軍宅1屋2賣 女判賠2930萬
孫 寅律師 是我們聘請的律師顧問，
以下是前年處理過的一個CASE，挺具參考性的。
買賣合約簽定後反悔或無法履法是可以要求賣方加倍賠償的!!
以下是這則訟訴的新聞及法院實錄，跟大家分享，有任何購屋糾紛的問題
也歡迎來信詢問,我們可以請律師顧問幫您講答喔!!
法律–不保護好人、也不保護壞人，只保障懂的人。
軍宅買賣要公證加信託，才能避免一屋二賣
軍宅1屋2賣 女判賠2930萬
2011年06月01日
【張欽╱台北報導】男子李唯爾七年前以一千三百五十萬元，向姚榴新預買北市松山區「健安新城」軍宅，約定今年二月過戶，但李發現姚女一屋二賣，因欠他人一千二百萬元致房屋被查封，憤而告姚女違約，求償兩倍訂金的違約金及五百萬元懲罰賠償共二千九百三十萬元。台北地院認定姚女違約，判她及保人要全賠。
李唯爾與姚榴新昨聯絡不上，無法得知回應。但李指控，七年前以一千三百五十萬元向姚榴新預定買下「健安新城（原松山通航聯隊基地慈恩四村）」四樓房屋，先付訂金一千二百一十五萬元，並約定姚女取得產權後五年辦過戶。
姚女二○○六年二月取得產權後，應於今年二月辦過戶，但姚女一屋二賣，因欠女子林春惠一千二百萬元，被林女於去年六月向法院聲請查封房屋，李憤而控告姚女違約。姚榴新辯稱沒有違約且違約金過高。
因欠錢而被查封
法官審理認為，姚榴新賣軍宅並約定過戶日期，卻因一屋二賣及欠債致房屋被查封無法履約，昨判姚女要依約賠李已付的兩倍訂金及懲罰性賠償五百萬元，共二千九百三十萬元。
臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第100號
原 告 甲○○
訴訟代理人 孫 寅律師
被 告 乙○○
兼訴訟代理人 丁○○
前列二人共同
訴訟代理人 張建鳴律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 杜孟真律師
林雅慧律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國100年5月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣貳仟玖佰參拾萬元，及自民國一百年
五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣玖佰柒拾柒萬元供擔保後，得假執行；但
被告以新臺幣貳仟玖佰參拾萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告甲○○於民國93年 2月23日，以新臺幣（下同）1350
萬元之價格，向被告乙○○購買坐落在臺北市○○區○○
路1段7-7地號土地及其上門牌號碼：臺北市○○區○○路
43巷11號4樓之3建物（下稱系爭不動產），雙方並訂有「
不動產預定買賣契約書」（下稱系爭契約）。因系爭不動
產為被告乙○○承購之軍眷住宅，依規定自產權登記日起
未滿 5年不得將出售、出典、贈與或交換。故原告與被告
乙○○約定，自被告乙○○於取得產權登記日起（即94年
12月6日）5年後辦理過戶，並於買賣契約第6條約定：「.
