名人房產投資分享

李嘉誠名言-地段、地段、還是地段
捷運站出口是最佳的地段保證   這種持有十年 房價南北大不同的情形 在新竹也有類似的例子 以3房2廳含車位約30坪附近 的電梯華廈來說 10年前 明湖路1050巷附近的成交價 聽說大約是200多萬 而光復路一段上的牛頓 也大約也是2-300萬價位 但十年後 明湖路的房價,可能還賣不到200萬, 而光復路的牛頓可能沒有700萬是買不到的 一個十年來呈現負成長 一個十年來漲2-3倍 可見房地產不變的真理, 地段、地段、地段 不管在什麼地方,都是一樣適用。 寧願城市一套房、不要山中一豪宅, 強烈建議在購屋時,絕對要把地段列入第一考量喔!! 陳美雲以買代租 坐看它一年一年漲 2012/04/04 【聯合晚報/記者陳素玲/台北報導】北部房價居高不下,與南部房市行情幾乎是兩樣情,這點從事旅遊業的陳美雲感受最深。陳美雲老家在高雄,10幾年前同時在台北、高雄買房,10幾年來,台北房子已經漲了數倍,高雄房子不但原封不動,連租金都得向下修正。 陳美雲因為北上工作,15年前在台北先後買了兩間房,由於地段都非常好,房價翻漲。一棟位於國父紀念館附近,另外一棟則是民生東路。 陳美雲說,早年結婚與先生找了很久的房子,後來在國父紀念館附近看上一間大廈4樓房子,雖然大樓老舊,但是整理的不錯,加上步行到國父紀念館只要10分鐘,因此決定買下。當時一坪才30萬元左右,原本擔心大樓過舊,房價難以維繫,沒想到買定後,房價幾乎是一年一年漲。 後來因為先生工作緣故,陳美雲與先生到國外住了3年之久,夫妻倆將房子出租給一家貿易公司。人還在國外時,房客一直打電話表示有意願買下房子,由於夫妻倆都在國外,沒有想太多,就以1坪40萬元賣給房客。 不過等到回國後,發現國內房價飛漲,「大家都說我們賣得太便宜了」,但即使後悔也已來不及,他們只好再另覓新房。2年後,她與老公在民生東路又看上一間大廈房子,雖然當時房價已經漲了一段時間,但因為接送客戶業務方便,還是忍痛在菁華地段買下,1坪高達62萬元。 陳美雲說,「高房價之外,還有更高」。這三、四年北市房價繼續攀高,去年隔壁鄰居喊賣,已經喊到66萬元,「到底怎麼漲的,完全看不出頭緒來」。 反觀她7年前在高雄買的房子,當時是全新大樓,1坪約才10萬元,而且位居捷運站附近。她說,原本是為了讓在高雄工作的弟弟有個窩,但是後來弟弟跑到台南工作,當她想「處理」時,才發現房價不但未漲,而且連出租行情都年年下降。管理員坦白對她說: 「這就是高雄的房價,完全與台北不能比」。 陳美雲說,從她自己買房經驗,充分感受「南北房價大不同」極端現象。台北房子只要地段不差,隨便租出去,都有10%以上投報率,但是高雄房子即使地段佳,不見得賣得出去,有時連出租都很難。她說,高雄房子至今已空置4個月,到底要租要賣,她都很為難。 至於為何台北房價毫無理由飆漲,高雄房價卻是數十年如一日,儘管擁有多間買房經驗,陳美雲說,她到現在還是想不通,唯一想到的,「可能就是台商回來台北炒房吧!」 JR購屋理財資訊網 新竹房產產、新竹預售屋資訊 桃園青埔房地產、預售屋資訊 淡海新市鎮房地產、預售屋訊 新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢 新竹股票技術分析課程 新竹法拍課程 股票權證套利 http://www.101jr.com/ E-mail: [email protected] Facebook粉絲團:www.facebook.com/richfree123...
精算成本投資 75年次身價近千萬
柯佩均:我們七年級這個世代,如果只靠勞力賺錢,要致富很困難,一定要靠投資,錢滾錢才能累積財富。(攝影者.高國展)   上個週末參加富裕自由的 "不用再為錢工作"的課程; 認識了好幾位年紀不到40歲; 但每月靠房租的非工資收入, 就已經超過30萬以上的; 今天又看到以下Smart這篇  "精算成本投資,75年次身價近千萬" 光這兩年來, 我自己就認識超過30位以上 是靠房地產賺近百萬、千萬的朋友 而且年紀大都是跟我差不多的6,7年級的生 真的 投資理財致富不論年紀大小; 只有 有沒有用對方法及 有沒有認真投入的差別!! JR財務自由的讀者,大家加油囉!! 只要持續努力,下個上雜誌的可能就是你喔!! 精算成本投資 75年次身價近千萬(轉貼自SMART雜誌) 撰文者:潘佳凌 柯佩均:我們七年級這個世代,如果只靠勞力賺錢,要致富很困難,一定要靠投資,錢滾錢才能累積財富。 小檔案_柯佩均 ◎出生:一九八六年次 ◎現職:台灣科技大學財金所研二學生 ◎學歷:輔仁大學統計系畢業 ◎經歷:補習班老師、房地產投資客 一名還沒出校門的75年次研究生,已經靠買賣房地產賺進600萬元現金,你相信嗎? 她是柯佩均,目前還在台灣科技大學財務金融研究所二年級就讀,別看她年紀小,接觸投資已有7年歷史。柯家做茶葉生意,柯佩均從小耳濡目染,對金錢事務並不陌生,高中就參加投資社團,研究股票投資,社團生活給她最大的心得就是:「勞力不能致富,一定要靠投資。」 可是高中生沒資本,她只能練基本功,每天必看財經報紙、研讀相關書籍。考上大學,她開始打工賺錢,大一就打兩份工,不但兼家教、還在補習班上班,目標就是要存錢操作股票。 打工要存投資本金,卻變成月光族 練習存錢4法,半年攢下10萬 不過,剛上大學的女生,脫離醜醜的高中制服,看到同學都在買化妝品、衣服,柯佩均也不例外,拿到薪水的前3個月,每月賺進的2萬5,000元薪水,全都拿去購物,直到一天她拿著金融卡去提款,驚覺帳戶裡竟然沒有任何存款,這才意識到自己亂花錢。 「我去打工是為了存錢買股票,結果卻把錢花光光,我在幹嘛?」