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投資客根本不怕房地合一? 專家:報高手法照玩
好房網News記者蘇彥菱/綜合報導 房地合一政策輪廓愈趨明顯,最快2016年上路,對廣大的自住族群而言,相當期待該政策能有效打擊囤屋族與投資客,然事實真是如此嗎?有專家認為,從財政部已確立的幾點來看,政府很明顯地放了投資客一馬!儘管未來房地合一、實價課稅,投資客仍可故意報高價格,不但向銀行超貸,未來售屋時也不會被課稅。 房地合一實價課稅(好房資料中心) 根據群義房屋委託波仕特市調機構進行「購屋趨勢調查」,受到房地合一及年底大選的影響,有高達5成5的人決定暫緩進場購屋,僅有5.6%的人堅持在今年下半前進場購屋,而平均看跌今年房價占比達38%,顯見市場氣氛轉趨保守、觀望。再據永慶房產集團的趨勢報告分析,今年1到8月全台建物買賣移轉件數比去年同期衰退11.6%,交易量更創下2003年SARS以來11年的同期新低。 不過,房產專家Sway在奇摩房地產撰文指出,房市交易冷清無關於選舉,自住客不敢買、投資客也不買的主因是房地合一的政策尚未確立,一旦房地合一上路,未來所課的交易稅恐怕比現在還要多3倍,大家都還在等。 等歸等,將來政策實行後,真能有效打擊投資客嗎?Sway並不這麼認為!他表示,縱使稅率還沒確定,政府想放過投資客一馬的心已昭然若揭。因為投資客早就準備好,只要報高房價,根本不怕有利得,就不會有課稅的問題。 舉例來說,當年投資客購入房產的價格為800萬元,卻與買方私下協調,以1000萬元報上實價登錄,房貸自然以1000萬元的高價超貸,縱使未來要課資本利得稅,後來以900萬元售出,表面上看似賠售,其實反而賺了100萬元,還不用課稅。原文網址: 投資客根本不怕房地合一? 專家:報高手法照玩 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/78552180370.html...
房市面臨反轉時 買房該注意的10件事
好房網News記者曾威智/整理報導 近來房市反轉跡象越來越明顯,以房市反指標的法拍屋市場來看,業者統計,今(2014)年上半年北市每月的法拍均量為221件,自7月的284件開始一路往上攀升,到了9月成長為628件。在房市面臨反轉時,除了得密切觀察購屋時機,學者也提出了10大購屋該注意的事,像是超額供給所帶來的影響,以及工業住宅雖然便宜,但景氣反轉過程中卻逐漸喪失的「價格」優勢。 學者指出,當景氣反轉的敏感時刻,買房除了注意建商的信用和財務狀況外,也要嚴格檢視建案規畫和施工品質(好房網News記者陳韋帆/攝影) 1.建商信譽 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰在《理財周刊》指出,每當景氣轉折的敏感時刻,買房除了注意建商的信用和財務狀況外,也要嚴格檢視建案規畫和施工品質,以確保建商順利完工交屋。 2.超額供給 莊孟翰說,現階段除北市外,其他各地超額供給的情形越來越明顯,在此情況下,議價空間逐漸擴大和房價下修將在所難免。 3.廣告術語 不少建案廣告以10分鐘就到達信義計畫區、影城即將進駐等促銷方式,民眾在購屋前,得要睜大眼睛仔細查證這些吸引人的廣告術語。 4.貸款成數、利率 為了壓抑不斷高漲的房價,近來不少銀行刻意降低房貸比例,並提高利率,尤其以投資性需求的貸款限制最嚴格,購屋貸款前應先查明清楚。 5.前後棟價差 建案強調的景觀價值,導致同一個建案中,有景觀優勢和沒景觀的前後棟價差就可能高達2~3成。日前房仲業者也統計,北市某景觀宅行情,面湖和背湖的每坪價差最高達20萬元。 6.樓層高度與價差 近年購屋者越來越重視景觀視野,導致高、低樓層價差越來越大,尤其以超高建築最為明顯。 7.公設比 通常公設項目越多的建案,公設比會越高,購屋除了解公設的實用性之外,更應特別注意室內實際的使用面積。 8.大小坪數混雜 每當景氣逆轉導致建案滯銷時,常會因為建商的產品重新定位,造成同一件案內,大小坪數混雜其間的情形,除了會降低居住品質外,也會影響後續的脫手價格。 9.2+1房、3+1房 莊孟翰說,在高房價地區內,建商常會以「多+1房」規劃來吸引自備款不足的購屋者,民眾購屋應注意其空間大小與實用性。 10.工業住宅 莊孟翰指出,通常工業住宅建案的所在位置不差,且較一般住宅還便宜,但是當景氣逆轉時,一般住宅與工業住宅的價差拉近時,工業住宅的競爭優勢自然消失,且後續脫手也相當不容易,購屋前應謹慎評量。原文網址: 房市面臨反轉時 買房該注意的10件事 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/14198280518.html...
