一堂價值超過百萬，超實用的房地產財商上課筆記
課程使命
收集器（成功日記）以及 B/I(B:Businessowner / I:Investor )象限的致富管道（基礎課程：低總價房地產）。
財商提昇建議研讀的書籍或活動：
課程五項元素
第一堂課將首重教會你
《養成存款的習慣》和《財商：現金流遊戲101中四十倍法則》二項
雙波段目標設定
第一部份：
學會買房子要注意的四項風險
你想買一筆市價 200 萬的房子，實際要買 120 萬，你大概在下午
17:30~18:30 間出現在要買的樓層一樓，此時有個小姐走來(凡女性無論年 齡一律稱小姐)，調查的流程如下：
Step 1.你：小姐，小姐，您好
Step 2.小姐：怎麼啦
Step 3.你：我想買附近的法拍屋
Step 4.小姐：你想買多少
Step 5.我：買 120 萬左右……小姐會不理你口中碎碎念一直走
Step 6.重覆 Step 1~4，但買價講高，講 240 萬
Step 7.並問：幅射、兇宅、海砂屋…….
Step 8.至少問成功三人以上
1. 公園、藝術館不可算是。
2. 租金有可能造假。
3. 無法使用先估貸款再出價……因經驗值還不高，導致不順。
4. 買 3F，但兇宅在 4F 或更樓上，或者最近才發生兇宅。
第一部份實例補充：
這四年來富爸爸社群公認好紮根的點
1.此次台北縣市、台中縣市和台南縣市合併為直轄市，因此淡大、輔大、 逢甲大學和（成大和台南火車站）這四個點的市價可能為保值+增值區
2.可操作的點還包括：
(1)自強號有停的每一站走路可到的地方
(2)各捷運站走路 5 分鐘以內
第一部份精要實例補充：
低總價房地產在點對的情形下，評估市價的四招秘技
第一部份精要實例補充：
一開始買物件容易被騙的三種可能
1.點挑對了，全貸買到市價九成或市價（軍公教人員和貸款成數很高時易犯）。
2.點挑對了，也買到市價五到七成，但買在凶宅旁邊或樓上、樓下。
3.點挑錯了，買到市價五到七成，但地圖看起來很近。
二、仲介必說的話術：
1.在台北買一層樓，在中壢可以買一棟透天。
2.中壢sogo 百貨附近房價，市價一坪約十萬，那市價若要買到五~七萬就只能在中原買到。
3.先說上星期的假成交價格，再說昨天的假成交價格，接著帶你到店裡，拿兩份假的合約書給你看，接著你就會忍不住針對屋主的開價打七成出，就會成交市價九成到市價之間了。
PS：一般仲介最多只會讓你針對開價打七折出價。
第一部份實例補充：
我給你的低總價房地產財商建議
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類型
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財商建議
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一、自住：
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1.屋齡 0~5 年和屋齡 5~15 年為主
2.生活機能+大專大學學區附近+人潮，這三項至少要 符合一項即可 |
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二、投資(租人─以現金流為主)
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1.屋齡 5~15 年或屋齡 15~25 年為主
2.生活機能+大專大學學區附近+人潮，這三項至少要 符合二項即可 |
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三、投資(以賺取價差為主)
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1.屋齡 15~25 年為主
2.生活機能+大專大學學區附近+人潮，這三項須全部符合 （目前所知可能符合的為台北縣的淡大和輔大，中壢 的中原大學，台中的逢甲大學、台南的后火車站和成 功大學之間） 3.時機：每四年只操作前兩年，和總統大選有關 4.操作手法：1.買市價五到七成賣市價九成和 6~12 個月內賺 30~50 萬 5.程序：先看 100 筆物件，第 101~200 筆物件，針對開價比市價低的物件進行出價（出價之前先做市場調查和初估房貸） |
第一部份實例補充：
物件屋齡市況分析