柯佩均問自己。當下決定克制購物欲望,重新開始存錢。她承認要存錢,光靠意志力是不夠的,必須要有方法去練習。她的方法如下: 1. 在銀行戶頭外,去郵局另開一個存款戶,但不辦金融卡,錢只進不出。 2. 原有的銀行戶,固定只留1萬5,000元零用錢,其他全部轉存郵局帳戶。 3. 提款一定找本行ATM,省跨行提款手續費,錢包現金從不放超過2,000元。 4. 想消費時,就用複利計算這筆小錢投資30年後可以拿回多少?常能忍住刷卡買東西的欲望。 透過這些方法,柯佩均開始買一件299元的地攤貨,當同學們還在看美容雜誌、買化妝品時,她看財經報紙、努力存錢、準備買股。結果,短短6個月,就存到買股的10萬元本金,開始下單。 剛開始進場,柯佩均仗著自己年輕,可以玩高風險、波動大的股票,專挑有基本面題材的小型股,一檔益航(2601)曾讓她大賺1倍。但接下來接觸比股票波動更大的權證,從股票賺到的錢卻全部賠光,從大一到大二,兩年的股市投資,最後是打平收場。 有了玩高波動商品的經驗,雖然有賺、有賠,但讓柯佩均對投資的興趣更高,她開始思考:是否應找波動幅度較小的商品投資?房地產因此變成她的選項。尤其看到電視理財節目上的藝人大談房地產經,她心想:「如果這些藝人都能賺,我一定也可以!」 可是房地產投資金額動輒上百萬元,沒有本金怎麼辦?柯佩均決定向媽媽黃秋香求援,希望由媽媽出資、她負責挑物件和買賣點,經過6個月的討論,媽媽終於同意投資她,而且是一次拿出300萬元進場。 擬定策略克服新手問題 每天至少看5間房,快速成為達人 問黃秋香為什麼願意拿錢支持女兒?她說:「投資股票,我不懂,但是房子不會變壁紙,賣不出去也可以租人,有房租收入。」加上妹妹(柯佩均的阿姨)在房仲業上班,又有朋友在做裝潢,黃秋香因此決定拿出私房錢和女兒一起操作房地產,兩人挑定從最熟悉的台北縣「下新莊」地區開始投資。 不過,沒有固定工作收入的大學生要投資房地產,不僅本金大是問題,未來如何貸款?如何找到好物件?如何為房子變身?什麼時候該賣?成串的問題等著柯佩均去解決,不過,認真的她靠以下5個方法順利克服: 方法1》改穿套裝展現成熟度 柯佩均回憶,剛開始到房仲門市找物件,因為是大學生裝扮,常常開門進去後,沒有一名業務員站起搭理。有了這經驗,她發現多數房仲會按外表衡量你買不買得起房子,如果是學生打扮去找屋,肯定沒有好物件。因此為了增加外表成熟度,她改穿套裝,讓自己看起來像社會人士。 方法2》密集看屋抓行情 柯佩均平常除了上課,還兼兩份工,只剩週末可以看房。因此,她把僅剩的週末時間全留給看房,通常兩天時間,她設定每天至少看5間房,一個週末約可看10間房,半年下來看超過100間房,透過勤看,快速累積對房子構造、格局、各類屋型的了解,也才初步培養出對市場的敏感度。 此外,她固定閱讀財經報紙與雜誌、房地產相關網站的行情整理,從中了解區域行情。不過區域平均行情落差極大,只能描繪出該區價格的大致情況,要取得更接近實際成交價格的資訊,還是必須透過房仲來了解實際成交價格區間。 方法3》從法拍屋拿低價物件 剛開始,完全沒考慮房貸問題,因為柯佩均上網看了下新莊房價,大概都在300萬元上下,因此決定一次向媽媽借300萬元,「那時想全部用現金買,不用付貸款。」結果,第一次出手,她挑中一間在新莊四維路附近的法拍屋,當地那時每坪成交行情約12~13萬元,但因此物件屋況極差,她以9萬元標到,裝修後不到半年,順利加價50萬元賣出,首戰告捷。 新手從法拍屋開始投資房地產,可以取得低成本優,不過,法拍屋難度較高,容易遇到「海蟑螂」(霸占法拍屋、妨礙點交者),新手投資要先做好功課、調查好物件狀況再出手。 方法4》專挑低總價物件 考量自有資金不多,柯佩均專挑總價400萬元以下的物件下手,因為用1~2成自備款計算,最多可同時操作2~3間房。而找低總價物件,她有以下3撇步: 1. 法拍屋通常比市場低2~3成:投資房地產前兩年,她都在法院的法拍資訊中找物件,順利標下兩間低於市價3成的房子。 2. 靠仲介專找低於行情價的物件:隨房價走高,法拍屋價格與市價差幅縮小,她開始找仲介幫忙,專找低於行情價約2成左右的房子。 3. 挑屋況差的爛房子下手:爛房子雖然買起來划算,但改裝成本會不會過高必須算清楚,因此,她會在看完屋後,請裝潢師傅先估價,確定裝潢費用、算過有獲利,才敢買進。 方法5》嚴控資金,賺20%一定跑 隨著操作頻率加快,柯佩均後來開始申辦貸款買屋,但考量房子大約會抱半年才出手,必須回推應付房貸利息所需的資金;經她估算,至少要保留1/3的本金來支付利息。同時,因為通常買進價會低於市場行情10%~20%,為求資金周轉效率,她也不貪心,只要房價漲回行情價以上,整體利潤有10%~20%,她就一定賣出。 小撇步_大學生怎麼搞定房貸? [ 隱藏 ] 剛開始投資,柯佩均是大二學生,沒有薪資轉帳戶根本很難申請房貸。因此她就將買賣的房屋登記在媽媽、兄姊等有工作收入者名下,以利房貸申請。 小富婆不愛名牌只愛投資自己 勤練英語迎接ECFA後的外資生意 透過以上5招,4年來,柯佩均和媽媽聯手買賣超過10間房子,將原本的300萬元本金滾到900萬元。與她長期配合的住商不動產業務員黃淑芬說,並不是所有投資客都能賺錢,柯佩均經驗雖淺卻能投資獲利,因為算得夠精,對進價、裝潢成本都抓得很細,才能20多歲就買房賺錢。 比起同學把打工賺來的錢都花在名牌消費品,柯佩均已是一名超級小富婆,但是她依舊維持「只有一張金融卡、錢包只放2,000元」的消費習慣,並且努力為研究所畢業後的職場生涯做準備,打算在研究所畢業前考過認證理財規畫顧問(Certified Financial Planner,…...
