想當包租公 還有哪個區域穩賺？
套房改建,租屋市場,真的是愈來愈競爭了!!
~摘錄自《Smart智富月刊》151期
李媽媽住在台北市八德路四段已經超過30年了，明年即將退休，預估將可以領到一筆500多萬元的退休金，她計畫拿出一些存款，加上這筆退休金，在現有的住家附近物色一間房子，用來出租，一來地點近，管理方便，二來也可以活化資金，創造比定存更好的收益。
在向房仲業者詢問了附近的房價後，李媽媽開始懷疑這個計畫似乎不如想像中理想。原來房價已經漲了好多，超乎李媽媽的想像，三房兩廳的中古大樓竟然要1,600多萬元，等於是還要向銀行貸款才能買得起。李媽媽算了一下，如果把租金扣除房貸利息，好像利潤並不高，退休後沒有收入來源卻要背好幾年的房貸，算盤怎麼敲，看起來都不划算。
觀察市場3大變化
專業包租公逢高出脫
近5年來，房價上漲如急驚風，租金上漲卻是聲聲慢，導致租金報酬率不斷下滑，以台北市來說，租金報酬率到底有多低？根據房地產網站「全球房地產指標」（Global Property Guide）的統計，台北的租金報酬率竟是全亞洲最低，才1.7%。
住宅租金不佳，店面租金如何？根據永慶房仲集團的調查，過去3年來，大台北商圈報酬率也在2%～3%徘徊，勉強只比貸款利率高一點。
不只大台北地區的租屋市場報酬率下滑，專營桃園地區的包租公王派宏、專營大台中市場的城市醫生團隊創辦人柯惇貿，與專門鎖定南高雄的包租婆張美美也有感於租金報酬率下滑、競爭者眾，陸續出脫手上的出租物件，趁房價上漲時先賺一波價差再說。
王派宏在全盛時期，手上共有超過200間套房出租，這兩年陸續出清手上的房子，房價漲幅超過當初進價2成就獲利了結。柯惇貿在全盛時期則有超過300間套房出租，目前持有件數已降到200間以下。即使在房價水準較低的高雄市，過去半年來房價補漲氣勢強勁，迫使張美美轉戰房價未明顯增溫的大台南市場。
變化1》出租空間縮小
有愈來愈多人投入租屋市場，將購買的透天厝或是整層公寓，改裝分割成獨立套房出租，為求盡速滿租，新投入市場的包租公會降低租金，但是為了補貼更貴的購屋成本，只好將空間規畫得更小，例如一層原先隔4間套房，現在壓縮空間，隔成5間套房，雖然單一套房租金下降，但總體租金收益卻不能變少，才能維持租金收益率不再下滑。
變化2》內裝設備更精緻齊全
當空間縮水，內裝設備就要更精緻齊全，才能吸引租客，液晶電視、冰箱、烘衣機、冰箱、第四台、無線網路、小陽台等，現在已是基本配備。
變化3》招租期拉長
競爭者眾、租屋族的選擇性變多，招租期拉長。如果是先天條件不好的物件，例如交通條件不佳、設備不夠好的房子，招租期可能會從2、3個月拉長到1季以上。
短期投機不宜
長期應審慎做好基本功
眼看租金報酬率這麼低，現在想當包租公、包租婆，這時適合進場嗎？前述3位專業包租公、包租婆的答案相當一致：短期投機不建議，長期投資則要慎選標的，出手前要謹慎再謹慎，務必做好基本功課，因此將綜合3位專業包租公、包租婆的經驗，提供讀者建議。
至於早就晉升為包租公族群的人，該不該趁房價上漲、先賺一波呢？中信房屋副總劉天仁建議，如果沒有資金上的迫切需求，也不知道賣掉房子後的資金可以做哪些更有效益的運用的話，不如先按兵不動。尤其是以大台北區來看，現在把房子賣掉，萬一房價續漲，未來有可能用同樣價格也買不回來。
這套理論走出大台北區，則要因市場而定，如果房子是位在捷運出口旁、附近有大型綠地或公共建設，才具保值效果。若是沒有上述條件，又同時物色到其他租金報酬率更高的物件時，不妨換屋操作。
家經驗》成為包租公前，先做好「停看聽」
停：冷靜思考自己能否提供房客24時服務