..當承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方即應將
產權移轉給甲方 …」，系爭不動產並先移轉占有予原告
，並交付所有權狀原本及印鑑證明供將來辦理移轉登記使
用。原告復依約給付1215萬元，尾款 135萬元則約定於移
轉登記予原告時給付，系爭不動產並已設定第 2順位最高
限額抵押權1800萬元予原告。
（二）詎告所居住之系爭不動產竟於99年 6月間遭本院查封，由
本院以99年度司執字第 51863號給付票款強制執行事件受
理之（下稱系爭執行程序），經原告閱卷後始知被告乙○
○與被告乙○○之子即被告丁○○疑似共同積欠訴外人林
春惠1200萬元，而分別於99年 4月22日、同年月30日簽發
面額600萬元之本票（下稱系爭2張本票）予林春惠，林春
惠因而於99年5月5日向本院聲請本票裁定並查封現仍登記
予被告乙○○名下之系爭不動產。
（三）依原告與被告乙○○、丙○○、丁○○共同訂定之不動產
預定買賣契約書（下稱系爭契約書）第6條約定：「…貳
、若乙方違約不賣，或不履行本約，或不移交買賣標的，
經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約
時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙
方應賠償甲方一切損害 …」；第10條約定：「雙方若有
違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金五百萬元整
」；第11條約訂：「連帶保證：丙方（即被告丁○○和丙
○○）對以上條款皆已充分瞭解，願對乙方基於本約所生
之一切義務，負連帶保證及賠償之責，並放棄先訴抗辯權
」。本件因被告乙○○、丁○○共同簽發面額1200萬元本
票與林春惠，致系爭不動產遭林春惠聲請查封、拍賣以清
償該筆債務，故被告乙○○已無法移轉系爭不動產所有權
登記予原告，且係可歸責於債務人之給付不能，爰依民法
規定及系爭買賣契約第 6條、第10條約定，請求被告三人
連帶給付以給付買賣價金之兩倍即2430萬元及違約金500
萬元予原告。
（四）對被告抗辯之主張：被告雖抗辯系爭契約書違反國軍老舊
眷村改建條例第24條第 1項之強行規定無效云云。然關於
修正前土地法第30條之農地買賣、國民住宅條例第19條、
第21條國宅買賣、原住民保留地買賣等與上開規定國軍老
舊眷村改建條例第24條第 1項類似之規定，最高法院多認
為若債權契約經當事人約定有民法第246條第1項但書及第
2項之情形，則契約仍為有效。而兩造之系爭契約乃約定
「 …第六條、產權移轉：乙方保證本房地產產權清楚，
絕無一屋數賣情事，當承辦單位或依法令規定准許且可移
轉時，乙方即應將產權移轉給甲方 …」此約定自合於名
法第246條第1項、第 2項之規定，是被告抗辯顯屬無據。
至被告抗辯酌減違約金一節，系爭買賣契約第 6條規定違
約金之性質為損害賠償額預定之違約金，契約第10條則為
懲罰性違約金，並無重複約定之疑義。至於本件約定高額
違約金目的，在確保被告履行債務，以保障原告權益。系
爭不動產經本院查封後，拍賣底價高達3200餘萬元，市值
更高達3600萬，如被告清償本件違約金，尚有高達近700
萬之利益，倘若同意酌減違約金，不啻鼓勵被告違約獲取
不法利益，是其抗辯自屬無由。
（五）聲明：1.被告應連帶給付原告2930萬元及自100年5月24日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息；2.願供擔保請
准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）被告乙○○、丁○○部分：
1.依國軍老舊眷村改建條例第24條第 1項規定「由主管機關
配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起
未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出點、贈與或交
換」，而該條規定相較於國民住宅條例無類似之第21條第
1項第3款規定「政府興建之國民住宅出售後，有左列情事
之一者，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移
送法院後強制執行：三、出售、出典、贈與或交換違反第
十九條第一項規定」，故應屬強制或禁止規定，因而系爭
買賣契約依民法第71條規定，應屬無效。
2.又依系爭契約第6條第1項第 2款約定，僅在被告乙○○有
違約不賣、不履行本約或不移交買賣標的時，原告始得請
求損害賠償，惟原告並未具體說明被告有何違反契約第6
條第1項第2款約定之情事，於系爭契約第10條約定部分，
原告亦未詳予說明。再系爭契約第6條第1項約定「當承辦