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屋齡
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市況分析
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屋齡為 0 年：
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1.建商交屋后六到八個月再去買，則可買到市價的 八成到八成五的房子（一般來說，建商完工后都會對外宣稱全部賣完了，事實上是餘屋被股東分完了）
2.來源：建商大股東餘屋成本出和新屋主財務失控 便宜賣 |
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屋齡為 5 到 15 年：
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1.房屋數目相對較少
2.時間施力範圍：（六十天，平均每天兩小時，有效 時間八十小時，是一般人可忍受的極限）若沒效果則需大量休息 3.看完一百筆物件後，接著再投入六十天，平均每 天兩小時，只能買到一筆市價在七成五到八成五左右的房子 |
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屋齡為 15 到 25 年：
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1.時間施力範圍：（六十天，平均每天兩小時，有效時間八十小時，是一般人可忍受的極限）若沒效果 則需大量休息
2.看完一百筆物件後，接著再投入六十天，平均每天兩小時，只能買到一筆市價在五到七成左右的房 子 |
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屋齡為 30 年以上：
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1.貸款條件會變很差
2.銀行貸款不好貸，成數會比上面物件少貸一成以上，且房貸年限會被限制在 15 年以下 3.周轉率下降，因貸款條件變差，因此買家急速消失 |
派宏《房地產投資課》 第一堂課大綱
1. 地點
2. 買[市價的五到七成]或[報酬率 12%以上]
3. 如何市場調查
4. 貸款全貸
☆二、學會四個象限的財商
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E(Employee 員工 )
自己的時間 |
B(Business owner 企業擁有者)
別人的時間 |
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S (Self-employee 自我工作者)
自己的錢 |
I(Investor 投資者)
別人的錢 |
1. 40 倍總支出
2. 買別人機會卡
3. 只買三房兩廳，1，5，10 元股票
4. 1200 法則
「法則」定義：把速度快的物種，放在關鍵的戰術上。
補充：學會創造法則：錢產生錢，時間產生錢
第二部份：學會ESBI四個象限的財商
1.1 自己的故事
我在20歲時決心致富，大三時一領到8000元，就存2400元，剩5600元生活，當20~25號時完全沒錢了；只得打電話給父親要求先匯下個月的生活費進來。
第二個月如法泡製，到15~20號時完全沒錢了，說謊英文講義(原文的)要2400元，解了燃眉之急。第三個月也是如此，20~25號時山窮水盡了，再度打電話給老爸先匯下個月的生活費進來；第四個月也是到了15~20號完全沒錢了…..但是放暑假了～～～～得救了。
財商補充：一領到錢就存30%，70%過生活，一年12個月要成功8~10次，若有債務則12個月存10%，20%還債，70%過生活，一年12個月要成功存8~10次。
(1)幫我們賣掉的房仲業務員
(2)幫我們出租的租屋業務員
(3)幫我們翻機會卡的人
2.資產配置的能力
保值二：購買貴重金屬黃金白銀
2.2 降低風險的前三項方式
(1)看100筆房子，認識當地1~3個代書，至少練習做過一次市場調查。
(2)買房子要符合①點對②租金12%以上或當地真正市價的5~7成買到③貸款全貸④市場調查OK。
(3)賣掉(持有)的時間，限週年慶(一年)使用。