張家銘:愛情公寓、勇敢創業燒百萬
包租公之最高極境界!!張家銘:愛情公寓、勇敢創業燒百萬 分類:名人故事2011/04/27 10:38摘自:非凡新聞周刊一句「親愛的,你願意搬進我的公寓嗎?」讓宅男宅女們陶醉在虛擬同居空間的浪漫中,即使創業基金從百萬燒到剩50萬,愛情公寓執行長張家銘仍執意一搏,終於搏出年營收上億元的網路事業。包租公、包租婆靠著分租房子讓荷包賺滿滿,這種現象已經不只局限在現實社會中,也同樣地發生在虛擬網路同居空間「iPart愛情公寓」裡。 六十八年次的愛情公寓執行長張家銘,從二○○三年推出虛擬網路同居空間「iPart愛情公寓」以來,短短六年間,在兩岸已經累積近兩千三百萬會員人數,等於是一整個台灣的人口數。 估三年後達上市櫃標準 靠著收費機制及廣告收入,讓愛情公寓在二○○八年營收超過三百萬美元(約新台幣九千七百六十五萬元),光是二○○九上半年已經達成三○%成長,也就是擁有台幣一億二千六百萬元的業績,陸續吸引宏碁與日本、香港、新加坡等地創投公司,投資超過四億元,預期在二○一二年達到上市櫃標準。 目前愛情公寓在台灣有超過一百七十萬名的死忠會員,大陸則有將近兩千一百萬名會員數,這裡提供了一個不必顧忌禮俗規範,又可以達成深入認識的管道,一句「親愛的,你願意搬進我的公寓嗎?」就讓所有會員陶醉在浪漫的愛情中。 在甜蜜的網路公寓裡,男女網友既能享受「一起生活」的浪漫,卻又不必真的朝夕相處,更不需要面對眾人眼光審視,推出之後果然在保守的華人世界暴紅,自從二○○五年「中國版愛情公寓」在大陸上線以來,更是迅速竄紅成為中國三大主要交友網站之一。 同名偶像劇收視率暴紅 這股熱潮甚至已經被搬上螢幕,同名的《愛情公寓》偶像劇今年八月在江西衛視開播,雖然沒有大牌明星,也沒有宣傳造勢,但一推出收視率就衝上全中國衛視收視率第五名,江西衛視更因為「愛情公寓」的熱潮,與東方衛視、湖南衛視被網友並稱「三足鼎立」,也因為收視率好,年底前即將開拍第二季,還打算請飛輪海、S.H.E來客串演出。 就像劇情裡說的四位年輕大男孩的創業夢,張家銘也是在就讀政大經濟系期間,因為一場政大商學院舉辦的虛擬創業大賽,改變他原本要往學術圈發展的志向,也燃起心中熊熊的創業之火。當時的比賽和一般的創業提案大賽不同,所有隊伍僅需要在網路上輸入價格、生產量等參數,每六個小時就會更新一次虛擬市占率,雖然只要「填數字」,但仍需要嚴格的討論和實際用電腦跑出財報、會計報表、獲利率等資料來進行決策判斷,「很有創業的fu(感覺)」,張家銘回憶道。 張家銘和當時的團隊每天都聚在他家頂樓開會、腦力激盪,決定下一次輸入的數字是什麼,雖然最後的比賽結果「輸慘了」,並沒有拿到前三名,但是卻讓張家銘愛上那種血脈僨張的創業熱情。 就在比賽過後的那個暑假,張家銘決定「撩下去」,改選大量的行銷、電子商務、資訊管理學分,「像是網路行銷、連鎖店面和服務業相關的課,可以在學校學的我就去修,因為已經確定想要創業了。」相較於一般大學生四年可能只要修一百一十多個學分,張家銘光是大三、大四兩年之內,就超量修完一百二十八個相關學分,且還能維持系上第一名好成績,不少科目成績甚至還拿到滿分,張家銘臭屁地說,「而且我還可以一天打B(上BBS網站)三小時,不僅有時間跟別人聊創業,周末還可以跟同學打籃球。」為了不讓創業淪為「空想」,大四時張家銘積極找同學談合夥,但多數同年齡朋友的反應是「幹麼那麼認真?」「畢業應該會先去找工作上班吧!」都將他的提議打回票。 父母看待創業呈兩極化 不只是同學不看好,張家銘家裡的反應也非常兩極,張爸爸一直希望成績很好的他能夠出國念書,畢業後就跟一般人一樣能夠進大公司工作,但張媽媽卻一路相挺,支持他的創業夢,且同意給他一年的時間衝事業,協議是如果一年過後還沒闖出什麼成績,再去找份正常的工作。 張家銘笑說,在創立愛情公寓之前,他其實也有過許多失敗的創業例子,鬼點子超多的他,只要是認為有商機都會想試試看,像是茶的星巴克、環保墨水匣、兩岸中藥行,甚至是磁浮列車組件,他都有興趣加入,但統統宣告放棄。 直到一次高中的同學會上,張家銘遇見高中死黨林東慶,當時林東慶劈頭就對張家銘說,「讓我們來談些男人的事,你有沒有想過創業?」這句話如雷貫耳,對早就想要自己當老闆的張家銘來說,就像天雷勾動地火,引發隨後一連串的「iPart愛情公寓」化學作用。 「我和東慶都覺得,年輕人創業一定要趁早,因為還在起步階段,機會成本小,失敗的話,再重新開始就好。」理念相同的張家銘和林東慶在確定創業之後,因為當時Match.com交友網站正紅,張家銘從媒體上看到Match.com在美國有一千兩百萬名用戶,七%的收費VIP會員,每名VIP一個月就要付出二十九美元(約新台幣九百四十四元),每個月就能有新台幣七億八千九百萬元進帳,非常有賺頭! 再加上當時台灣並沒有專職的交友網站,只有入口網站提供的「不專業交友平台」,可以貼照片和檔案,但沒有深入的互動機制,於是一夥人在二○○二年九月湊了一百萬元資金,決心涉足線上交友生意,預計在十二月正式上線。 創新交友網攻女性市場 「很衰,因為沒想到Yahoo!在十月就推了Yahoo!奇摩交友,推出來我們就知道完了。」幾名窮小子,怎麼打得過跨國大公司Yahoo!,果真十二月推出的Maybe交友網站輸得慘兮兮,一百萬元燒到只剩下五十萬元,當時也想過結束創業之路,但張家銘卻認為應該繼續衝下去,其他人也只好硬著頭皮做下去。 他們觀察到Yahoo!奇摩交友有幾乎七成以上的會員是男性,他們決定開發不同的市場,轉向「賺女人的錢」,並開始到處做問卷,調查女生喜歡什麼功能和式樣,雖然日子省到常常在家裡吃免錢的,在公司也只能吃便宜的醬油拌麵,但張家銘卻肯花六萬元請人設計網站,並在二○○三年八月推出可以澆花、養寵物、女性化的愛情公寓,果真在台灣打出一番名號。 不過,光靠微薄的廣告收入,還是沒辦法真正賺大錢,但是收費可能又延緩會員增加量,搞不好最後落得兩頭空,而「收不收費的決定」也在四位創業夥伴間展開激烈辯論,後來張家銘等人決定「衝了」,因為當時他們身上的現金已用罄,必須靠現金卡借錢發薪水,導致信用額度也幾乎耗盡,逼不得已只好誠實和網友溝通,「如果再不收費,就經營不下去了。」 於是,愛情公寓大膽地從二○○四年一月一日開始收費,VIP會員一個月收費七十九元,可以獲得家具、寵物飼料、衣服等優惠,很幸運地,第一個月就達到五十萬元的營業額,也讓團隊有資金搬進現在位於師大附近的大辦公室。 登陸成三大交友網之一 二○○五年張家銘決定帶著愛情公寓正式西進。不過,到中國的開展過程中,竟也像台灣一樣,碰到韓國最大的Cyworld宣布「登陸」,當時C y w o r l d為了進軍中國,還大批招募三千名員工,張家銘笑說,「而我們上海辦公室只有十五個人!」 經過一場激烈的搶人大作戰,靠著源源不絕的創意巧思,愛情公寓成為中國三大交友網站之一,網友可以在網路上同居,還能在虛擬公寓外的虛擬社區逛街,和現實生活一樣的精緻虛擬商店,可以去星巴克喝咖啡、愛迪達健身房健身,連現實生活裡沒有的「男僕店」也一一上線,真正創造了網友、愛情公寓、廣告客戶的三贏局面,更創造了超過兩千萬會員的大商機。 回想起六年前的冬季,儘管手中的一百萬元只剩下一半,但張家銘仍堅持著他熾熱的創業夢,執意放手一搏,也讓他搏出年營收超過上億元的網路事業,而這股勇氣更支撐著他,以更創新的機制服務更廣大的會員。 JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]:www.facebook.com/richfree123...
今周刊/徐一鳴:年輕人擁有台北房子並不難!
