好房News記者黃慈雯／整理報導

房市大多頭走了10多年，使得法拍屋案量日趨減少，今（2013）年上半年法拍屋交易量更是創下10年來的新低，減幅達22.39％。對於一般人來說買法拍屋的風險大，所以購買的意願都不高，但還是有一些鍾情的投資愛好者，包租公律師提醒，購買法拍屋的前置作業不能省，掌握「四不一沒有」原則，讓風險降到最低。

蔡志雄律師提醒想投資法拍屋的民眾，要掌握「四不一沒有」原則將風險降到最低。（翻攝自TVBS地球黃金線youtube）

包租公律師在《TVBS地球黃金線》節目中表示，「四不一沒有」原則包括：

一、不能進去看

購買法拍屋不像預售屋或中古屋，都可以在購買前查看屋況再決定要不要買，相對而言風險就大很多。

二、不保證能貸

前一陣子引起社會關注的台南莊媽媽法拍事件，因為在不知情的狀況下買到凶宅，連債權銀行都不願意貸款給他。蔡志雄提醒，買法拍屋一定要注意資金問題，一旦得標，七日內尾款一定要補足，如果沒有按時將錢繳清，法院重新拍賣的價差得要自行補足。

三、不保證點交

蔡志雄表示，利用「假契約」阻礙法院拍賣、點交是最常見的問題，可能好不容易標下，卻還要花一筆錢去打官司確認這個租約關係存不存在，所以不見得買下法拍屋就能點交。

四、不保證能住

蔡志雄舉例，有些人可能掌有地上權，當你得標，因為受「優先權」影響，法院會先依優先順序詢問，被別人搶先一步的事情就很有可能發生。再者，有民眾買法拍屋可能只有買到共有的持分1／3，那就得再向另外2／3的人協調，如果談不攏，該房屋依然不能使用。

五、沒有瑕疵擔保

當房屋出現問題、發生瑕疵時，是無法找人擔保並且理賠。 最後，蔡志雄針對買法拍屋買到凶宅不能貸款這個事件表示，目前的強制執行法修正，日後包括凶宅、海砂屋、輻射屋、地震受損等會影響房價的「瑕疵屋」，法院都要在查封前做過一個詳細的調查，並在公告內做詳細註明，以免又有類似的情況發生，算是給消費者一個保障。

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