(4)買房子要限量操作；例每半年最多進1~5筆，我自己目前是控制在每半年最多買5筆
第三部份：
現金流遊戲中學會40倍法則，與遊戲中各環節的操作方式
(1)忍不住自己翻機會卡
(2)忍不住聽市場風雲的訊息
(3)應該專心喊買機會卡
3.3 3R2T和股票的差別比較
Ans：因為股票可以極大化的押。
400000*30/100 (年報酬率)= 120000/12個月(1年) =10000/每月非工資收入
非工資收入剛好大於等於總支出，則可跳到快車道。
取 40 萬 × 30% → 40 × 30 → 1200
取 50 萬 × 24% → 50 × 24 → 1200
取 30 萬 × 40% → 30 × 40 → 1200
第三部份實例補充：低總價房地產財商中市場風雲變化
(1)政府優惠房貸：
民國93年4月到95年4月，和現今民國98年1月到99年12月，若馬英九連任則民國101年4月到103年4月(反之政黨輪替則102年1月到103年12月)。
(2)3房2廳或自住型物件：
最重要的影響為寬限期，寬限期一樣為民國93年4月到95年4月，和現今民國98年1月到99年12月，若馬英九連任則民國101年4月到103年4月(反之政黨輪替則102年1月到103年12月)。
(3)套房成數維持八成以上的時間點：
民國93年4月到96年4月，和現今民國98年4月中旬到101年4月，若馬英九連任則民國101年4月到103年4月(反之政黨輪替則102年4月到104年4月)。
2.物件操作種類
1.市價在三百萬以下的物件（台北則三百五十萬以下），俗稱的小宅
2.屋齡在15到25年的屋齡
3.以三房兩廳和套房為主（一房一廳、三房一廳和兩房一廳也勉強可）
4.每四年只操作前兩年
5.阿扁連任則操作民國93年4月到民國95年4月
6.換黨執政（政黨輪替）則操作民國98年1月到民國99年12月
7.下次若同黨派連任則操作民國101年4月到民國103年4月
8.下次若換黨（政黨輪替）則操作民國102年1月到民國103年12月
PS.若猜不準7和8項，則猜比較慘一點的那個，即猜8
第三部份實例補充：現金流遊戲101的隱藏財商
3.大機會卡的二室、四室和八室套房為市價的七成五以下（換算用現金買的情形為年租金除以總價為年報酬率10~15%）
4.市場風雲只適用每四年的前兩年到兩年半。
5.用實際投入的錢算報酬率(總價法計算) 。
補充：
學會創造法則
快速破解無解的方法為增加一個新的評量單位，高階財商四大守則：
(1)省自己投入的錢
(2)省總成本
(3)省自己投入的時間
(4)省經過的時間(又叫最後確認單位)
例：一個作家花三個月～一年出一本書，每賣一本書可分 30 元，以本為計算單位 30 元／本。
5. 出版商又比作者更有錢
6. 時間產生錢
時間產生錢為輔財商而已，必須搭配主財商才有意義，因此，時間產生錢的極限為不花自己的時間，用錢買別人的機會卡。
7. 結果論
當你可以不花自己的錢，不花自己的時間，就可賺到每一筆房子的轉賣價差和租金效益時，這就是創造法則的極限，但過度使用會有嚴重副作用，因此必須搭配降低風險的幾個捷徑。
實例補充：物件個案調查表範本
精采實例補充：
出租的了解和需注意的地方簡單講解
租金行情的了解，通常只要自己假裝要去租同類型的房子，看三次以上就可 抓出大概行情範圍 。
例如，我的房子為一房一廳十坪的房子 ，就去網路上找租屋公司資料，打電話給租屋公司，並說我想租一房一廳十坪的房子，接著 實際去看到三到五筆同樣類型的房子就可抓出大概行情範圍 ，
2.房客篇
(1)租房子給別人最要注意的是不可租給壞房客，那何謂壞房客呢?
會喝酒，吃檳榔，不可租，見面看起來不是很正派，怪怪的人也不可租。 押金不足兩個月也不可租（押一租一儘可能不租），未收到押二租一的錢絕不可先讓房客住進去 ，即使苦苦哀求下個月再補齊也一樣 ，要記得上面的情況是絕不可租出去的，以免又再度體會『租給壞房客還不如空租』的房地產名言
若你的物件為較舊的三房兩廳，或較舊的套房而且在學區附近的話 ，建議限租學生或限租一次付半年的房客，以減少日後整個放棄房地產的出租信心。
反例補充：
有時事情發展就是不如遊戲中美好
富爸爸與現金流社群房產投資血淚史
富爸爸與現金流社群房產投資血淚史
因此富爸爸家族的人很多人都願意去冒險買高現金流的房子 ，一買房子就有高現金流 ，且至少都是零頭期款 ，一開始都會很幸運的快速脫手賺了第一筆三、五十萬元，膽子就會更大，且認為銀行只不過是為了賺利息，況且利息愈來愈低是當時所有人的想法，到了民國96年時，房貸初步緊縮，卡債風暴也爆發，富爸爸家族的人一個個過得很辛苦 ，甚至再也不願再碰房地產 。