真的, 只要打破迷思,有策略、有方法, 年輕人不靠父母,要買到一間自住的屋,真的不難!! 以我的例子來說, 四年前本來看上昌益在關埔區的預售推案, 那時一坪僅15萬多,總價約700萬 那時因為手頭上自備款不足,也沒立即的需求, 所以就沒有立刻下決定購買; 但在去年, 發現關埔這區已逐漸發展起來, 房價一坪也漲到17-18萬, 感覺再不買,還是會繼續漲的樣子, 而且對於男生來說, 都希望先買個房子後,對未來才比較敢有確定的規劃, 買下房子後,心中那種踏實感,會讓自己對於未來更可以規劃確定 基於這樣的理由,雖然當時在關埔的預售案,已逼近千萬的水準, 我還是想辦法,買下了一戶即將在明年交屋的3房2廳40多坪的預售案 雖然房價加上一個車位,已經逼近千萬, 但是在精算過後,還是鼓足勇氣, 給他拼下去!! 以下是我的解法,跟大家分享囉!! 當時預售屋,簽約加訂金,需付100多萬左右, 這個部分就靠賣股票,賣基金,部分信貸,拼出這個頭期款 剩下到交屋每個月大約要繳2萬元的工程款, 以現在園區平均四萬的月薪,拼一下,省一下,應該還是過得去 尤其像我都工作6-7年的,2萬多省一省,還是擠的出來的 只要渡過了繳工程款這段期間,到了明年交屋時, 房貸可貸買價的8成,約720萬, 貸720萬的房貸,一個月連同本息,一個月要繳約4萬的金額; 四萬耶,比繳工程款期間,還要辛苦兩倍,這怎麼可能負擔的來, 這個就是重點所在了, 解決在於我們大有為的政府, 去年年底推出一個2000億,1.5%,前三年只要繳息的房貸專案; 不僅八大公股行庫有這樣的方案,民間各大銀行最近也都跟進了 以這個方案來說,貸款720萬的話,一年利息約14萬, 一個月只需繳1萬出頭就可以了,簡直比租屋還便宜; 有人可能會問,三年後,一個月要繳四萬怎麼辦?? 對於這點,我的想法及解法是- 三年後,關埔這區的機能一定比現在齊全更多, 每坪20多萬的房價,應該會是基本行情; 所以如果到時不想背負那麼重的房貸, 轉手出售,雖不至於大賺,但應該也不會賠錢 如果要繼續居住持有的話, 三年後,可能也結婚了,以夫妻兩人的收入, 繳這個四萬多的房貸,壓力其實也不大; 但辦法真的是人想出來的,跟大家分享囉!! 有任何在新竹購屋的問題,都可以來信討論喔!! 以下轉貼今周刊751期.今周刊/徐一鳴:年輕人擁有台北房子並不難! 大台北地區房價居高不下,政府雖然祭出奢侈稅打房,但很多人仍然望屋興嘆,房地產投資達人──達一廣告董事長徐一鳴提供年輕人購屋的五個建議。他認為,只要打破迷思,有策略、有方法,年輕人不靠父母,想要擁有台北的房子並不難。 十九世紀神職人員朱立斯.海爾(Julius Hare)說,「想買一棟已經裝潢好的房子,就不該到採石場來,除非你在找建築的材料……。」他的意思其實是鼓勵有遠見的人。面對ECFA(兩岸經濟協議)後台北市居高不下的房價,年輕人必須有遠見,一步一步來,才能擁有適合你的房子。 以我為例,從新店溪旁的眷村到仁愛路四段的大廈,其間約十五年,因為父母早逝,一切全是和太太一起辛勤工作、省吃儉用而來。 事實上,只要用心思考策略,就算沒有父母提供金援,年輕人還是有機會靠自己在台北市購屋置產,千萬不要蒙蔽自己的眼睛,草率看空房市。只要懂得利用既有的「遊戲規則」,做出對自己最有利的決定,擁有台北房子並不難。 建議一/打破「買不起」的心態 很多六、七年級的朋友,剛入社會,就遇上台灣經濟史上最黯淡的時光,使得這個年齡層的人,對未來都不敢有太高的期待。但是,根據我這種四年級「上一代人」的經驗,這幾年,許多與我同年齡的台商或海外華人,紛紛把資金移回台灣,導致大量買盤出現,讓台灣,尤其是台北房價一路走高。 這當中,很多六、七年級的年輕朋友,因為缺乏經濟快速成長的人生經歷,很難想像在收入逐年增加下,以前「買得起」的,一下子就變成「買不起」……。 請看一下我附的線圖,你一定同意,四年級最幸運,年輕時都親身經歷過台灣經濟快速起飛;五年級也不差,起碼領過相對較高的薪資。所以,四、五年級的人一旦察覺到台灣未來可能不一樣時,比六、七年級敢於「築夢」與「行動」。 對六、七年級的年輕人來說,眼前不買房子,就算立刻等到第一次經歷經濟成長、薪水快速增加時,恐怕也為時已晚。 道理很簡單,現在看似買不起、負擔沉重的房子,只要你咬牙買下去,隨著收入增加上去,其實負擔都會變得比較小。但若沒買,將來薪水快速增加上來,房價非常有可能隨著經濟起飛再漲一波,到時才想買,恐怕會比今天更感到吃力。 建議二/跟隨「有經驗」的人一起行動 當前低利率的金融環境,除了對有錢人很有利以外,其實對沒什麼錢的年輕人更有利!因為,政府在房貸政策上,對年輕人不但沒什麼限制,甚至還多方鼓勵年輕人借錢買房子,就看你有沒有眼光,掌握到這波奢侈稅帶來的好時機。 從負利率的角度來看房貸,你看到的不是利息支出,而是莫名其妙地增加收入!以年利率二%來算,在二年寬限期內(不用還本金,而且年輕人購屋「自住」,就算二年內轉賣,還是不用繳奢侈稅,卻可以達到相同「投資」效果!)一百萬元的房貸利息支出總共為四萬元,但以最輕微的漲幅二年漲一○%來計算,由於房產價值增加十萬元,以至於不但實質上沒有房貸利息支出,反而還倒賺六萬元。若你有還本金,那些錢可全是你的「儲蓄」,而不是房貸「支出」,因此真的不要太排斥負債購屋。 你也許會質疑,房子漲了又不會賣,房屋增值了也沒什麼意義。然而,身處地震帶上的台灣,銀行評估放款年限時,建築物壽命都只估五十年,但我們壽命很少短於五十年,就算你打算住上一輩子,建築物本身壽命恐怕也不允許,遲早都會有換屋需求。當你計畫換屋時,名下不動產的增值,就是你換屋時一部分的「自備款」。 我的看法是,六、七年級的年輕朋友,應該要把購屋當成一種投資行為,除了滿足居住需求、省下房租支出外,還可不斷累積更多的自備款,除了拿來改善生活品質外,也是存退休金的極佳手段。若你每隔幾年賣掉,再換總價更高的房子時,可以累積更多的自備款與退休金,而且一直是自用住宅,無須繳交懲罰投資客的奢侈稅,這應該算政府網開一面、特別給年輕人投資獲利的「成年禮」。 