單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方即應將產權移轉
甲方」，並未明訂所謂「依法令規定准許且可移轉」係限
於國軍老舊眷村改建條例之規定，系爭不動產不能移轉係
因土地登記規則第136條及強制執行法第113條準用第51條
規定，因而被告乙○○是否即負有移轉登記予原告並非無
疑。
3.有關系爭買賣契約違約金之約定，第 6條及第10條均係懲
罰性違約金性質，而屬重複約定，又如認系爭契約第 6條
約定屬損害賠償額預定性違約金，則原告僅支付被告乙○
○1215萬元，其中 675萬元則為貸款所得，且原告已設定
1800萬元之抵押權，原告就系爭不動產使用受益已達 5年
以上，故原告主張1715萬元之懲罰性賠償實屬過高，請本
院依民法第252條酌減至相當之數額。
（二）被告丙○○部分：
1.系爭契約第6條僅約定「…當承辦單位或依法令規定准許
且可移轉時，乙方即應將產權移轉給甲方 …」，未如原
告所述「自產權登記日起（即94年12月 6日）五年後辦理
過登記」，且被告乙○○取得產權登記日為95年2月8日，
因而原告所述顯與事實不符。
2.再者，依系爭買賣契約第 6條「貳」及第10條之約定，前
者係以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額，後者則
係以強制債務之履行為目的之懲罰性違約金，兩者性質並
不相同。而系爭不動產經本院執行處鑑價後之最低拍賣價
格為3317萬 384元，縱扣除第一順位抵押權人板信商業銀
行股份有限公司最高限額抵押權810萬元，尚餘2507萬384
元，原告之債權僅1800萬元，可全額獲償，原告並無損害
，因而自不能主張系爭買賣契約第 6條「貳」之違約金。
而如本院認為原告有權請求，請依民法第 252條規定酌減
。至系爭買賣契約第10條之違約金，雖為懲罰性違約金，
然約訂金額過高，請本院一併依民法第252條規定酌減。
（三）均聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於93年 2月23日，以1350萬元向被告乙○○購買系爭
不動產，雙方並簽訂不動產預定買賣契約書。原告並於系
爭不動產設定第二順位最高限額抵押權1800萬元。
（二）系爭不動產於遭本院民事執行處以99年司執字第 51863號
強制執行事件查封拍賣。
（三）被告丁○○、丙○○為系爭買賣契約之連帶保證人。
四、得心證之理由：
上開不爭執之事實，業據原告提出系爭買賣契約書、臺北市
不動產數位資料庫地政資料、系爭土地及建物所有權狀、臺
北市建物登記第 2類謄本、本院民事執行處北院隆99司執庚
字第 51863號函、本院99年度司票字第5032號裁定等影本附
卷可稽（本院卷，頁 8至21），並為當事人所不否認，堪信
真實。原告主張被告違反系爭契約約定，應給付違約金，被
告則以前開情詞置辯，本件兩造爭點厥為：（一）系爭契約
是否違反強制規定而無效？（二）被告有無違反契約約定？
（三）原告得請求違約金金額？
（一）系爭契約是否違反強制規定而無效？
1.按因私法上法律行為而成立之法律關係，非以民法（實質
民法）有明文規定者為限，苟法律行為之內容，並不違反
公序良俗或強行規定，即應賦予法律上之效力，如當事人
本此法律行為成立之法律關係起訴請求保護其權利，法院
不得以法無明文規定而拒絕裁判。最高法院62年台再字第
42號判例即採相同見解。是法律行為除有違反實質民法強
制或禁止規定（或違背善良風俗）者，即應確認其法律上
之效力。次按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生
之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用
法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制
或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約
定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而
遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法
自治、契約自由原則之體現。最高法院92年台上字第2374
號判決即採相同見解。據此亦可推論，當事人依私法自治
及契約自由之大原則上訂立之契約，除有背於法律強制或
禁止規定外，原則上亦應認為有效。
2.再按法律行為制度，旨在實踐私法自治理念，故國家法律
一方面須設任意規定，於當事人無特別約定時，予以適用
，對私法自治予以補充，另一方面亦應設立強行規定，不
問當事人意思如何，強予適用，對於私法自治與以適當限
制；任意法律規定可分為補充規定及解釋規
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