法拍屋「真」便宜? 別忽略9大額外費用…
好房News記者蘇彥菱/整理報導 很多人以為買法拍屋只要付得出房屋總價就好了,但事實上買法拍屋還有一些須額外負擔的費用,例如稅費、地政規費及其他雜費,諸如辦理過戶的地政費用與申請謄本所需費用等,除了以上這些林林總總的支出,其實還得預留大概3萬元,支付包括水費、電費、瓦斯費以及電話費等款項,以便日後居住更加便利。 買法拍屋除了檯面上的投標金額,背後林林總總的支出,民眾也不可忽略。(好房資料中心) 根據房仲業者表示,儘管買法拍屋,後續還有很多額外成本,買起來未必比一般中古屋便宜,可分為必須支付和可能支出的費用兩種。首先是必須支付的,有:1.投標資金,也就是得標的價錢。2.是稅費,包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅及財產交易所得稅。3.地政規費,包含投標前申請謄本以及得標後辦理過戶所須的地政規費等。   不僅如此,必須納入考量的支出還可能有:4.房貸的利息 5.代書費 6.仲介費,或是7.遇到房子遭人占用或租用的情形而請人搬走的搬遷費,以及8.遇到屋況不佳或遭人破壞,就得花錢重新整修、裝潢。 除了以上這些費用外,其實基於法拍屋長期無人居住,生活中必須用到的9.水電瓦斯及電話,早就被切斷,或是前屋主或承租人所積欠下來的費用,儘管這些欠費也不是都要由新屋主來償還,但重新安裝都還是需要一筆費用。 以電費來說,標到法拍屋的新屋主沒有理由要替前屋主代償,因此可直接向電力公司申請新的住屋電表,根據台電表示,費用大約是3500元以內,要是覺得重新接電很麻煩,亦可以將之前所積欠的費用繳清,並順帶申請用電人更名,再向前屋主求償。 水費的話,重新申請水表,至少得花上兩周以上的時間,以及約莫2千元的費用,有鑑於重新申請水表過於費時,建議若前屋主欠費尚未超過2千元,還是先替代為繳清,再向前屋主求償。 與水、電費相比,瓦斯費就貴的許多。重新安裝瓦斯的費用至少是2萬元,而且前屋主只欠3到4個月的瓦斯費不繳,就會被切斷瓦斯,所以欠費不會太多,因此新屋主多半都會先幫前屋主繳清欠款、日後再追討回來,才不必花大錢重新安裝管線。 最後是電話費,不是重新牽一條電話線,就是遷入自家原有的市內電話,費用大約是1500元,況且現代人人手一機,家裡未必要裝一台市話,綜合水電瓦斯及電話等4種費用,新屋主至少還得預留3萬元,才好遷入新宅。原文網址: 法拍屋「真」便宜? 別忽略9大額外費用… | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17573175686.html...