不過，此波逢房地產利多，預計有效期限為民國98年到民國100年這三年 ，將是三房兩廳（民國98年1月到99年12月）和二室、四室、五室套房（98年4月到101年4月）的多頭，若目前存款還沒超過三百萬元的家族成員 ，期望你們能藉著這波房貸利多，起碼累積個兩百萬元存款 ，千萬不要錯過這波累積存款的機會 。
而已經套牢的家族成員則趁這波利多 ，出脫一些不適當的房地產物件 ，明年我將只做中壢中原和清雲學區的點 ，只做改套房的大盤商 ，且前兩年盡可能買，第三年減半買， 第四年休息一年，專心看小說和打電動以及處理前三年未賣掉的套房管理。
總之，要先累積『低總價房地產財商』並時常回來複習，
就能立於不敗之地
精華附錄：
重要財商語句摘錄
以及開啟內在，這些能力主要是適用於三百萬以下物件，如三房兩廳
和五間以下套房使用的基礎修練。
2. 經驗值高的人在市場緊縮時衍生出兩句真言
財商無用論
只能用存款硬撐
3. 一般將三房兩廳和五間以下套房歸類為
現金買為長期非工資收入
貸款買為短期非工資收入
4. 大部份的有錢人（80%）是在負債中開始養成存錢的習慣，因此一開始（10%存錢和 20%還債），
而用剩下的 70%想辦法活下去，是變成有錢人的標準配備
5. 正常人會犯的錯：（１）施力點竟然是在收入
（２）由小物件做到大物件（指透天或五百萬以上物件）
（3）反正最後都要做大機會卡，還不如一開就做。
以上參個大錯都是初期還會繼續犯的錯。
6. 一般人的在老鼠賽跑圈中跑來跑去，偶爾不小心失業，停下來大口喘著氣，就像缺氧的魚一樣無奈
8.當你存款習慣養成後，你會發現最善於用錢的人，他們不只財務上獲得成功，也穩固了與伴侶間的感情和內心的平衡。
9.上完第一堂課，你會發覺前面說得再多，只能證明老師博學，而唯有第三堂的公式，才能體現出（財商）深不可測的魔力。指破解無解的公式和高階財商四大守則。
10. E/S轉B/I中最大的改變是對時間的感覺
11.不管過去你對自己或別人做出多少承諾，那些承諾都已經成為過去，必須使用先打通存款的任督二脈，再運用財商來增加存款量，此為世界上最快的速度，切記，世界上最快的速度就是按部就班。
12.就中原大學這個點而言，小機會卡就是平均3到6個月的正現金流和平均每筆30到50萬的轉賣價差，因此無論是否分析能力超強或財商深不可測，終究是紙上談兵，遊戲多於戰鬥，只有真的賣掉一筆，才有些微成就的感覺。
13. 房地產最慘的情況下是二十年後擁有它，這已經是最慘的，但事實上，若持有的是低現金流物件，可能真的會損失二十年的管理時間。
14. 實力有時侯排不到第一位，三流的技巧常會不知名的原因獲勝
16.存款習慣補充的書籍：巴比侖致富寶典
17.貸款知識補充的書籍：研讀房地產賺錢筆記
18.放入世界型基金的每一筆錢，都要有把握在災難來時放五年以上才行
19. 遊戲中，只要非工資收入大於總支出就可跳出，難道現實生活中不會又跳回嗎？
答：現實生活中比較貼近現金流202，且現實中主要以不斷累積存款為主，非工資收入只是註明而已
20.大物件是禁區，民國100年也是禁區，別亂闖，要有人帶
21.低風險低報酬率具有變現性高
22.低風險中報酬率具有獲利一般，變現性一般，但要記得災難來時，要有3到5年不贖回的打算，非災難時期，則無限制
特別贈送：
(1)如果重頭來過，寧可不創業…指的是以風險承擔來說
(2)如果重頭來過，還是會創業…指的是目前擁有的家財萬貫來說
2. 課堂上每一小段都有使用B/I的評量單位加持（第三堂課的快速破解無解財商的公式），因此是有魔法的效用
3.一旦你用貸款把房子買下后，就必須準備迎接市場波動吧！
4.初學者玩現金流遊戲的必經過程為，在自己自認為玩次數最多，且幾乎刻苦耐勞把所有重要的卡都背起來時，被別人使用四十倍法則重挫自己的自信心，等如當場被潑冷水
5.任何事只要能把它侷限在一個範圍，幾乎可以預測未來
6.當你誤以為自己財商深不可測，事實上，只不過因評量單位不足產生的錯覺，最慢上完三堂課后，信心就會重挫，並願意承認自己很弱，願意重建。
7.當個人的自信心超出市場漲跌循環範圍，災難也隨之而來
8.我們選擇的是通往存款很多的高層次道路
9. 局勢不利比局勢有利更具有重大的影響力
10.人在順境時往往會沈浸在自己的快樂生活中，而忽略他人的苦難和不幸
11.市場先生常會先幫助S象項
13.
