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「車位行情價」怎麼算? 3大簡易估價報你知
好房網News記者賴宛玲/綜合報導 國人最愛的投資商品,房市和股市,根據中央大學台灣經濟發展研究中心調查,9月份信心指數居然雙雙下降,顯見民眾對於兩項投資的「錢」景保守看待。對於有些投資預算的民眾來說,投資停車位似乎是不錯的選擇,三立新聞曾報導,台中有建商曾買下舊社區地下一樓改建停車場,投報率有4%,比起租金投報率的1.57%高出許多。但如何估算出車位的行情呢?有三大簡易估算法。 有現金又不想多貸款的民眾,常會選擇「停車位」作為投資標的,依種類和區域車位價格也有所不同。(好房資料中心) 1.平面車位:車位價格隨著房價區域行情而有所變動,根據房產部落格專家分析,計算方式通常是「當地房屋單價乘以3到5倍,等於平面車位價格」。如果是房價炒得過高的區域,倍數要選擇低的。例如大安區平均房屋單價是每坪100萬,那平面車位就落在300-500萬左右,和實價登錄的價格相去不遠。 2.機械車位:由於機械車位有維修、啟動需等待、故障等問題,車位價值相對減少,簡易算法是平面車位的6-7折。比如說坡道平面車位100萬,機械車位就是60-70萬左右,如果是郊區的房子兩者價差就越小,原因在於郊區土地較為便宜,比較不會規劃機械車位。 3.樓層有差:市中心常會看到大樓停車場涵蓋地下好幾層樓,每一層樓的車位價格當然不一樣,專家估算,越往下走價格越低,每層樓可以差到10到20萬,越是精華區價格差越多。 房產業者徐佳馨表示,由於車位很難貸款,選擇投資停車位的民眾多以現金買賣,目前承作停車位貸款的銀行,利率從5.43%起跳,門檻較高,但因停車位沒有房屋折舊問題,平面車位相對獲利較簡單。地段選擇也很重要,徐佳馨提醒,老舊社區因為早期沒有規畫停車位,獲利還優於新社區,商辦區也比住宅區有利。原文網址: 「車位行情價」怎麼算? 3大簡易估價報你知 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/68139380225.html...
車位買賣糾紛多 買前先搞清3類型!
好房網News記者簡蕭羽濤/整理報導 停車位在寸土寸金的台北供不應求,常成為引發紛爭的導火線。台北市就有社區遭到民眾投訴,社區內設有獎勵停車位,但卻未開放給外面民眾停車,對此建管處解釋,只要是作為停車使用,住戶也算是公眾,所以不算違法。其實停車位依產權登記狀態可以分為法定、增設、獎勵三種停車位,使用權、處分權也不盡相同,民眾在買停車位時最好先搞清楚自己買的是哪種停車位,以免日後衍生糾紛。 1. 法定停車位 指建築物按其總樓地板面積,依《建築法》及《建築技術規則》,規定之比例所設置的停車位。法定停車位必須登記為公共設施,在辦理產權登記時只能登記為「大公」,產權由全體住戶所持有,或登記為「小公」,經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位的住戶就不用分攤持分,而車位也不能賣給同一個社區以外的居民。法定停車位沒有獨立權狀,有買車位的屋主會登記在建物權狀中,加計車位的坪數與編號以保障屋主的權益,賣房子時也必須連同法定車位一同賣出。 2. 增設停車位 指在法定停車位之外,建商或建造人自行增加規劃的停車位。而這類型的停車位也可以登記為「大公」、「小公」,若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得《防空避難室所在地址》證明,也可以登記為主建物單獨移轉。  3. 獎勵停車位 政府為解決都市停車問題,獎勵建商在蓋房子時,依照相關規定,所設置的停車位,而政府以容積率,增加額外的樓地板面積作為鼓勵的條件。依照規定,民國100年7月後申請建照的大樓若有設獎勵車位,必須設開放營業用停車場,但之前社區的獎勵停車位只要作停車場使用,就不違法。購買獎勵停車位的所有權人,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接的住戶,以免發生糾紛。原文網址: 車位買賣糾紛多 買前先搞清3類型! | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/12223179103.html...
