行家教你挖出發財中古屋-蘇逸洪用200萬元本金賺進400萬元-愈老、愈破愈好賺！
以往常看到理財雜誌,這些名人,
透過買中古屋輕鬆就賺進百萬,千萬的故事,
都覺得遙不可及,這種事不太可能發生在我身上,
但自從前年上了房地產賺錢筆記作者- 王派宏老師的課後,
開始跟一群同好勤勞的看中古屋後,
這二年來,在新竹區已親自體驗或親眼目賭身旁的朋友,
靠著勤於看屋,買房
輕鬆一次賺進數十萬,甚至百萬的實例!!
建議可以鎖定離自己工作或居住地近的精華區,
按以下的評估要件,逐一檢示,
只要夠勤勞,夠堅持,
發財中古屋,就有機會隨時出現在你身邊喔!!
＊你看中的老房子是增值屋嗎？
□1.位於市中心精華區-(地段還是最關鍵)
□2.交通便利
□3.學區及生活機能佳
□4.鄰近重大公共建設
□5.社區管理佳
□6.公設比低、土地持分高
□7.房屋沒有重大瑕疵
□8.知名建商建造計分：
第1題打勾得5分，
第2～4題4分，
第5～6題3分，第7～8題2分 將各題得分加總，即為房子的「增值指數」解答：
19～27分 恭喜你！這是一間不受景氣影響，又極具增值潛力的黃金屋。
10～18分 不錯喔！這是一間具有保值性，長線具有增值力的好房子。
0～9分這間房子具有基本的居住條件，但可要小心折舊率大於增值性。
□1.位於市中心精華區-(地段還是最關鍵)
□2.交通便利
□3.學區及生活機能佳
□4.鄰近重大公共建設
□5.社區管理佳
□6.公設比低、土地持分高
□7.房屋沒有重大瑕疵
□8.知名建商建造計分：
第1題打勾得5分，
第2～4題4分，
第5～6題3分，第7～8題2分 將各題得分加總，即為房子的「增值指數」解答：
19～27分 恭喜你！這是一間不受景氣影響，又極具增值潛力的黃金屋。
10～18分 不錯喔！這是一間具有保值性，長線具有增值力的好房子。
0～9分這間房子具有基本的居住條件，但可要小心折舊率大於增值性。
轉貼 Smart智富月刊第129期 2009-04-29
愈老、愈破愈好賺！
好地段的「爛」房子，其實是黃金屋，而在中古屋市場，這樣的黃金屋特別多。而論房價，中古屋在同一區段中，比起預售屋、新成屋，又是最低的，最適合一般首購族或是預算有限的上班族。
台北市內，一間離捷運不遠的老公寓，曾經開過神壇，久未整理，裡頭又黑又亂，但屋主開價便宜，這樣的中古屋，到底是賣相差的「爛房子」，還是增值潛力強的黃金屋？電視節目主持人蘇逸洪，最愛這種一般人眼中的「爛房子」，因為2007年他曾經靠這樣的老屋，5個月內獲利2倍，用200萬元本金賺進400萬元。那一年，43歲的蘇逸洪率性放下主播工作，展開為期2年的「迷你退休」，單靠偶爾接秀、客串主持就能悠哉生活。原來他過去4年認真研究中古屋買賣，悄悄開始轉型當包租公了！目前，蘇逸洪手上有5間房子，其中2間是父母和自己居住，其餘3間全部出租，每月單是收租就超過10萬元。他手上還有一筆過去兩年賣屋賺進的現金，等著這波房價回跌，再逢低買進。現在，上電視時間雖然少了，但騎腳踏車地毯式看屋的時間卻多了。別人看》神壇屋黑又舊，見了就怕他盤算》等改建，頂樓加蓋租更多最近一次出手，是在2008年10月，買進的就是前面提到的那間「爛房子」。當時，全球金融海嘯剛爆發，台灣房市冷到幾乎沒人看屋、買屋，但爛景氣並沒有嚇退蘇逸洪，他反而在松山機場附近買下一間屋齡逾25年的4樓老公寓！