許多人把大部份的時間花在計畫週未之上，而忽略其餘五天對自己人生的影響
14. 許多人害怕對任何事委身，便隨波逐流過一生
15.
很多問題一直問別人，會覺得自己很弱
16. 有些地方會誤以為自己財商深不可測（１）學會四十倍法則
（２）學會全貸或多貸
（３）在景氣好時賣掉第一筆物件。
17. 這次油價漲，導致非抗跌區的折舊率變嚴重，而點對的地方，有車位的房子，車位的價格下降。
18. 若我的工作在台北要怎麼做市價三百萬以下的物件呢？(1)第一個選項為是否願做台北外圍的地點（外圍學區、工業區）
(2)第二個選項為是否要先放棄這一波時間，等以後工作調到台北以外時再開始做
(3)第三個選項為可在台北先練習看一百筆物件，認識當地一到三位代書且練習做市場調查
(4)第四個選項為是否願搬到紮根點先住一年。
19.
對於受過我們房地產投資課的正規訓練的人，一般人根本無法和我們比，我們相較於他們等若有武功的人。
20. 別人的時間（外包商制度），和他們的互動須使用關心和熱情，這才是聯繫的關鍵
大部份喜歡錢的人，不管你付出多大的代價，也很難奇蹟式的快速致富，主要原因是未受過使用槓桿的正規訓練。
22. 每個人都想改變家中的生活，但很多事情並不是一天兩天就能完成，而是要一個曲折漫長的過程（至少要四到八年才勉強足夠）
23.
創造力有一部份很重要，不可在不想創造時強迫自己一再創造，會重挫創造的能量。
24.
任何事物和親情比起來，行孝一定要即時（必須盡可能縮短自己變成有錢人的時間）
25.
房地產本身變現性不易，所以儘可能以零頭期款之姿做買進動作。
26.
捷徑：本身都具有新穎性和衝擊力的，哈哈！
27.
任何人做任何事是因為這樣做對他們有利。
28.
按照我課堂上的方法做，有很高的機率，不會再有過勞的情況。
29.
也許你不喜歡三流的技巧，但很多事就是要有技巧地處理
30.
不斷建立和調整捷徑的位置和路線。
31.
烏龜跑得慢，但是它可活千年、萬年，遇到風險頭縮回來，沒有風險我再爬下去。
32.
有些人進入B/I后會讓事業不斷膨脹至沒辦法破產的地步，這簡直是瘋了。
33.
時間只是一種幻覺，高階財商是可使人經歷不同幻覺的東西。
我為了使我的論說更強而有力起見，我借用了許多別人的觀點。
35.
市場有景氣好和緊縮時期，一般每天工作十二小時以上的創業者，在景氣好時創業成功的機率有參成以上的成功機率，最怕的就是他誤以為成功是因為自己的經驗值不斷提高才導致他成功的，以致他開始使用更強的槓桿進行集中投資，接著市場緊縮時期遲早會來臨的，市場緊縮最恐怖的就是財商無用論，只能用存款硬撐，此時就會深刻的體會到過度成功所帶來的困境往往比面對失敗更為難纏，願意冒險並不代表願意損失，希望此番言論能對想創業的人有點幫助。
36. 財商提高的目的，是按照家人目前所擁有的能力，帶領他們顯示出高度的效率，一進一退均井然有序，絲毫不亂。
37. 工作和家庭永遠是一個已婚者無可避免的抉擇。
38. 按兵不動通常是投資最終獲利的最好方法。
39.
信用卡的主要功能為：免帶錢和免找零
現金卡的主要功能為：救急不救窮
40. 可以做的先做，是非常重要的一件事。
41.
請問我要有多少錢才開始做房地產呢？
答：等到你確定養成每月存30%的習慣時，就可以做房地產了。
42. 本課程的慈善事業主要為捐時間而不捐錢，主因本人愛錢如命，請多包涵。
43.