少子化衝擊近60所大學 大學城包租公難賺了…
好房網News記者黃慈雯/整理報導 少子化的衝擊下,為了避免學校過多稀釋掉高教資源,教育部計畫執行大學退場機制,預估會有60多所大專院校面臨退場或遭轉型,而一項被認為收租最穩定的大學城租屋市場更是首當其衝,加上北部房價不斷攀升,投報率逐年下降,僅剩2.2~2.4%,投資客帥過頭就諷刺,買房子買在學校旁邊是笨蛋的行為,收學生租金不如放定存來的划算。 以往被認為收租穩定的大學城包租公,在少子化衝擊下,是越來越難賺。(好房網News記者陳韋帆攝影) 中時電子報報導,教育部部長吳思華表示,根據外國經驗,全國高中生平均應該只有6成的學生適合念大學,且再利用學生人數來推估全台大專院校的數量,認為合理的大專院校數目應該只有100多所,但現行國內的大專院校數目就高達160多所,也就是說有60多所大專院校面連轉型或退場的壓力。但吳思華說,退場需要緩慢進行,若多所大專院校退場,至少會影響到1200位教師的工作。高教司黃雯玲也說,學校若發生經營困難,教育部會站在輔導的立場,增加學校處理的時間,並增加經營彈性。 對於大學城周邊的包租公來說,儘管每個月都會有固定的收入,但受到少子化的衝擊,大學包租公是越來越來當,投資客帥過頭就表示,買房子買在學校旁邊的是笨蛋,他坦言,在大台北地區,公寓改套房的時間點已經一去不回頭,想把錢放在房地產追求高投報率,不如尋求別的管道。他說,台北市的預售屋投報率約0.7%,正常房子約1.5%,改裝後約4%,而銀行利息2%,當房東才增加2%,不如放銀行定存省事。 有巢氏房屋副總經理劉炳耀指出,少子化問題日趨明顯,許多私校都面臨到招收不到學生的窘況而遭退場,所以想投資大學城周邊套房的房東,挑選大學城的投資眼光就變得相當重要,應選擇具有商圈、交通功能、工作機會等利多條件的大學城,也較具有增值潛力,並且把握每年6 ~8月大學學區租屋市場最為熱絡的期間進場,較能避免過長的空置期。 而雖然投資任何物件都有一定的風險,包租公律師蔡志雄就在《TVBS地球黃金線》節目中建議想當大學城周邊套房的包租公、婆,進場前一定要先調查該大學學生宿舍的床位數,如此一來就會知道會有多少人需要租這個房子,才不會面臨房子租不出去的窘況。 原文網址: 少子化衝擊近60所大學 大學城包租公難賺了... | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15629980067.html...
沒在怕房地合一! 投資客「蓄勢待發」
好房網News記者蘇彥菱/綜合報導 房地合一政策輪廓愈趨明顯,最快2016年上路,對廣大的自住族群來說,相當期待該政策能有效打擊囤屋族和投資客,但真能實現嗎?有專家認為,從財政部已確立的幾點來看,政府很明顯地放了投資客一馬!儘管未來房地合一、實價課稅,投資客依然可用人頭炒房逃稅,完全無益於改善房市亂象。 投資客根本不怕房地合一,甚至早就做好因應措施。(好房資料中心) Sway在奇摩房地產撰文指出,職業投資客依舊利用人頭做無本生意,只要給予這些人頭一點利潤,這些人便樂於背上炒房之名,自己早就不進場,都是旗下學生奉老師之命在買,為了吸收下線,必須經常拋頭露面,增加知名度。 關於這點,或許Sway所言為真,近日帥過頭在新北市政府會議廳舉辦的房產投資講座,就公開傳授如何規避房地合一、實價課稅的訣竅,包括:房子放5年後再賣,或乾脆短進短出,在6個月內脫手,還有將房子偽裝成自用住宅的樣子,利用裝潢、購置家具及其他費用等發票抵稅。 除此之外,帥過頭與其團隊目前也在苗栗竹南的大埔重劃區成立聯合待銷中心,該次講座的目的,就是為了吸引民眾投資,其中一名外號「教官」的徒弟還現身說法,表示跟著老師買房準沒錯!會後,現場詢問度也頗為熱烈。 儘管碩大的獲利令人心動,但淡江大學產經系副教授莊孟翰接受《蘋果日報》採訪指出,民眾可從投資客講座了解市場動向,但不應盲目投資,若再用以前穩賺不賠的心態來投資相當危險,。原文網址: 沒在怕房地合一! 投資客「蓄勢待發」 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13336780439.html...
