柯佩均：我們七年級這個世代，
如果只靠勞力賺錢，要致富很困難，
一定要靠投資，錢滾錢才能累積財富。
（攝影者．高國展）

  上個週末參加富裕自由的
“不用再為錢工作”的課程；
認識了好幾位年紀不到40歲；
但每月靠房租的非工資收入，
就已經超過30萬以上的；
今天又看到以下Smart這篇
 “精算成本投資,75年次身價近千萬”
光這兩年來,
我自己就認識超過30位以上
是靠房地產賺近百萬、千萬的朋友
而且年紀大都是跟我差不多的6,7年級的生
真的
投資理財致富不論年紀大小；
只有
有沒有用對方法及
有沒有認真投入的差別!!
JR財務自由的讀者，大家加油囉!!
只要持續努力，下個上雜誌的可能就是你喔!!

精算成本投資　75年次身價近千萬(轉貼自SMART雜誌)
撰文者：潘佳凌

柯佩均：我們七年級這個世代，如果只靠勞力賺錢，要致富很困難，一定要靠投資，錢滾錢才能累積財富。
小檔案_柯佩均
◎出生：一九八六年次
◎現職：台灣科技大學財金所研二學生
◎學歷：輔仁大學統計系畢業
◎經歷：補習班老師、房地產投資客

一名還沒出校門的75年次研究生，已經靠買賣房地產賺進600萬元現金，你相信嗎？

她是柯佩均，目前還在台灣科技大學財務金融研究所二年級就讀，別看她年紀小，接觸投資已有7年歷史。柯家做茶葉生意，柯佩均從小耳濡目染，對金錢事務並不陌生，高中就參加投資社團，研究股票投資，社團生活給她最大的心得就是：「勞力不能致富，一定要靠投資。」

可是高中生沒資本，她只能練基本功，每天必看財經報紙、研讀相關書籍。考上大學，她開始打工賺錢，大一就打兩份工，不但兼家教、還在補習班上班，目標就是要存錢操作股票。

打工要存投資本金，卻變成月光族
練習存錢4法，半年攢下10萬

不過，剛上大學的女生，脫離醜醜的高中制服，看到同學都在買化妝品、衣服，柯佩均也不例外，拿到薪水的前3個月，每月賺進的2萬5,000元薪水，全都拿去購物，直到一天她拿著金融卡去提款，驚覺帳戶裡竟然沒有任何存款，這才意識到自己亂花錢。

「我去打工是為了存錢買股票，結果卻把錢花光光，我在幹嘛？」柯佩均問自己。當下決定克制購物欲望，重新開始存錢。她承認要存錢，光靠意志力是不夠的，必須要有方法去練習。她的方法如下：

1. 在銀行戶頭外，去郵局另開一個存款戶，但不辦金融卡，錢只進不出。
2. 原有的銀行戶，固定只留1萬5,000元零用錢，其他全部轉存郵局帳戶。
3. 提款一定找本行ATM，省跨行提款手續費，錢包現金從不放超過2,000元。
4. 想消費時，就用複利計算這筆小錢投資30年後可以拿回多少？常能忍住刷卡買東西的欲望。

透過這些方法，柯佩均開始買一件299元的地攤貨，當同學們還在看美容雜誌、買化妝品時，她看財經報紙、努力存錢、準備買股。結果，短短6個月，就存到買股的10萬元本金，開始下單。

剛開始進場，柯佩均仗著自己年輕，可以玩高風險、波動大的股票，專挑有基本面題材的小型股，一檔益航（2601）曾讓她大賺1倍。但接下來接觸比股票波動更大的權證，從股票賺到的錢卻全部賠光，從大一到大二，兩年的股市投資，最後是打平收場。
有了玩高波動商品的經驗，雖然有賺、有賠，但讓柯佩均對投資的興趣更高，她開始思考：是否應找波動幅度較小的商品投資？房地產因此變成她的選項。尤其看到電視理財節目上的藝人大談房地產經，她心想：「如果這些藝人都能賺，我一定也可以！」