另外,從當前資金氾濫的嚴重以及超低利率環境來看,銀行可核貸的金額,其實是史無前例的高,更讓這一代年輕人擁有以時間換取金錢的絕佳優勢。你大可利用目前的年輕優勢,盡可能以三十年房貸來估計購屋預算,拉高槓桿、以小搏大。當然,你還是要以長期償付貸款為前提,以長期投資來規避房地產下跌風險。不過,若房貸利率拉高到你難以負荷的程度時,相信房價也上漲不少,賣掉換低總價的房屋,或改成租屋就是了。 除了拉高槓桿外,如何將有限資金發揮最大效益,更是你該關心的重要議題。 從我的經驗來看,房地產投資,單價越高,風險越低;總投資金額越大、投資成功率越高,報酬也最豐厚。最好就是投資土地,風險低,報酬卻最高,因為土地沒有折舊的問題,也沒有天災人禍的危險,在稅賦負擔上卻又相對很少(算算你一間房子要繳多少稅,還有保險、維修及管理費……)。但土地投資金額高、門檻高,你不妨考慮我的作法,退而尋求次佳選擇:買現成的房子。 投資成屋,其實也是投資土地,建築物本身會不斷折舊,但建築物底下那塊地的價值卻會不斷上漲。這就是為什麼二手車只會不斷跌價,但二手屋卻會不斷漲價,差別就在二手屋附帶了會不斷增值的土地。 當你明白成屋投資應該要看土地持分,就不該只貪圖眼前看得到的「使用」空間。舉例來說,很多買家喜愛的露台,就是標準被建商「一魚二吃」的手法之一。 建築法規規定,除非是有頂的建築結構體,否則不能登記在房屋權狀裡,某些建商利用這條規定,只花一點點小錢,搭起所謂的迎賓車道(狠一點的,還在迎賓車道向外撐出雨遮),再把迎賓車道登記成公設,讓全體住戶分擔,但迎賓車道上方的空間,卻變成所謂的露台,再賣給二樓住戶。 建議三/可選擇中古大廈或國宅 所以,早期蓋的中古屋,外觀與設計也許沒今天的成屋那麼吸引人,但卻少了許多你根本用不到的公設(甚至只是用來「灌水」的公設),替買家省下許多冤枉錢,我自己喜歡買中古大廈的理由也在此。 照這道理推,年輕朋友想一想,在台北,同一個地段,同樣的總價,擁有廣大開放空間的國宅,是不是一個次佳選擇中的最佳選擇? 答案是肯定的。許多國宅的土地,原本都屬於國家,只有建築費用才是成本,在開發與規畫上,就不會想要盡量把容積率用完,只會考慮需要蓋多少戶就蓋多少戶。這麼一來,往往會留下大面積的開放空間,使相同建坪的國宅,土地持分並不比老公寓少,但國宅可都配有電梯、停車空間等基本公設,將來時間到了,重新規畫改建,台北一些精華區的國宅保證炙手可熱。 前面說過,成屋投資就是投資土地,那你應該明白,房屋上漲的力道強弱,其實與「建築物」屋齡關係不大。要評估房屋的價值與上漲力道,你必須回歸到房屋的基本面—— 居住需求,也就是房屋周邊的生活機能完善程度、以及未來改善的速度與程度。 例如,某個區塊的生活機能,在幾年後將有重大改善時,將先因預期性買盤湧入,房價很容易從三年前的五百萬元漲到現在的七百萬元,而當該生活機能設施接近完工時,又會從七百萬元漲到一千五百萬元。若你現在以七百萬元(多花兩百萬元)買下,看似吃了大虧,但將來繼續再漲到一千五百萬元時,那到底是現在賣七百萬元的投資客厲害,還是現在用七百萬元買的人厲害? 簡單講,過去沒來得及上車的人,其實也不用嘆氣,趕快透過生活機能影響房價的原則,仔細研究哪個區塊還有上漲潛力,接下來就換你笑了。 當然,就算在多頭市場中,並不是全部區塊的房地產都會齊漲齊跌,某區塊的房價始終沒漲(若考慮通膨因素,其實就是跌了),你以為買到便宜,其實你等於買到一檔空頭走勢的股票,將來房市走空時,反而會跌得最凶。若某區塊漲個不停,你怎麼看就覺得「瘋狂」,其實這區塊在多頭市場中漲得最凶,在跌的時候也最有支撐。 房地產的基本面,其實就是回歸居住需求的生活機能,而房價的塑造,主要是靠生活機能的變化來決定.…...
「有土斯有財」教師成包租婆
   買到精華地段的包租物件,   不僅持有期間的報酬遠勝於定存好幾倍,    幾年後,不想管理了,賣掉了還有機會賺一筆增值的價差,    這真是個穩賺不賠,古今中外皆可以看到,富人致富的硬道理!!以下轉貼蘋果日報「有土斯有財」教師成包租婆2011年 05月05日     我從小看著家人將閒置的房屋出租,深知「有土斯有財」的道理,對我來說,房地產就是最好的投資。擔任中學教師後,我把大學打工存下的第一桶金,加上媽媽的300萬元資金、以軍公教身分申請的200萬元貸款,先後買下台北市民生東路的套房及重慶北路華廈。租金報酬率達4%我對基金、股市都不了解,但特別看好房地產的長期投資價值,買房子就是為了當包租婆賺租金。出租前,我會先參考附近的租金行情,或上網路查詢資料,兩間房子的租金收入,每個月最少2萬元,投資報酬率少說4%,比放在銀行定存2%不到的微薄利息,高出太多了。 以賺取價差的角度來看,這2間房都靠近捷運站、周邊生活機能佳,現在賣出的話,房價可比當初買價高出3成,如果未來哪天我不想當包租婆了,賣掉後還可賺上一筆。 「看好台灣房市」雖然奢侈稅政策即將上路,但站在長期投資者的立場而言,我對台灣房市的前景還是正面樂觀,因為我認為房價還是會持續上升,但可能因為奢侈稅的關係,上漲速度比以前慢;至於另一項最近立委們積極推動的房屋實價登記,我確實會懷疑:如果將來賣掉物件後,是否要課更重的稅?但不管未來情勢怎樣變化,我還是會繼續投資房地產,我一直在台中教書,最近也打算在台中置產,因為我真的看好台灣房市。口述╱羅姿怡採訪整理╱張舒婷 羅姿怡小檔案★年齡:28歲★職業:中學教師★地產資歷:6年多★投資史:2004年以600萬元買下民生東路的套房、重慶北路華廈,每個月租金至少2萬元★看房市:房地產具保值及增值性,即使奢侈稅導致房市急凍,房價仍會持續緩漲,長期投資者不必擔憂資料來源:《蘋果》採訪整理 JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]:www.facebook.com/richfree123...
行家教你挖出發財中古屋-蘇逸洪用200萬元本金賺進400萬元-愈老、愈破愈好賺!
