.645個百分點,目前水準1.8%。 根據新方案,購屋總價在625萬元以上者,將可望足額申貸500萬元。 但銀行可能根據其鑑價結果核貸,而非只看民眾的成交價。換句話說,買一間700萬元的房子,倘若銀行鑑價以600萬元價值認定,則核貸八成為480萬元,並非以成交價700萬元的八成核貸。 JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
黑心房仲 好案先吃、虛報底價
   難怪我在信義,沒什麼朋友!!  信義房屋表示,針對短進短出的投資客,公司都有建檔,若員工與投資客交易,要記大過,業績也全部取消;因投機型投資客短時間內炒作、墊高房價,業務員靠投資客也會養成依賴性,是種壞習慣。   部分房仲業務員自己也當起投資客,碰到好案子就先吃下來,再利用資訊不對等,買低賣高,成了炒房高手。房地產業界人士說,這些行為雖不違法,但卻犯了道德上的瑕疵。房地產業界人士表示,早期曾有房仲專門賺價差,先向賣方買下房子,再轉售給買方,以賺取中間的價差;幸好現在政府已規定,房仲人員不得從中賺價差。但還是有不肖仲介人員身兼投資客,利用親友人頭來買低賣高,或跟投資客合作,房地產人士說,雖然各房仲公司的內規都嚴格禁止這樣做,但實務上,「我姑媽要買房,公司要怎麼抓?」這種利用人頭的情形,業界人士說,房仲直營店規定較嚴格,比較少發生。另外,還有不肖業務員刻意墊高價錢,向賣方虛報底價。例如,賣方的底價是一千萬元,但房仲業務員硬是跟買方說成一千二百萬元,因為價格放大,抽成的佣金也跟著放大,賣方能賣更高價錢,當然也樂得輕鬆。「黑心建商的告白」一書作者Sway表示,有些小房仲「自己就是投資客」,自己倒貨給客戶,其他常見的手法還包括:刻意出示附近最新成交的高行情價給客戶看,利用比價手法拉高總價;或在買賣時,假裝有人出價到一千萬,慫恿客戶要不要再往上加五十萬來搶?Sway表示,買房最好找有品牌的房仲,較有保障。為避免「球員兼裁判」,信義、永慶房屋等業者都有訂出道德規範。永慶房仲發言人黃增福表示,內規嚴格要求業務員不得與投資客合作,自己也不能當投資客,只要抓到就開除;公司同仁買房也要兩年後才能轉售,三親等內買房也都要報備。信義房屋表示,針對短進短出的投資客,公司都有建檔,若員工與投資客交易,要記大過,業績也全部取消;因投機型投資客短時間內炒作、墊高房價,業務員靠投資客也會養成依賴性,是種壞習慣。 【2011/01/05 聯合報】JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
青年優惠房貸 限制將變多
排富條款:我覺得是很有必要,畢竟這項政策的用意,是希望幫助青年成家,1000萬以上的物件,應該不是大部分的青年可以負擔的起的,如果三年寬限期過後,一個月要攤還的本利和是前三年的5-7倍,如果沒有妥善財務規劃的購屋族群,可能在三年之後出現大量的屋奴抛售潮,反而會對青年成家造成反效果.禁止五年內轉售:這點就比較有爭議,畢竟要換屋的理由百百種,要如何認定是自住客因合理的理由換屋還是投資客轉手,這個要如何合理判斷,恐怕會很有爭議!! 青年優惠房貸 限制將變多 2010/12/07  【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】避免打炒房出現漏洞,立法院財委會昨(6)日決議要求財政部及八大公股銀行,兩個月內針對的青年安心成家優惠貸款訂定條件限制,如規定房屋總價應低於1,000萬元,並禁止五年內轉售。對立法院這項決議,財政部官員表示,財政部會依財委會的決議辦理;至於實務執行面是否可行,官員表示,會再找八家公股銀行開會。財政部上個月宣布推出「青年安心成家購屋優惠貸款」政策,由八家公股銀行提供2,000億元的額度,以低利融資協助20歲到45歲的民眾購置自用住宅,這項措施引來外界批評,認為可能不利政府打炒房政策。立法院財委會昨天審查財政部所屬台灣金控、台灣菸酒公司明(100)年度預算案,立委賴士葆等人表示,青年安心成家購屋優惠貸款應有相關配套措施。賴士葆指出,財政部從12月1日起實施的青年安心購屋貸款,不管所得高低都可向台銀等八大公股銀行申請,前兩年優惠利率現為1.5%,最高可貸500萬元。這項政策對年輕的無殼蝸牛很有幫助,但缺乏配套,極易讓投資客有機可乘,影響政策實施效益。賴士葆等人因而提案要求,財政部及台銀等公股銀行應在兩個月內,對青年安心購屋貸款建立相關配套,設立條件限制,如納入禁止在五年內轉售,或限制適用這項貸款的買方總價應在1,000萬元以內等條件,避免不當投資炒作。財委會也立即通過這項提案。立委余政道等人並指出,青年安心購屋貸款沒有任何排富條款,財政部應在2,000億元額度用完後的第一個月內,立即檢討這項措施成效。財委會昨天也通過立委余政道等人的提案,因應央行升息可能加重民眾利息支出的部分,要求財政部與台銀等八家公股銀行在貸款契約,對日後申辦民眾轉貸的各項條件,研究給予較寬鬆的條件,以照顧弱勢民眾。JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]粉絲團:www.facebook.com/richfree123...