投資客根本不怕房地合一? 專家:報高手法照玩
好房網News記者蘇彥菱/綜合報導 房地合一政策輪廓愈趨明顯,最快2016年上路,對廣大的自住族群而言,相當期待該政策能有效打擊囤屋族與投資客,然事實真是如此嗎?有專家認為,從財政部已確立的幾點來看,政府很明顯地放了投資客一馬!儘管未來房地合一、實價課稅,投資客仍可故意報高價格,不但向銀行超貸,未來售屋時也不會被課稅。 房地合一實價課稅(好房資料中心) 根據群義房屋委託波仕特市調機構進行「購屋趨勢調查」,受到房地合一及年底大選的影響,有高達5成5的人決定暫緩進場購屋,僅有5.6%的人堅持在今年下半前進場購屋,而平均看跌今年房價占比達38%,顯見市場氣氛轉趨保守、觀望。再據永慶房產集團的趨勢報告分析,今年1到8月全台建物買賣移轉件數比去年同期衰退11.6%,交易量更創下2003年SARS以來11年的同期新低。 不過,房產專家Sway在奇摩房地產撰文指出,房市交易冷清無關於選舉,自住客不敢買、投資客也不買的主因是房地合一的政策尚未確立,一旦房地合一上路,未來所課的交易稅恐怕比現在還要多3倍,大家都還在等。 等歸等,將來政策實行後,真能有效打擊投資客嗎?Sway並不這麼認為!他表示,縱使稅率還沒確定,政府想放過投資客一馬的心已昭然若揭。因為投資客早就準備好,只要報高房價,根本不怕有利得,就不會有課稅的問題。 舉例來說,當年投資客購入房產的價格為800萬元,卻與買方私下協調,以1000萬元報上實價登錄,房貸自然以1000萬元的高價超貸,縱使未來要課資本利得稅,後來以900萬元售出,表面上看似賠售,其實反而賺了100萬元,還不用課稅。原文網址: 投資客根本不怕房地合一? 專家:報高手法照玩 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/78552180370.html...
房市面臨反轉時 買房該注意的10件事
好房網News記者曾威智/整理報導 近來房市反轉跡象越來越明顯,以房市反指標的法拍屋市場來看,業者統計,今(2014)年上半年北市每月的法拍均量為221件,自7月的284件開始一路往上攀升,到了9月成長為628件。在房市面臨反轉時,除了得密切觀察購屋時機,學者也提出了10大購屋該注意的事,像是超額供給所帶來的影響,以及工業住宅雖然便宜,但景氣反轉過程中卻逐漸喪失的「價格」優勢。 學者指出,當景氣反轉的敏感時刻,買房除了注意建商的信用和財務狀況外,也要嚴格檢視建案規畫和施工品質(好房網News記者陳韋帆/攝影) 1.建商信譽 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰在《理財周刊》指出,每當景氣轉折的敏感時刻,買房除了注意建商的信用和財務狀況外,也要嚴格檢視建案規畫和施工品質,以確保建商順利完工交屋。 2.超額供給 莊孟翰說,現階段除北市外,其他各地超額供給的情形越來越明顯,在此情況下,議價空間逐漸擴大和房價下修將在所難免。 3.廣告術語 不少建案廣告以10分鐘就到達信義計畫區、影城即將進駐等促銷方式,民眾在購屋前,得要睜大眼睛仔細查證這些吸引人的廣告術語。 4.貸款成數、利率 為了壓抑不斷高漲的房價,近來不少銀行刻意降低房貸比例,並提高利率,尤其以投資性需求的貸款限制最嚴格,購屋貸款前應先查明清楚。 5.前後棟價差 建案強調的景觀價值,導致同一個建案中,有景觀優勢和沒景觀的前後棟價差就可能高達2~3成。日前房仲業者也統計,北市某景觀宅行情,面湖和背湖的每坪價差最高達20萬元。 6.樓層高度與價差 近年購屋者越來越重視景觀視野,導致高、低樓層價差越來越大,尤其以超高建築最為明顯。 7.公設比 通常公設項目越多的建案,公設比會越高,購屋除了解公設的實用性之外,更應特別注意室內實際的使用面積。 8.大小坪數混雜 每當景氣逆轉導致建案滯銷時,常會因為建商的產品重新定位,造成同一件案內,大小坪數混雜其間的情形,除了會降低居住品質外,也會影響後續的脫手價格。 9.2+1房、3+1房 莊孟翰說,在高房價地區內,建商常會以「多+1房」規劃來吸引自備款不足的購屋者,民眾購屋應注意其空間大小與實用性。 10.工業住宅 莊孟翰指出,通常工業住宅建案的所在位置不差,且較一般住宅還便宜,但是當景氣逆轉時,一般住宅與工業住宅的價差拉近時,工業住宅的競爭優勢自然消失,且後續脫手也相當不容易,購屋前應謹慎評量。原文網址: 房市面臨反轉時 買房該注意的10件事 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/14198280518.html...