可是房地產投資金額動輒上百萬元，沒有本金怎麼辦？柯佩均決定向媽媽黃秋香求援，希望由媽媽出資、她負責挑物件和買賣點，經過6個月的討論，媽媽終於同意投資她，而且是一次拿出300萬元進場。

擬定策略克服新手問題
每天至少看5間房，快速成為達人

問黃秋香為什麼願意拿錢支持女兒？她說：「投資股票，我不懂，但是房子不會變壁紙，賣不出去也可以租人，有房租收入。」加上妹妹（柯佩均的阿姨）在房仲業上班，又有朋友在做裝潢，黃秋香因此決定拿出私房錢和女兒一起操作房地產，兩人挑定從最熟悉的台北縣「下新莊」地區開始投資。

不過，沒有固定工作收入的大學生要投資房地產，不僅本金大是問題，未來如何貸款？如何找到好物件？如何為房子變身？什麼時候該賣？成串的問題等著柯佩均去解決，不過，認真的她靠以下5個方法順利克服：

方法1》改穿套裝展現成熟度

柯佩均回憶，剛開始到房仲門市找物件，因為是大學生裝扮，常常開門進去後，沒有一名業務員站起搭理。有了這經驗，她發現多數房仲會按外表衡量你買不買得起房子，如果是學生打扮去找屋，肯定沒有好物件。因此為了增加外表成熟度，她改穿套裝，讓自己看起來像社會人士。

方法2》密集看屋抓行情

柯佩均平常除了上課，還兼兩份工，只剩週末可以看房。因此，她把僅剩的週末時間全留給看房，通常兩天時間，她設定每天至少看5間房，一個週末約可看10間房，半年下來看超過100間房，透過勤看，快速累積對房子構造、格局、各類屋型的了解，也才初步培養出對市場的敏感度。

此外，她固定閱讀財經報紙與雜誌、房地產相關網站的行情整理，從中了解區域行情。不過區域平均行情落差極大，只能描繪出該區價格的大致情況，要取得更接近實際成交價格的資訊，還是必須透過房仲來了解實際成交價格區間。

方法3》從法拍屋拿低價物件

剛開始，完全沒考慮房貸問題，因為柯佩均上網看了下新莊房價，大概都在300萬元上下，因此決定一次向媽媽借300萬元，「那時想全部用現金買，不用付貸款。」結果，第一次出手，她挑中一間在新莊四維路附近的法拍屋，當地那時每坪成交行情約12～13萬元，但因此物件屋況極差，她以9萬元標到，裝修後不到半年，順利加價50萬元賣出，首戰告捷。

新手從法拍屋開始投資房地產，可以取得低成本優，不過，法拍屋難度較高，容易遇到「海蟑螂」（霸占法拍屋、妨礙點交者），新手投資要先做好功課、調查好物件狀況再出手。

方法4》專挑低總價物件

考量自有資金不多，柯佩均專挑總價400萬元以下的物件下手，因為用1～2成自備款計算，最多可同時操作2～3間房。而找低總價物件，她有以下3撇步：

1. 法拍屋通常比市場低2～3成：投資房地產前兩年，她都在法院的法拍資訊中找物件，順利標下兩間低於市價3成的房子。
2. 靠仲介專找低於行情價的物件：隨房價走高，法拍屋價格與市價差幅縮小，她開始找仲介幫忙，專找低於行情價約2成左右的房子。
3. 挑屋況差的爛房子下手：爛房子雖然買起來划算，但改裝成本會不會過高必須算清楚，因此，她會在看完屋後，請裝潢師傅先估價，確定裝潢費用、算過有獲利，才敢買進。

方法5》嚴控資金，賺20%一定跑

隨著操作頻率加快，柯佩均後來開始申辦貸款買屋，但考量房子大約會抱半年才出手，必須回推應付房貸利息所需的資金；經她估算，至少要保留1/3的本金來支付利息。同時，因為通常買進價會低於市場行情10%～20%，為求資金周轉效率，她也不貪心，只要房價漲回行情價以上，整體利潤有10%～20%，她就一定賣出。