以往常看到理財雜誌,這些名人, 透過買中古屋輕鬆就賺進百萬,千萬的故事, 都覺得遙不可及,這種事不太可能發生在我身上, 但自從前年上了房地產賺錢筆記作者- 王派宏老師的課後, 開始跟一群同好勤勞的看中古屋後, 這二年來,在新竹區已親自體驗或親眼目賭身旁的朋友, 靠著勤於看屋,買房 輕鬆一次賺進數十萬,甚至百萬的實例!! 建議可以鎖定離自己工作或居住地近的精華區,  按以下的評估要件,逐一檢示,   只要夠勤勞,夠堅持, 發財中古屋,就有機會隨時出現在你身邊喔!! *你看中的老房子是增值屋嗎? □1.位於市中心精華區-(地段還是最關鍵) □2.交通便利 □3.學區及生活機能佳 □4.鄰近重大公共建設 □5.社區管理佳 □6.公設比低、土地持分高 □7.房屋沒有重大瑕疵 □8.知名建商建造計分: 第1題打勾得5分, 第2~4題4分, 第5~6題3分,第7~8題2分 將各題得分加總,即為房子的「增值指數」解答: 19~27分 恭喜你!這是一間不受景氣影響,又極具增值潛力的黃金屋。 10~18分 不錯喔!這是一間具有保值性,長線具有增值力的好房子。 0~9分這間房子具有基本的居住條件,但可要小心折舊率大於增值性。   轉貼 Smart智富月刊第129期 2009-04-29 愈老、愈破愈好賺! 好地段的「爛」房子,其實是黃金屋,而在中古屋市場,這樣的黃金屋特別多。而論房價,中古屋在同一區段中,比起預售屋、新成屋,又是最低的,最適合一般首購族或是預算有限的上班族。    台北市內,一間離捷運不遠的老公寓,曾經開過神壇,久未整理,裡頭又黑又亂,但屋主開價便宜,這樣的中古屋,到底是賣相差的「爛房子」,還是增值潛力強的黃金屋?電視節目主持人蘇逸洪,最愛這種一般人眼中的「爛房子」,因為2007年他曾經靠這樣的老屋,5個月內獲利2倍,用200萬元本金賺進400萬元。那一年,43歲的蘇逸洪率性放下主播工作,展開為期2年的「迷你退休」,單靠偶爾接秀、客串主持就能悠哉生活。原來他過去4年認真研究中古屋買賣,悄悄開始轉型當包租公了!目前,蘇逸洪手上有5間房子,其中2間是父母和自己居住,其餘3間全部出租,每月單是收租就超過10萬元。他手上還有一筆過去兩年賣屋賺進的現金,等著這波房價回跌,再逢低買進。現在,上電視時間雖然少了,但騎腳踏車地毯式看屋的時間卻多了。別人看》神壇屋黑又舊,見了就怕他盤算》等改建,頂樓加蓋租更多最近一次出手,是在2008年10月,買進的就是前面提到的那間「爛房子」。當時,全球金融海嘯剛爆發,台灣房市冷到幾乎沒人看屋、買屋,但爛景氣並沒有嚇退蘇逸洪,他反而在松山機場附近買下一間屋齡逾25年的4樓老公寓! 這間老公寓,位在一處老舊社區,在整排公寓中,這間房子外表最舊、最黑。原來,前一位房客在公寓裡開神壇,曾發生火災,讓房子的屋況變得很差。不過,聽完仲介的形容,蘇逸洪反而興趣大增,因為別人望之卻步的爛屋,可是他心目中具備增值潛力的黃金屋。 為什麼?蘇逸洪分析,他其實在附近看屋將近1年,跟附近住戶、店家和房仲打聽到許多資訊,包括這個老社區距離即將開通的松山機場捷運站走路只要十多分鐘,而且已經有建商在當地洽談改建。由於房子是老公寓,土地持分高,未來一旦改建,馬上可以賺到可觀的增值利潤。 最後,蘇逸洪用總價820萬元、每坪約28萬元,買下這間權狀29坪、連同頂樓加蓋使用坪數近60坪的老房子。經設計師裝修後,目前老公寓分成兩層出租,每月租金收入3萬3,000多元,付掉每月攤還本利1萬5,000多元的房貸,還有1萬7,000多元的淨收益,租金報酬率接近5%。敢買這間神壇屋,是因為2007年時,蘇逸洪曾只花1小時看屋,就決定買下了一間爛公寓,5個月後轉手,讓他賺進400萬元。那一次投資中古屋的經驗,讓他充分體會: 「只要地段好,房子老、屋況差,反而有賺頭,因為可以用來殺價,獲利空間更大!」回憶那一次的買屋經驗,蘇逸洪表示,一位代書朋友中午用餐時間打電話問他,要不要去看一間老公寓,位在台北市永吉路,29坪開價800萬元。蘇逸洪聽完一算,每坪才27萬多元,以地段來看,這價格確實便宜。別人看》樓下有惡臭,廚衛積黑垢他盤算》土地持分大,1小時成交他先請代書傳真房屋權狀影本,看到老房子的土地持分逾6坪、銀行鑑價後的貸款成數可達7成,他一算,現在土地1坪至少值150萬元,6坪地就值900萬元,他飯也不吃就趕緊去看屋。到了現場,1樓是間小吃店,沒有處理好的垃圾,傳來一陣陣臭味,抬眼看位在2樓要賣的老房子,他心中暗笑:「三面採光的邊間,很加分。」進到房子,由於老舊、久無人住,有些腐臭味,浴室、廚房都積了厚厚的黑垢,後陽台更是散布雜亂的管線。「難看的門面不是問題,因為可以重新裝修。」蘇逸洪暗自計畫著。因為地段好、生活機能佳,房子的格局和採光不錯,加上最重要的是:土地持分大。所以,屋況差反而變成利多,可以逼屋主把價位放低。「最差,大不了就是出租等改建,所以不到1小時,我就決定買了。」蘇逸洪回憶當時的決定。 結果不到半年,樓下小吃店搬走了,換成85℃咖啡連鎖店。很快的,代書朋友來報,有人出價1,200萬元要買這間老公寓,因可現賺400萬元,蘇逸洪馬上爽快賣出。這個成功經驗讓蘇逸洪確信,好地段的「爛」房子,其實是黃金屋,而在中古屋市場,這樣的黃金屋特別多。因為: 1.中古屋市場價格最亂、物件最雜,但亂中反而最能找到好機會。 2.老房子土地持分高,買房其實是買地,未來獲利空間大。 3.同地段,中古屋價格最便宜、使用空間最大,最值得投資。從統計資料看,中古屋不但成交量大,幾乎是新成屋成交量的兩倍以上,而且論房價,在同一區段中,比起預售屋、新成屋,又是最低的,最適合一般首購族或是預算有限的上班族。 和蘇逸洪一樣,今年55歲的李媽媽,同樣對中古屋情有獨鍾。李媽媽曾經做過房屋代銷,1982年就投入房地產市場,後來雖然回家做主婦,照顧3名子女,但憑藉挑中古屋的好眼光,他們一家前後換過逾6次房子,一路從台北市郊的新店換進市區、從20多坪的小公寓換到現在捷運旁的80坪電梯大宅,成功累積近億元資產。別人看》地板腐朽,雜草比人高她盤算》產權清楚,土地價值夠回憶早年看屋、買屋、換屋的歷程,「那時沒網路,交易也不透明,必須到處跑、看、問,才能掌握資訊。」李媽媽說,她幾乎每天看3、4間房子,遇到週末就帶著孩子一起逛「屋」。不只自己看屋,在中古屋市場,要找到漂亮物件,還得有「好幫手」。除了一般房仲、法拍屋仲介,李媽媽還與銀行催收人員、代書、建商保持聯繫,因為「你只要表明手上有些現金,想買房子」,他們為了解決手上賣不掉的房子或是斷頭的房貸戶,通常會樂於提供資料給你。用這些方法,李媽媽曾經兩次買到超值好屋,讓她大賺90%以上。第1次是1993年,那是一間位於美國在台協會(AIT)台北辦事處後面的老洋房,有個大院子,房子很破舊。