這間老公寓，位在一處老舊社區，在整排公寓中，這間房子外表最舊、最黑。原來，前一位房客在公寓裡開神壇，曾發生火災，讓房子的屋況變得很差。不過，聽完仲介的形容，蘇逸洪反而興趣大增，因為別人望之卻步的爛屋，可是他心目中具備增值潛力的黃金屋。
為什麼？蘇逸洪分析，他其實在附近看屋將近1年，跟附近住戶、店家和房仲打聽到許多資訊，包括這個老社區距離即將開通的松山機場捷運站走路只要十多分鐘，而且已經有建商在當地洽談改建。由於房子是老公寓，土地持分高，未來一旦改建，馬上可以賺到可觀的增值利潤。
最後，蘇逸洪用總價820萬元、每坪約28萬元，買下這間權狀29坪、連同頂樓加蓋使用坪數近60坪的老房子。經設計師裝修後，目前老公寓分成兩層出租，每月租金收入3萬3,000多元，付掉每月攤還本利1萬5,000多元的房貸，還有1萬7,000多元的淨收益，租金報酬率接近5%。敢買這間神壇屋，是因為2007年時，蘇逸洪曾只花1小時看屋，就決定買下了一間爛公寓，5個月後轉手，讓他賺進400萬元。那一次投資中古屋的經驗，讓他充分體會：
「只要地段好，房子老、屋況差，反而有賺頭，因為可以用來殺價，獲利空間更大！」回憶那一次的買屋經驗，蘇逸洪表示，一位代書朋友中午用餐時間打電話問他，要不要去看一間老公寓，位在台北市永吉路，29坪開價800萬元。蘇逸洪聽完一算，每坪才27萬多元，以地段來看，這價格確實便宜。別人看》樓下有惡臭，廚衛積黑垢他盤算》土地持分大，1小時成交他先請代書傳真房屋權狀影本，看到老房子的土地持分逾6坪、銀行鑑價後的貸款成數可達7成，他一算，現在土地1坪至少值150萬元，6坪地就值900萬元，他飯也不吃就趕緊去看屋。到了現場，1樓是間小吃店，沒有處理好的垃圾，傳來一陣陣臭味，抬眼看位在2樓要賣的老房子，他心中暗笑：「三面採光的邊間，很加分。」進到房子，由於老舊、久無人住，有些腐臭味，浴室、廚房都積了厚厚的黑垢，後陽台更是散布雜亂的管線。「難看的門面不是問題，因為可以重新裝修。」蘇逸洪暗自計畫著。因為地段好、生活機能佳，房子的格局和採光不錯，加上最重要的是：土地持分大。所以，屋況差反而變成利多，可以逼屋主把價位放低。「最差，大不了就是出租等改建，所以不到1小時，我就決定買了。」蘇逸洪回憶當時的決定。
「只要地段好，房子老、屋況差，反而有賺頭，因為可以用來殺價，獲利空間更大！」回憶那一次的買屋經驗，蘇逸洪表示，一位代書朋友中午用餐時間打電話問他，要不要去看一間老公寓，位在台北市永吉路，29坪開價800萬元。蘇逸洪聽完一算，每坪才27萬多元，以地段來看，這價格確實便宜。別人看》樓下有惡臭，廚衛積黑垢他盤算》土地持分大，1小時成交他先請代書傳真房屋權狀影本，看到老房子的土地持分逾6坪、銀行鑑價後的貸款成數可達7成，他一算，現在土地1坪至少值150萬元，6坪地就值900萬元，他飯也不吃就趕緊去看屋。到了現場，1樓是間小吃店，沒有處理好的垃圾，傳來一陣陣臭味，抬眼看位在2樓要賣的老房子，他心中暗笑：「三面採光的邊間，很加分。」進到房子，由於老舊、久無人住，有些腐臭味，浴室、廚房都積了厚厚的黑垢，後陽台更是散布雜亂的管線。「難看的門面不是問題，因為可以重新裝修。」蘇逸洪暗自計畫著。因為地段好、生活機能佳，房子的格局和採光不錯，加上最重要的是：土地持分大。所以，屋況差反而變成利多，可以逼屋主把價位放低。「最差，大不了就是出租等改建，所以不到1小時，我就決定買了。」蘇逸洪回憶當時的決定。