法拍屋「真」便宜? 別忽略9大額外費用…
好房News記者蘇彥菱/整理報導 很多人以為買法拍屋只要付得出房屋總價就好了,但事實上買法拍屋還有一些須額外負擔的費用,例如稅費、地政規費及其他雜費,諸如辦理過戶的地政費用與申請謄本所需費用等,除了以上這些林林總總的支出,其實還得預留大概3萬元,支付包括水費、電費、瓦斯費以及電話費等款項,以便日後居住更加便利。 買法拍屋除了檯面上的投標金額,背後林林總總的支出,民眾也不可忽略。(好房資料中心) 根據房仲業者表示,儘管買法拍屋,後續還有很多額外成本,買起來未必比一般中古屋便宜,可分為必須支付和可能支出的費用兩種。首先是必須支付的,有:1.投標資金,也就是得標的價錢。2.是稅費,包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅及財產交易所得稅。3.地政規費,包含投標前申請謄本以及得標後辦理過戶所須的地政規費等。   不僅如此,必須納入考量的支出還可能有:4.房貸的利息 5.代書費 6.仲介費,或是7.遇到房子遭人占用或租用的情形而請人搬走的搬遷費,以及8.遇到屋況不佳或遭人破壞,就得花錢重新整修、裝潢。 除了以上這些費用外,其實基於法拍屋長期無人居住,生活中必須用到的9.水電瓦斯及電話,早就被切斷,或是前屋主或承租人所積欠下來的費用,儘管這些欠費也不是都要由新屋主來償還,但重新安裝都還是需要一筆費用。 以電費來說,標到法拍屋的新屋主沒有理由要替前屋主代償,因此可直接向電力公司申請新的住屋電表,根據台電表示,費用大約是3500元以內,要是覺得重新接電很麻煩,亦可以將之前所積欠的費用繳清,並順帶申請用電人更名,再向前屋主求償。 水費的話,重新申請水表,至少得花上兩周以上的時間,以及約莫2千元的費用,有鑑於重新申請水表過於費時,建議若前屋主欠費尚未超過2千元,還是先替代為繳清,再向前屋主求償。 與水、電費相比,瓦斯費就貴的許多。重新安裝瓦斯的費用至少是2萬元,而且前屋主只欠3到4個月的瓦斯費不繳,就會被切斷瓦斯,所以欠費不會太多,因此新屋主多半都會先幫前屋主繳清欠款、日後再追討回來,才不必花大錢重新安裝管線。 最後是電話費,不是重新牽一條電話線,就是遷入自家原有的市內電話,費用大約是1500元,況且現代人人手一機,家裡未必要裝一台市話,綜合水電瓦斯及電話等4種費用,新屋主至少還得預留3萬元,才好遷入新宅。原文網址: 法拍屋「真」便宜? 別忽略9大額外費用… | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17573175686.html...