由於長期沒人住,木地板已經朽爛,院子雜草叢生到比人還高,大大的老榕樹長滿鬚根,晚上路過,會覺有些毛骨悚然。房子外觀不佳,當媽媽的她一點都不在意,和蘇逸洪一樣,她清楚「外在」只要花錢改造,就能重現舒適,但房子價值要看「內在」。什麼是「內在」?就是1.產權清楚、2.土地價值足夠。把權狀調來看,產權沒問題,土地則有78坪。但她不確定這區段價值有多高?於是跑去問建商,若是有這樣的房子要賣,他們會不會買?建商查了土地使用分區和容積率後,表示很想買,李媽媽回過頭來馬上去出價。 結果,她每坪砍到35萬多元,以總價2,760萬元買到手。房子雖老但採光佳,隔間又方正,很適合家人的需求,所以她只換了衛浴、地板重新裝修,再用力整理院子,整理後的空間,竟有4個停車位這麼大。住了3年多,因為換屋賣掉,結果賣到5,300萬元,大賺2,540萬元。另一間大賺的好屋,就是她目前自住的80坪電梯大宅,同樣是在大安區、信義路,原屋主是一對90多歲的老夫婦,因亟需資金,限一次付現金。雖然房子空置10年、完全沒隔間也沒油漆,只簡單做了水泥牆,但因只賣1,400多萬元,每坪不到18萬元,她當天看完就決定買下,同樣查完權狀,馬上付現。現在,這房子已增值到每坪55萬元,潛在獲利超過205%。最近這10年,李媽媽買中古屋,只鎖定3個地段:台北市大安區、靠近大安區的中正區,以及信義區。為什麼只看這幾區的老房子?因為有捷運、明星學區,而且台北重大工程和建設都以這裡為核心,「這裡是台灣人換屋的終點,永遠都有人要接手!」 李媽媽說。看準這一點,即使近來景氣差,她還是會進場挑屋。 抱地不抱房,先培養挑貨能力在台北市中心,蘇逸洪、李媽媽竟然能買到每坪30萬元以下的老房子,戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為很高竿,因為他們深諳中古屋要「抱地不抱房」的道理。 4月初,中古屋市場傳出好消息,國內5大房仲,包括信義、永慶、住商、中信及台灣房屋公布統計,在房價修正、低利優惠房貸等刺激下,第1季整體中古屋的買氣回溫,成交量較去年第4季成長,光是3月就較2月成交量大增40%。 不過,對於房市前景,學者普遍看淡。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就指出,目前房價只是反彈,並非房市回溫,景氣並未恢復,未來若失業率居高不下、經濟沒好轉,房價仍會下修。所以「買屋不用急,可以慢慢看」。顏炳立則表示,現在的重點不在於能不能進場,而在於你有沒有「挑貨」能力,如果有能力挑到好房子,最差的結果是「只會買貴不會買錯」,即使進場時「短套」,未來也不會「長套」。像蘇逸洪和李媽媽兩位能夠賺倍數獲利的達人,都是在房市景氣好時,捨得賣;房市冷清時,勇於下手。如果你和他們一樣,練就挑貨的好眼光,房市下跌反而是你進場的好時機! *中古屋買賣3提醒 1.自備款及整修費用高 中古屋總價較低,但自備款較高,且銀行對超過25年以上老屋的鑑價金額、核貸成數會較低,加上整修費用等購屋成本,資金使用靈活度較差。 2.詳查老房子的身家 包括房子產權登記、了解屋主搬遷原因及住宅歷史。依《不動產經紀業管理條例》,仲介業者除應向購屋人解說屋況外,消費者也可要求仲介提供各項資料,讓屋況更透明化。除詢問仲介外,還須向鄰居打聽,多一層保障。 3.檢視房屋現狀 屋齡老舊的中古屋,須注意屋內裂縫、供電、漏水等問題,如果是已經裝潢過的中古屋,可要求屋主提供更新證明。 *你看中的老房子是增值屋嗎? □1.位於市中心精華區 □2.交通便利 □3.學區及生活機能佳 □4.鄰近重大公共建設 □5.社區管理佳 □6.公設比低、土地持分高 □7.房屋沒有重大瑕疵 □8.知名建商建造計分: 第1題打勾得5分,第2~4題4分,第5~6題3分,第7~8題2分 將各題得分加總,即為房子的「增值指數」解答: 19~27分 恭喜你!這是一間不受景氣影響,又極具增值潛力的黃金屋。 10~18分 不錯喔!這是一間具有保值性,長線具有增值力的好房子。 0~9分這間房子具有基本的居住條件,但可要小心折舊率大於增值性。 JR購屋理財資訊網 新竹房產產、新竹預售屋資訊 桃園青埔房地產、預售屋資訊 淡海新市鎮房地產、預售屋訊 新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢 新竹股票技術分析課程…...
竹科人轉職房產投資告白-買房子是一個不斷比較的過程
買房子是一個不斷比較的過程,以新竹科學園區周邊來說,成本每坪10萬元就可出手,園區上班族多是自住,不是社會新鮮人就是新婚夫妻,3房或套房搶手,只要市場需求量未減,我身為賣方根本不擔心「賣不出去」。投資客踹共 鎖定中古屋 2月淨賺40萬2011年 04月30日即使政府打房不斷,但不動產和股票相比穩定度高,市場需求度仍強,只要選對產品,就算是投資型物件一樣有獲利空間。政府課奢侈稅對投機客或許有效,對投資客卻是九牛一毛,政府查稅手段才是穩定房價關鍵,但現在人頭戶氾濫,打房成效如何?大家等著看吧!竹科自住需求熱我原本從事科技業,薪水加股票投資也夠一家生活,但在孫道存掏空太電慘賠後便不再相信股票,踏入房仲業,才知道房地產買賣真好賺,我遇過1名投資大戶,才4個月就賺了120萬元,自己是2個月內賺40萬元,平均買賣1間獲利3、40萬元。 我投資主要鎖定中古屋,以新竹科學園區周邊來說,成本每坪10萬元就可出手,園區上班族多是自住,不是社會新鮮人就是新婚夫妻,3房或套房搶手,只要市場需求量未減,我身為賣方根本不擔心「賣不出去」。 過程中不斷比較買房子是一個不斷比較的過程,比建設公司品質、比區域相似個案,基於這種心態,建商當然能夠趁機拉抬價格,政府課奢侈稅反而是幫助投資客趁低買入,加上土地也不課奢侈稅,接下來地價也會繼續飆高,只是漲勢會到什麼程度,就沒人敢保證。口述╱John採訪整理╱詹誌銘 John小檔案年齡:45歲職業:房仲業地產資歷:4年看房市:奢侈稅過後,必然有漲勢投資史:2007年首次購買新竹中古大樓3房含車位,買400多萬元,以500多萬元賣出,4個月內賺3、40萬元2008年同樣購買中古大樓3房含車位,獲利也在30~40萬元2009年購買25年舊透天,地點不是太好,買時總價約400多萬元,賣出500多萬元,獲利30~40萬元資料來源:《蘋果》採訪整理 JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]:www.facebook.com/richfree123...
8個月看80間房!藝人寇乃馨自創挑屋3祕訣,坐擁近億房產!