結果不到半年，樓下小吃店搬走了，換成85℃咖啡連鎖店。很快的，代書朋友來報，有人出價1,200萬元要買這間老公寓，因可現賺400萬元，蘇逸洪馬上爽快賣出。這個成功經驗讓蘇逸洪確信，好地段的「爛」房子，其實是黃金屋，而在中古屋市場，這樣的黃金屋特別多。因為：
1.中古屋市場價格最亂、物件最雜，但亂中反而最能找到好機會。
2.老房子土地持分高，買房其實是買地，未來獲利空間大。
3.同地段，中古屋價格最便宜、使用空間最大，最值得投資。從統計資料看，中古屋不但成交量大，幾乎是新成屋成交量的兩倍以上，而且論房價，在同一區段中，比起預售屋、新成屋，又是最低的，最適合一般首購族或是預算有限的上班族。
和蘇逸洪一樣，今年55歲的李媽媽，同樣對中古屋情有獨鍾。李媽媽曾經做過房屋代銷，1982年就投入房地產市場，後來雖然回家做主婦，照顧3名子女，但憑藉挑中古屋的好眼光，他們一家前後換過逾6次房子，一路從台北市郊的新店換進市區、從20多坪的小公寓換到現在捷運旁的80坪電梯大宅，成功累積近億元資產。別人看》地板腐朽，雜草比人高她盤算》產權清楚，土地價值夠回憶早年看屋、買屋、換屋的歷程，「那時沒網路，交易也不透明，必須到處跑、看、問，才能掌握資訊。」李媽媽說，她幾乎每天看3、4間房子，遇到週末就帶著孩子一起逛「屋」。不只自己看屋，在中古屋市場，要找到漂亮物件，還得有「好幫手」。除了一般房仲、法拍屋仲介，李媽媽還與銀行催收人員、代書、建商保持聯繫，因為「你只要表明手上有些現金，想買房子」，他們為了解決手上賣不掉的房子或是斷頭的房貸戶，通常會樂於提供資料給你。用這些方法，李媽媽曾經兩次買到超值好屋，讓她大賺90%以上。第1次是1993年，那是一間位於美國在台協會（AIT）台北辦事處後面的老洋房，有個大院子，房子很破舊。由於長期沒人住，木地板已經朽爛，院子雜草叢生到比人還高，大大的老榕樹長滿鬚根，晚上路過，會覺有些毛骨悚然。房子外觀不佳，當媽媽的她一點都不在意，和蘇逸洪一樣，她清楚「外在」只要花錢改造，就能重現舒適，但房子價值要看「內在」。什麼是「內在」？就是1.產權清楚、2.土地價值足夠。把權狀調來看，產權沒問題，土地則有78坪。但她不確定這區段價值有多高？於是跑去問建商，若是有這樣的房子要賣，他們會不會買？建商查了土地使用分區和容積率後，表示很想買，李媽媽回過頭來馬上去出價。
結果，她每坪砍到35萬多元，以總價2,760萬元買到手。房子雖老但採光佳，隔間又方正，很適合家人的需求，所以她只換了衛浴、地板重新裝修，再用力整理院子，整理後的空間，竟有4個停車位這麼大。住了3年多，因為換屋賣掉，結果賣到5,300萬元，大賺2,540萬元。另一間大賺的好屋，就是她目前自住的80坪電梯大宅，同樣是在大安區、信義路，原屋主是一對90多歲的老夫婦，因亟需資金，限一次付現金。雖然房子空置10年、完全沒隔間也沒油漆，只簡單做了水泥牆，但因只賣1,400多萬元，每坪不到18萬元，她當天看完就決定買下，同樣查完權狀，馬上付現。現在，這房子已增值到每坪55萬元，潛在獲利超過205%。最近這10年，李媽媽買中古屋，只鎖定3個地段：台北市大安區、靠近大安區的中正區，以及信義區。為什麼只看這幾區的老房子？因為有捷運、明星學區，而且台北重大工程和建設都以這裡為核心，「這裡是台灣人換屋的終點，永遠都有人要接手！」
