套房投資必勝秘笈

包租公投資套房實務

剛才看了蔡志雄律師的
套房投資必勝秘笈文章，
覺得很實用，
套房投資還是有蠻多眉眉角角
要想投資套房出租，當包租公之前
還是要多作功課，
這樣才能真的達到
財務自由、時間自由喔!

以下轉載
蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼房市觀察鏡：
套房投資必勝秘笈


現在網路真的很方便，找房子可以上永慶房屋、信義房屋、591現在也有很多售屋的廣告。如果仲介很清楚知道你要買的房屋條件，當有適當的物件，大半夜也會打電話問你，客戶這邊剛好有一間符合你需求的房屋，你何時要過來看，如果條件不錯當然要趕快去看，也許就買了，要出售的房子根本還沒登上網路就賣掉了。所以有計畫買房出租的人，記得把條件跟仲介講清楚，光看網站，有時候會漏掉一些還沒上網就已經賣掉的好物件喔！J

(JR觀點:好的物件通常不太需要上網，只要仲介打幾通電話，很快就被秒殺了)

找到中意的房屋，初步可以用google地圖去看看周邊的環境，像有些看得出來旁邊就有高壓電塔或是回收場的，我根本就不用去看了，可以節省很多時間。


這幾年買房出租，累積了一些選擇好房屋的心得：


一、投資報酬率：
要有百分之四，也就是每月收租一萬元的房子，買價就是10,000×12×25=3,000,000。如果價格超過三百萬，那投資報酬率就不到百分之四，不太值得買。


二、地點：
這是最重要的，人家常說買房子有三大重點，地點、地點還是地點。我選擇的方法就是，站在捷運站出口，眼睛看得到的建案最好。


三、大小：
房子大小剛好，曾經遇過一個房客來看房子，他說是住同一棟的，但是太小，想換大一點的，他很喜歡我的房子，我的房子十一坪多，房客原先住的八坪多，於是我知道，八坪多的房子太小，小到讓房客想要搬出去，十一坪多的房子是房客可以接受的坪數。


既然小不行，是不是越大越好，那也不對，現在房價很高，一坪四、五十萬，假設你多買了兩坪，就要多將近一百萬的成本，但租金每月以百分之四的投資報酬率來算，要多三千三百三十三元才划得來，假設人家買十一坪，每坪四十五萬元，每月租金一萬六千五，你買十三坪，每坪也是四十五萬，那每月租金要收一萬九千八百三十三元投資報酬率才相同，雖然權狀多了兩坪，但實際還要扣掉公設的比例，根本大不多，但每月租金實實在在多出三千三百三十三元，你的房子會有優勢嗎?


所以找房子要『不大不小剛剛好』。


四、陽台：
房子要有陽台才有穿透性，不過這幾年實際的情況每下愈況，有房子沒陽台的，洗衣機只能放在廁所或書桌旁，我想這是怎樣，一邊洗衣服，一邊看書嗎?真糟糕，所以遇到好的房子，採光良好，又有陽台的，別再猶豫了，買下吧！


五、仔細看看布告欄：
買房子可以仔細觀察布告欄，有沒有貼一堆人不繳管理費，如果能看到社區目前有多少管理基金那更好，社區保養電梯、抽化糞池等，都需要管理基金來支出，所以大量的住戶不繳管理費，長久下來會造成社區的大問題，這是我當律師的經驗。


我當過社區的法律顧問，也處理過住戶不繳管理費的訴訟，我知道有大量的住戶不繳管理費，代表那個社區管理出現問題，而且，通常房價賠錢的住戶，不繳管理費的問題會更嚴重。之前，我在三芝曾經處理過好幾件欠繳管理費的訴訟，三芝有一陣子蓋了好多房子，當時宣傳以後會有芝投公路（三芝到北投的道路），交通便利，所以吸引很多台北人以高價買入房屋，但後來芝投公路沒蓋，每天通車上班路途遙遠，造成很多空屋，房價跌了很多，當初以高檔買進的人房價都賠了，交通不便又只能空著，每個月還要繳管理費，會不甘心吧！！所以就有人不繳管理費，其他人想，隔壁的不繳我為什麼要繳，漸漸像傳染病一樣，不繳管理費的人愈來愈多，管委會當然要委託我出面訴請住戶繳納管理費，殺雞儆猴，以免住戶不繳管理費的情況更加惡化。


所以，布告欄一堆人不繳管理費的，還是別買好。

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