唯有重用外包商，才能奠定等級高的基礎。
45.
任何人，無論你是否深不可測，說到底仍是一個人，與其他人的生理無異。
46. 即使是三房二廳但持有三筆以上且放一年以上，等若養了一隻老虎在身旁，若不防備，被咬死了都不知道。
47.
別人若用話術隨口提出來，就算事先清楚知道，一時仍是難有化解辦法。
48. 要改變別人的想法，應該設法使對方相信新的想法完全是出於他本身，而非你推銷的。
49.
有時我們以為自己想要的東西，其實和我們真正想要的東西是截然不同的。
50. 等級高：顯現出來的特性：平凡中表現出精巧，複雜的東西變得更簡單，不相關的事物找到關聯。
51.
人生中唯一可靠的保障，就是每天都知道自己在不斷地進步
52. 行善和充實自我，乃是人生最好的投資
53.
仲介常說店面租金超賺，指的是租金每月可收七萬，但要二千萬成交的超低現金流物件
55.
大多數人都需要被提醒，這是人脈連結時必須承認的一件事。
56. 正常人買自住的房子看不到十筆，就出價買下一筆房子，然後深深後悔。
57.
一旦進來房地產，遇到問題，至少要做個決定。否則會有時間或錢的損失
58. 只要成為低總價房地產的高手，應該就可每天只工作兩小時內，但收入遠勝上班族。
59.
當你第一筆在短時間內賣掉，代表你憑著烏合之眾的軍隊，打敗高專業的老手了。
60. 專業知識佔15%，人脈佔85%，因此前面四年重點放在專業知識的累積，五到八年則放在人脈的運用。
61.
只要能讓訊息源源不絕每周傳來，就有料敵如神的奇效。
62. 永遠要從賣家的角度來看這個世界。
63.
三房兩廳買和賣，避免買到頂樓或四樓。
64. 上課的內容，即使完全照著做，也並不是很順，因為欠缺經驗值和臨場的自信。
65.
當你願意住在中原大學或逢甲大學附近時，長期來看可不費很多力氣就變有錢人。
67.
在逢甲大學，拿一筆物件，給三家比較大家的仲介賣，平均九個月左右會有人出到市價，平均四到六個月會有人出到市價的八成五到九成五，這就是逢甲大學民國94和95年的周轉率速度。
68. 若是定存零利率的國家，大方向以非工資收入為主，轉賣價差為輔。
非定存零利率的國家，以轉賣價差為主，非工資收入為輔。
69.請問我要準備多少錢，
才開始做房地產?
重點不在存多少錢，而是否能養成每月存30%，每年可存八到十次的習慣，其次是依自己有多麼保守，要經過幾季之後才開始翻機會卡來賣。
70. 上過我的課，加上定期回來複習，長久來看，應該會展現低總價房地產的巨大優勢。
71.
財商：至少要玩過紙版101現金流遊戲一次
72. 四十倍法則：至少再練習用40倍法則玩現金流遊戲三次
73.
養成存錢的習慣，實行抓大放小，只挑大的來設定存30%就好
74. 有些捷徑我用很順，你卻有點格格不入，也就是很不順，最主要是因為經驗值不足和臨場自信不足造成
75.
年輕人，講求一次到位，破而後立
76. 沒有養成存款習慣，即使操作低總價房地產成功，也會生奇禍
78. 支出都是要回到現在來算才行
79.
捷徑特性：
(1)以退為進
(2)要有耐心
(3)要知道會發生什麼災難
(4)要知道那些事情不該做
(5)經驗值要提高
(6)要不斷建立臨場自信
80. 無法預測市場風雲，將失去主動之勢
81. 2008年是財富競賽再次洗牌的轉掠點，追求新富的重要來源之一，請務必學會低總價房地產的課程
82. 學會現金流的激情，到如今還沒有完全消退
83. 一般人的施力點在提高收入和降低支出這兩項，這兩條正路都不太通，實在需要一個高人指點
84. 老鼠賽跑中每個人都覺得命苦了點，在工作和個人感情上都不太順心
85.進入低總價房地產後，常會發現為了變成有錢人，有時常要做一些無可奈何的事情
86. 一次進太多物件最後都會後悔
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