投資法拍屋前停看聽 掌握「四不一沒有」原則不吃虧
好房News記者黃慈雯/整理報導 房市大多頭走了10多年,使得法拍屋案量日趨減少,今(2013)年上半年法拍屋交易量更是創下10年來的新低,減幅達22.39%。對於一般人來說買法拍屋的風險大,所以購買的意願都不高,但還是有一些鍾情的投資愛好者,包租公律師提醒,購買法拍屋的前置作業不能省,掌握「四不一沒有」原則,讓風險降到最低。 蔡志雄律師提醒想投資法拍屋的民眾,要掌握「四不一沒有」原則將風險降到最低。(翻攝自TVBS地球黃金線youtube) 包租公律師在《TVBS地球黃金線》節目中表示,「四不一沒有」原則包括: 一、不能進去看 購買法拍屋不像預售屋或中古屋,都可以在購買前查看屋況再決定要不要買,相對而言風險就大很多。 二、不保證能貸 前一陣子引起社會關注的台南莊媽媽法拍事件,因為在不知情的狀況下買到凶宅,連債權銀行都不願意貸款給他。蔡志雄提醒,買法拍屋一定要注意資金問題,一旦得標,七日內尾款一定要補足,如果沒有按時將錢繳清,法院重新拍賣的價差得要自行補足。 三、不保證點交 蔡志雄表示,利用「假契約」阻礙法院拍賣、點交是最常見的問題,可能好不容易標下,卻還要花一筆錢去打官司確認這個租約關係存不存在,所以不見得買下法拍屋就能點交。 四、不保證能住 蔡志雄舉例,有些人可能掌有地上權,當你得標,因為受「優先權」影響,法院會先依優先順序詢問,被別人搶先一步的事情就很有可能發生。再者,有民眾買法拍屋可能只有買到共有的持分1/3,那就得再向另外2/3的人協調,如果談不攏,該房屋依然不能使用。 五、沒有瑕疵擔保 當房屋出現問題、發生瑕疵時,是無法找人擔保並且理賠。 最後,蔡志雄針對買法拍屋買到凶宅不能貸款這個事件表示,目前的強制執行法修正,日後包括凶宅、海砂屋、輻射屋、地震受損等會影響房價的「瑕疵屋」,法院都要在查封前做過一個詳細的調查,並在公告內做詳細註明,以免又有類似的情況發生,算是給消費者一個保障。原文網址: 投資法拍屋前停看聽 掌握「四不一沒有」原則不吃虧 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/11909475089.html...
無論何時都能進場!專家:房貸利率<通膨利率
好房網News記者蘇彥菱/整理報導 房市多空交雜,屋主寧願慢慢等,買家也轉趨保守,有房仲業者預估今年成交量將跌破30萬元防線,Q4是決定房價是否反轉的關鍵!即便房價如期下跌,自住客的你真做好準備買房了嗎?房產專家就表示,無論房價漲跌,其實都能進場買到超值好屋,此話怎說,且讓專家逐一說清楚、講明白。 「何時才是最佳進場時機?」相信是很多人心中的疑惑!專家表示,只要房貸利率低於通膨利率,都適合把錢投資在房地產上。(好房資料中心) 買房講求緣分  遇到屋主急售就撿到便宜 房產專家邱愛莉在其著作《買一間會增值的房子》中指出,想買到便宜又超值的東西乃人之常情,更何況是動輒千萬的房子?儘管現在普遍認為房價都很高,大部分的房子都很貴,但只要遇到「屋主急售」的房子,你就會買到「被低估的房子」了,通常見於家庭因素、經商周轉、離婚或分家,只要急著賣,只要價格達到賣家的最低需求,就有可能出售。 不過,這種急售的房子畢竟可遇不渴求,邱愛莉就說,買房子也需要「緣分」,只要多看、練好基本功,等到合適又便宜的房子出現,就能以較快的速度下決定,以免錯失良屋。包租公律師蔡志雄也曾說,買房如同談戀愛,沒有非這間房子不要的道理。 房貸利率<通膨利率 就該拿錢買房而不是定存 明白買房切勿過於執著買哪間,何時買後,邱愛莉補充,按照「理智」而言,只要房貸利率<通膨利率,儘管房價有起伏,但長期仍會上漲,與其把錢存在銀行讓通膨利率蠶食定存利息,只要能夠負擔房貸利率,都可以跟銀行借錢買房子。然而,人從來不是理性的,除了利率外,政策也是影響房價的重要因素之一,其他還包括個人因素,如結婚成家或資產配置等。原文網址: 無論何時都能進場!專家:房貸利率<通膨利率 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/70589979940.html...