小撇步_大學生怎麼搞定房貸？ [ 隱藏 ]
剛開始投資，柯佩均是大二學生，沒有薪資轉帳戶根本很難申請房貸。因此她就將買賣的房屋登記在媽媽、兄姊等有工作收入者名下，以利房貸申請。

小富婆不愛名牌只愛投資自己
勤練英語迎接ECFA後的外資生意

透過以上5招，4年來，柯佩均和媽媽聯手買賣超過10間房子，將原本的300萬元本金滾到900萬元。與她長期配合的住商不動產業務員黃淑芬說，並不是所有投資客都能賺錢，柯佩均經驗雖淺卻能投資獲利，因為算得夠精，對進價、裝潢成本都抓得很細，才能20多歲就買房賺錢。

比起同學把打工賺來的錢都花在名牌消費品，柯佩均已是一名超級小富婆，但是她依舊維持「只有一張金融卡、錢包只放2,000元」的消費習慣，並且努力為研究所畢業後的職場生涯做準備，打算在研究所畢業前考過認證理財規畫顧問（Certified Financial Planner, CFP）、多益（TOEIC）英語測驗，同時還要修完教育學程，以備不時之需。

柯佩均並不因為已擁900萬元身價而停止累積財富，準備多益英語測驗也是為了讓自己的英文會話能力更流利，因為她看好兩岸經濟合作架構協議（ECFA）簽訂之後的地產商機。「外資企業不會來北縣設點，台北市才有空間！」這名女學生正準備和老外做生意、進軍台北房地產市場。因為她的目標是在40歲之前，累積到6,000萬元，至於工具則是股票和房地產。
【延伸閱讀】如何培養仲介人脈？

柯佩均原本完全不懂房地產，可是卻能賺到600萬元，經營房仲業務員是她取得便宜物件的關鍵，以下是她培養房仲人脈的過程。

步驟1》掃街拜訪房仲
把下新莊附近幾家房仲門市全部拜訪過一次，並蒐集房仲廣告單，一個一個打電話給仲介，釋放投資意願與購屋需求，讓仲介在取得物件後能與她主動聯絡。

步驟2》過濾仲介人選
記下她購屋需求或主動聯絡的仲介可列為優先配合名單，日後有交易需求直接從名單中挑選，做為長期配合的對象。

步驟3》送禮請吃飯
用交朋友的方式搏感情，經常送名產、小禮物或請這些仲介們吃飯，加深印象，讓他們有物件第一個想要通知她。若獲利高出預期，也會額外送份大禮給負責的仲介，做為意外驚喜。

步驟4》一店只找一人
一間房仲分店只找一名配合仲介，除了購屋需求彼此都有默契外，長期配合就代表後續還有交易機會，仲介會提供更多適合物件給她。
【延伸閱讀】3類格局的房子不要碰！

柯佩均投資房地產經驗雖短，卻因曾買過賠錢屋，因此告誡自己以下3種房不能碰：

1. 開窗見變電箱　有害健康
她買進的第二間房讓她賣了1年才出脫，因為是晚上去看，等簽約買進房子後，才發現窗戶外頭有個大變電箱，當時後悔已太晚，雖然1年後這間房子以小賺5萬元賣出，但資金停駐時間過長。

2. 臨路沖房子　風水大忌
另一個不算成功物件是買進路沖房子，每坪單價低於7萬元，她以年輕人的思維來判斷，心想這麼便宜，內部裝潢漂亮一定可以賣好價錢，卻忽略買方對路沖的忌諱，同樣也拖了1年才脫手，後來發現這種房子再便宜也不能買。

3. 三角形格局　難規畫
第三種再便宜也不碰的房子就是三角形格局物件，這種房子室內格局設計困難，會有太多角落空間難以使用，一般購屋人不偏好購買這類格局房子，因此屋價偏低，但即使再便宜，也不能買。