李媽媽說。看準這一點，即使近來景氣差，她還是會進場挑屋。 抱地不抱房，先培養挑貨能力在台北市中心，蘇逸洪、李媽媽竟然能買到每坪30萬元以下的老房子，戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為很高竿，因為他們深諳中古屋要「抱地不抱房」的道理。
李媽媽說。看準這一點，即使近來景氣差，她還是會進場挑屋。 抱地不抱房，先培養挑貨能力在台北市中心，蘇逸洪、李媽媽竟然能買到每坪30萬元以下的老房子，戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為很高竿，因為他們深諳中古屋要「抱地不抱房」的道理。
4月初，中古屋市場傳出好消息，國內5大房仲，包括信義、永慶、住商、中信及台灣房屋公布統計，在房價修正、低利優惠房貸等刺激下，第1季整體中古屋的買氣回溫，成交量較去年第4季成長，光是3月就較2月成交量大增40%。
不過，對於房市前景，學者普遍看淡。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就指出，目前房價只是反彈，並非房市回溫，景氣並未恢復，未來若失業率居高不下、經濟沒好轉，房價仍會下修。所以「買屋不用急，可以慢慢看」。顏炳立則表示，現在的重點不在於能不能進場，而在於你有沒有「挑貨」能力，如果有能力挑到好房子，最差的結果是「只會買貴不會買錯」，即使進場時「短套」，未來也不會「長套」。像蘇逸洪和李媽媽兩位能夠賺倍數獲利的達人，都是在房市景氣好時，捨得賣；房市冷清時，勇於下手。如果你和他們一樣，練就挑貨的好眼光，房市下跌反而是你進場的好時機！
＊中古屋買賣3提醒
1.自備款及整修費用高
中古屋總價較低，但自備款較高，且銀行對超過25年以上老屋的鑑價金額、核貸成數會較低，加上整修費用等購屋成本，資金使用靈活度較差。
＊中古屋買賣3提醒
1.自備款及整修費用高
中古屋總價較低，但自備款較高，且銀行對超過25年以上老屋的鑑價金額、核貸成數會較低，加上整修費用等購屋成本，資金使用靈活度較差。
2.詳查老房子的身家
包括房子產權登記、了解屋主搬遷原因及住宅歷史。依《不動產經紀業管理條例》，仲介業者除應向購屋人解說屋況外，消費者也可要求仲介提供各項資料，讓屋況更透明化。除詢問仲介外，還須向鄰居打聽，多一層保障。
3.檢視房屋現狀
屋齡老舊的中古屋，須注意屋內裂縫、供電、漏水等問題，如果是已經裝潢過的中古屋，可要求屋主提供更新證明。
＊你看中的老房子是增值屋嗎？
□1.位於市中心精華區
□2.交通便利
□3.學區及生活機能佳
□4.鄰近重大公共建設
□5.社區管理佳
□6.公設比低、土地持分高
□7.房屋沒有重大瑕疵
□8.知名建商建造計分：
第1題打勾得5分，第2～4題4分，第5～6題3分，第7～8題2分 將各題得分加總，即為房子的「增值指數」解答：
19～27分 恭喜你！這是一間不受景氣影響，又極具增值潛力的黃金屋。
10～18分 不錯喔！這是一間具有保值性，長線具有增值力的好房子。
0～9分這間房子具有基本的居住條件，但可要小心折舊率大於增值性。
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