不要光想著收房租很開心，服務房客其實是十分煩瑣的工作，因此要成為包租公（婆）前要先問問自己：能不能忍受半夜接到房客電話，客訴熱水器壞掉、冷氣不涼、第四台收視不清楚、馬桶堵塞等狀況，因為這些狀況都是房東要處理的，處理不善或態度消極就會影響續租率。
如果房客是年輕人，還會把不滿上傳到網路討論區，未來想順利招租的如意算盤可能就毀了。
看：不要只看美化後的報酬率
報酬率的算法有好幾種，房仲業者可能會幫你算出最「漂亮」的報酬率，打動你的投資意願。提醒你，買房子不單單只有購屋成本，還要把裝修、借貸、稅務成本考慮進去，租金收入在扣除所有費用後，才是真實的報酬率（編按：報酬率算法請參考下表）。
聽：多打聽附近行情搞清楚「滿租」真相
千萬不要輕易相信房仲業者的廣告！「整層滿租」可能是拉抬房價的宣傳手法。建議你先做做功課，先搞清楚該物件附近的租金行情，參考你想投資的房子的租金水平是低於行情或高於水準，搞不好是原屋主用低租金創造「滿租」的美化手法，目的只為了高價求售。
專家建議》2個招式 提高出租率
招示一：鄰近學校、醫院、公家單位較具市場
房子不是裝潢精緻就租得掉，還要看有沒有足夠的租屋客群。
客觀來說，附近有大學、醫院與公務機關的區域是新手包租公可以優先考慮的。其中，私立大學又優於公立大學，因為公立大學宿舍較多，學生租屋的需求性較小。不過，在少子化的趨勢下，投資私立大學周邊學生套房更要留意招生率的問題，避開招生率低的學區。
租屋族通常外食機率高，偏好生活機能便利的住宅環境，並希望居住空間也能有「全配」，備齊所有家電與家具，讓租客拎一只皮箱就能入住，也可增加出租率。順利租出後，更可以提供租客長期折扣，吸引租客續約，例如一次繳半年或1年房租給予9折優惠。
【延伸閱讀】搞懂租金報酬率計算方法
租金報酬率的高低牽涉到自有資金多寡、資金成本等面向，想要當包租公，不能不先搞清楚租金報酬率的計算方式。
算法1》毛租金報酬率
特色： 簡單易懂，房仲業多採此法計算
算式：租金報酬率＝年租金÷房屋購入總價
【舉例】 李媽媽花了500萬元購入小套房，月收租金1萬2,000元：
報酬率＝（12,000×12）÷5,000,000=2.88%
算法2》扣除資金成本的報酬率
特色：算法較單純，且較「算法1」精準，適用於想要買一或兩間房子長期投資者
算式：租金報酬率＝（年租金－貸款利息）÷自備款
【舉例】 承「算法1」案例，而李媽媽自備款僅200萬元，300萬元則向銀行貸款，貸款20年期，年利率約2.5%，目前年繳利息約7萬5,000元
報酬率＝ 【（12,000×12）－75,000】÷2,000,000=3.45%
特色：精打細算，想當專業包租公者，一定要這樣算
算式：租金報酬率＝ （年租金－貸款利息－每年修繕及租稅成本）÷房屋持有成本（自備款＋裝潢與家具成本）
【舉例】 延續上一個算式的假設，李媽媽另外加上報稅與修繕支出約5萬元，家具與裝潢約10萬元
報酬率＝ 【（12,000×12）－75,000－50,000】÷（2,000,000＋100,000）=0.90%
【延伸閱讀】專家看法
城市醫生團隊創辦人─柯惇貿：淨報酬率低於10%就不考慮
淨租金報酬率是扣除所有成本後的淨利，這才是會實際進到口袋的獲利。在房價不斷創新高之際，等於是要準備的自備款可能會愈墊愈高，壓縮報酬率。以目前的房價來看，如果大台北地區的淨租金報酬率低於5%就可以不考慮，如果走出大台北市場，淨租金報酬率維持10%以上才值得進場。
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