投資法拍屋前停看聽 掌握「四不一沒有」原則不吃虧
好房News記者黃慈雯/整理報導 房市大多頭走了10多年,使得法拍屋案量日趨減少,今(2013)年上半年法拍屋交易量更是創下10年來的新低,減幅達22.39%。對於一般人來說買法拍屋的風險大,所以購買的意願都不高,但還是有一些鍾情的投資愛好者,包租公律師提醒,購買法拍屋的前置作業不能省,掌握「四不一沒有」原則,讓風險降到最低。 蔡志雄律師提醒想投資法拍屋的民眾,要掌握「四不一沒有」原則將風險降到最低。(翻攝自TVBS地球黃金線youtube) 包租公律師在《TVBS地球黃金線》節目中表示,「四不一沒有」原則包括: 一、不能進去看 購買法拍屋不像預售屋或中古屋,都可以在購買前查看屋況再決定要不要買,相對而言風險就大很多。 二、不保證能貸 前一陣子引起社會關注的台南莊媽媽法拍事件,因為在不知情的狀況下買到凶宅,連債權銀行都不願意貸款給他。蔡志雄提醒,買法拍屋一定要注意資金問題,一旦得標,七日內尾款一定要補足,如果沒有按時將錢繳清,法院重新拍賣的價差得要自行補足。 三、不保證點交 蔡志雄表示,利用「假契約」阻礙法院拍賣、點交是最常見的問題,可能好不容易標下,卻還要花一筆錢去打官司確認這個租約關係存不存在,所以不見得買下法拍屋就能點交。 四、不保證能住 蔡志雄舉例,有些人可能掌有地上權,當你得標,因為受「優先權」影響,法院會先依優先順序詢問,被別人搶先一步的事情就很有可能發生。再者,有民眾買法拍屋可能只有買到共有的持分1/3,那就得再向另外2/3的人協調,如果談不攏,該房屋依然不能使用。 五、沒有瑕疵擔保 當房屋出現問題、發生瑕疵時,是無法找人擔保並且理賠。 最後,蔡志雄針對買法拍屋買到凶宅不能貸款這個事件表示,目前的強制執行法修正,日後包括凶宅、海砂屋、輻射屋、地震受損等會影響房價的「瑕疵屋」,法院都要在查封前做過一個詳細的調查,並在公告內做詳細註明,以免又有類似的情況發生,算是給消費者一個保障。原文網址: 投資法拍屋前停看聽 掌握「四不一沒有」原則不吃虧 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/11909475089.html...
無論何時都能進場!專家:房貸利率<通膨利率
好房網News記者蘇彥菱/整理報導 房市多空交雜,屋主寧願慢慢等,買家也轉趨保守,有房仲業者預估今年成交量將跌破30萬元防線,Q4是決定房價是否反轉的關鍵!即便房價如期下跌,自住客的你真做好準備買房了嗎?房產專家就表示,無論房價漲跌,其實都能進場買到超值好屋,此話怎說,且讓專家逐一說清楚、講明白。 「何時才是最佳進場時機?」相信是很多人心中的疑惑!專家表示,只要房貸利率低於通膨利率,都適合把錢投資在房地產上。(好房資料中心) 買房講求緣分  遇到屋主急售就撿到便宜 房產專家邱愛莉在其著作《買一間會增值的房子》中指出,想買到便宜又超值的東西乃人之常情,更何況是動輒千萬的房子?儘管現在普遍認為房價都很高,大部分的房子都很貴,但只要遇到「屋主急售」的房子,你就會買到「被低估的房子」了,通常見於家庭因素、經商周轉、離婚或分家,只要急著賣,只要價格達到賣家的最低需求,就有可能出售。 不過,這種急售的房子畢竟可遇不渴求,邱愛莉就說,買房子也需要「緣分」,只要多看、練好基本功,等到合適又便宜的房子出現,就能以較快的速度下決定,以免錯失良屋。包租公律師蔡志雄也曾說,買房如同談戀愛,沒有非這間房子不要的道理。 房貸利率<通膨利率 就該拿錢買房而不是定存 明白買房切勿過於執著買哪間,何時買後,邱愛莉補充,按照「理智」而言,只要房貸利率<通膨利率,儘管房價有起伏,但長期仍會上漲,與其把錢存在銀行讓通膨利率蠶食定存利息,只要能夠負擔房貸利率,都可以跟銀行借錢買房子。然而,人從來不是理性的,除了利率外,政策也是影響房價的重要因素之一,其他還包括個人因素,如結婚成家或資產配置等。原文網址: 無論何時都能進場!專家:房貸利率<通膨利率 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/70589979940.html...