房市冷、競爭少 首購買房難在貸款
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 房市成交冷清,許多待售屋主等不到看屋客,此時反而自住客戶成為市場主力買方,不過,相較換屋族可「一買一換」資金較充裕,首購族面對現在議價空間大、競爭者少的市況雖想出手,但在銀行限縮貸款且審查嚴格之下,恐怕要買房也不是那麼容易,此時平日與銀行往來關係就非常重要了。 現在想買房貸款不易,首購族最辛苦。(好房網News記者陳韋帆攝影) 現在已經有政府的實價登錄資訊可查區域房情行情,但是有不少仲介會將區域最高價作為銷售利器,只是隨著房市成交量萎縮,「創高價模式」反不利於物件銷售,換個方式降價、急售行銷更能抓住自客的目光。 但不少首購族都面臨原本抓貸款8成,但卻只能貸到7成,其中最明顯的就是銀行鑑價,可能又低了1~2成,因此買成屋物件的民眾,最好簽約前去跟銀行詢問鑑價,否則荷包淺的首購族可能在簽約準備貸款時,面臨馬上要湊錢補自備款的窘境。 首購族若現在打算貸款購屋,可從每月工作薪水撥入的薪轉銀行著手,盡可能累積信用額度;有些銀行也會將定存100萬元並超過3個月的客戶列為VIP,通常不管是房屋鑑價或貸款額度都能比較理想。原文網址: 房市冷、競爭少 首購買房難在貸款 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13730879737.html...
資金周轉不靈 增貸、二胎哪個划算?
好房網News記者蘇彥菱/整理報導 遇到資金周轉不靈,這時候手頭上有間房子就很好用了!有民眾會考慮將手上還有貸款的房子拿去向原銀行增貸,甚至是再找另一間申請貸款,即所謂的「二胎」房貸。然而,怎樣的情況分別適用於增貸或二胎?   所謂二胎房貸,指的是一間房屋拿給第一家銀行抵押後,臨時需要資金,再將同一間房子當作抵押品,向另外一間銀行申請貸款。由於二胎銀行的求償順位排在第2,風險較高,多半以中小型銀行願意承作,利率也相對較高,從3.5到4.5%不等。 申請二胎貸款,與一般房貸相同,必須以房屋作為抵押,同樣都要經過鑑價,但貸款上限為300萬元、不超過鑑價金額,不如一般房貸可貸到鑑價的6到8成,不過優點是擔保品較差或信用較差,選擇申請二胎較容易成功。 二胎房貸與一般房貸相比,除了貸款金額有限,利率相對高外,還得注意沒有寬限期,且貸款期間較短,大約是7到10年。不僅如此,信義地政士聯合事務所專案經理林以德在《蘋果日報》特別指出,二胎可能會被歸類為消費型貸款而非房屋貸款,隔年申報綜所稅時,將無法以房貸的科目抵稅,損失部分權益。 若臨時要用錢,該如何在增貸、信貸及二胎之間選擇? 舉例來說,若向銀行申請一般房貸800萬元,已繳款200萬元,若臨時需要200萬元,可向同間銀行用同1間屋申請增貸,此時二胎較不划算,因為利率比一般房貸高、貸款期限也比較短。 若借款超過200萬元,原銀行會建議申請增貸200萬元,剩餘數目改申請信貸,但基於信貸利率最高可到18%,且貸款金額上限為薪資的22倍,此時,可尋求另外一間銀行做二胎房貸,利率會較低,還款年限也比信貸的5到7年還久,壓力較輕。原文網址: 資金周轉不靈 增貸、二胎哪個划算? | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/88761579656.html...
億萬富豪「滿手現金」 到底投資什麼你知道嗎?
好房網News編輯中心/綜合報導 全球億萬富豪又多了155名,達到歷史紀錄的新高人數!儘管全球經濟在一個低點,但身價10美元的億萬富豪們資產卻還在陸續累積,根據最新的調查,這2325名有錢人的資產上升了12%,全部財富總和還超過了道瓊所有上市公司的資產總和。然而你可知道,這些富豪的投資結構,比重最高的竟然是「現金」,佔淨財富兩成。 最新調查顯示,億萬富豪們手中握有的現金,比其他投資項目的比重還高,顯見對市場並沒有信心。(好房資料中心)   根據財富研究機構Wealth-X和瑞銀(UBS)發佈的“億萬富翁普查”(Wealth-X and UBS Billionaire Census)指出,全球億萬富豪持有的現金,比手中房地產的價值還高,平均每人現金在6億美元左右,而房地產僅佔了現金的四分之一,約價值1.6億美元。顯示出富豪們對市場相當沒信心,錢都掌握在手裡更安心。 調查也顯示,億萬富豪們有3%的財富是房地產,平均每人四處房產,平均每個房產價值2350萬美元,另外2%則是其他投資,包括了遊艇、飛機、藝術品等等,他們也熱衷於體育,不少富豪擁有一支球隊或是賽馬。瑞銀財富管理首席投資官指出,這些富人們通常會投資「快速發展經濟體」中的潛在消費力,比較常見的是私募股權或直接投資,而非公開市場。 以職業別來看,億萬富豪們都集中在金融業、銀行業、投資和房地產領域;以國家來說,美國依舊佔據榜首,億萬富豪人數最多有571人,中國和英國則是並列第二。不過在中國的「胡潤百富榜」公布一項有趣的數據,兩岸四地資產超過百億台幣的富豪共1600人,屬兔、蛇、龍的生肖佔了前三名。原文網址: 億萬富豪「滿手現金」 到底投資什麼你知道嗎?  | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/63398279652.html...
房市持續失溫? 顏炳立:蛋黃區量增價跌
好房網News記者馮牧群╱台北報導 今年以來房市政策面衝擊不斷,觀望氣氛濃厚,對於後市發展,戴德梁行董事總經理顏炳立指出,市場看起來逐漸失溫,賣壓如秋風掃落葉般來到。上半年的豪宅價格已出現鬆動,蛋黃區的貨源慢慢增加,成交價也掉了5~10%,如果賣方留戀過去時期,再開高價等買盤來殺,買盤將會消失。 蛋黃區的去化壓力加重,賣方心態能否調整將是成交關鍵。(好房網News記者陳韋帆拍攝)   「房子會舊、土地不會爛」顏炳立表示,上半年土地市場有800 多億的交易量,商用不動產有300多億交易量,由此可見土地仍是有錢人追逐的熱門標的,至少地價還在微幅上漲,土地買盤沒有失溫。 顏炳立舉例,金山一塊住宅區土地,過去五年竟然轉手5次,其中3次在奢侈稅上路前,每坪價格從5萬多、7萬、9萬、10萬多,到近期成交20萬,讓所有人跌破眼鏡。當地市場沒有推案量的紀錄,卻被土地創高了房價,改寫區域房價歷史,也讓人驚覺距離台北市車程40分鐘之處,炒作如此興盛。 房市經過上半年的低迷與賣壓,銀行的放貸政策跟著調整,預售屋、中古屋帶看人潮明顯稀疏,顏炳立說,過去從房地產獲利的人,現在都擔心收到補繳稅單,凡有成交必被政府查稅,實價課稅政策逐漸在侵蝕投資人對房市的信心,「撐起經濟半邊天的房市因此失溫,導致房價下調、量縮更嚴重」。 顏炳立預估,下半年市場仍是烏雲密布看不到黎明,房地產已非目前最賺錢的行業,沒有追價的激情,獲利空間就不大,未來房市不能那麼樂觀,要謹慎以待。原文網址: 房市持續失溫? 顏炳立:蛋黃區量增價跌 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15616378333.html...