    勤於看房,是投資中古屋致富成功的第一步!! 只是你肯踏出去,致富的機會,隨時在你身邊!!像我昨天晚上去市區逛逛,等人的空檔,順便踏進一間中信房屋,沒想到晚上10點,就 簽了一間要約!!      Smart智富月刊第152期 2011-03-29 寇乃馨學理財5年,精選好地段中古屋坐擁近億房產的藝人寇乃馨,因主持地產節目,讓她對房地產投資產生了興趣。個性保守又重視風險的她,第一步是下場看屋練功!從一個又一個的看屋現場,體悟到好地段的房子真的最有投資價值。不僅有抗跌性,更沒有入場時機點的問題。不過相對的價格也硬,如何取得相對便宜的價格,就成了關鍵。8個月看了80間房的她,自創了挑選超值屋3大祕訣:祕訣1》找新建案旁的中古屋祕訣2》找有裝潢的物件,省下時間和成本祕訣3》周邊巷道必須好進出 雖然好地段的房子抗跌,但若附近環境好,保值性會更高。所以寇乃馨除了看地段,還會觀察房屋周邊巷道,以及停車位出入口的道路寬度,起碼要好停車、消防車好進出才行。在演藝圈裡,一起搶通告賺錢的夫妻不少,但很少有人能像黃國倫與寇乃馨,不只通告、代言等工作滿檔,手上的錢也沒閒著,全投入房地產裡去滾錢。靠著工作和理財兩頭賺,短短3年,兩人累積資產合計上億元,成為「最會搶錢的銀色夫妻」。被人說很會「搶錢」,寇乃馨不完全同意,特別是他們夫妻對於演藝工作,都很認真打拼。因為,黃國倫與寇乃馨,一個會製作音樂、一個善於模仿,兩人又都能主持和搞笑,而且就連經紀也自己來,像這樣集多元才能於一身的組合,在演藝圈既有市場,也很有利基。把自己當成品牌經營提供加值服務一魚多吃「我們在經營一個屬於我們夫妻的品牌和定位。」寇乃馨有信心的說,也因此,在兩年多前金融海嘯期間,儘管許多企業大砍活動和尾牙預算,她卻堅持不減價接案,但會在主持之外,增加模仿天后等橋段「加值」服務。這樣的做法,反而讓企業客戶更能埋單,也留下好印象,增加不少後續邀約的機會。寇乃馨除了替自己爭取機會,擔任黃國倫經紀人的她,更將這種讓客戶有「一魚多吃」的效益感發揮到極致。「尾牙活動找我們夫妻,除了主持之外,還提供模仿秀、音樂大師唱歌的服務,要是員工有歌唱比賽,國倫老師又可以現場當評審。」寇乃馨笑著說。事實上,有10年主持活動經驗的寇乃馨,對每一場活動的企業主都會勤作功課,她認為,提供具有特色和加值的服務,演藝與代言事業才會走得長久。果然,她的策略讓兩人的接案,從企業尾牙延伸到產品廣告,在「幸福夫妻檔」的品牌形象下,還接獲許多居家、夫妻相關產品的代言機會。因而,在過去2年,黃國倫和寇乃馨大接節目、代言、尾牙活動,寇乃馨更創下1個月內接40場尾牙秀的紀錄,讓兩人一年年收入高達4,000萬元;同心斷金的兩人,就連辦婚禮也都能賺,從婚紗、首飾、喜餅也都有人贊助,加上禮金,外界預估至少撈金上千萬。對於演藝工作、信仰,黃國倫與寇乃馨都是理念和行動一致;但談到理財,這對夫妻檔的觀念差異,大到像是兩個星球的人。在遇到寇乃馨之前,黃國倫是個充滿理想的樂壇浪子,雖然他製作的「我願意」、「男人不該讓女人流淚」等暢銷歌曲,帶來逾千萬元的版稅收入,但投資音樂公司失利,每次借出去的錢也都忘記去追討回來,加上他是虔誠基督徒,1年免費義演200場以上,即使收入,幾乎全都奉獻給教會。因而黃國倫僅存的唯一資產,就只有零星幾張保單,而這還是他做保險業務的父親硬逼著他買的。初嘗投資戰果中古屋房價10年翻3倍黃國倫表示,3年多前轉型當藝人,收入較多後,才開始存錢。但問題是,他雖然知道要會「算」,但行動力還是很弱。原來,有一次他跑去銀行時,發現活儲利率竟只有0.2%,他一度想把現金領出來,放到床底下去,「這樣起碼每天還能看到錢。」黃國倫笑著說。相較之下,寇乃馨較會做收支規畫。她固定會把1/10的收入奉獻給教會,然後再把剩下的收入分成3等分,分別作為生活費、定存,以及投資。不過因為個性使然,都投資風險極低的保險和基金產品。她唯一最大手筆的投資,是10年前在內湖康寧醫院附近,以1坪不到20萬買下70多坪的中古屋。結果,當時總價約1,200萬元的房子,到2005年時漲到2,500萬,現在市價更飆到4,000多萬元,讓她對房地產的增值力大為驚艷。從2005到2006年,是寇乃馨理財觀念大轉變的一年。當時她因主持中華財經台的《理財co coin》節目,才開始對理財有了認識。接著在某次聚餐時,寇乃馨和吳淡如談到了理財,當吳淡如聽到寇乃馨把大部分的錢都放在定存時,大大念了她一頓,叫她不如去挖個洞把錢埋起來好了。8個月看80間房學會挑選超值屋3祕訣吳淡如這一念,讓寇乃馨展開行動,首先調整資產配置,增加投資資金的比例。2006年時,因為與台灣房屋首席總經理彭培業合作主持地產節目,讓她認識了一些建商老闆,也對房地產投資產生興趣。不過,因為個性保守,重視風險的寇乃馨,第一步是下場看屋練功,而不急於馬上投資。做事向來認真的她,儘管工作行程滿檔,但她仍硬是擠出時間,在8個月內,看了近80間房屋。從一個又一個的看屋現場,讓寇乃馨真正體悟到,好地段的房子,真的最有投資價值。而她所謂的好地段,就在台北市大安區、中正區,「好地段有抗跌性,沒有入場時機點的問題。」她說。雖然好地段的房子,隨時都可以入場,但價格也硬,對要投資的人來說,如何取得相對便宜的價格,就成了關鍵。寇乃馨有3大祕訣:祕訣1》找新建案旁的中古屋由於在上述好地段的新建案,每坪動輒要價上百萬元,寇乃馨若評估買不起,就會去看新建案周邊的中古屋,這樣周邊環境差不多,但是可以用較低的價格入手。祕訣2》找有裝潢的物件,省下時間和成本專看有裝潢中古屋的寇乃馨表示,一旦裝潢符合自己生活習慣與需求,因為可以在短時間內入住,還不用另外花錢做裝潢,可為她省下很多時間和金錢。祕訣3》周邊巷道必須好進出雖然好地段的房子抗跌,但若附近環境好,保值性會更高。所以寇乃馨除了看地段,還會觀察房屋周邊巷道,以及停車位出入口的道路寬度,起碼要好停車、消防車好進出才行。好成績帶動老公也跟進下一間房鎖定市郊預售屋經過8個月看屋,寇乃馨出手買下的房子,竟就在自己住的小套房樓下。她表示,這棟社區大樓位在信義路上,鄰近永康街和中正紀念堂,屋齡才9年,居住品質不錯,地段又好,唯一的問題是,社區大樓全是小套房,而且多達96戶。但後來,寇乃馨從管理員那裡打聽到,整個社區裡有2位屋主,都各自買下4戶打通變大屋,她認為很值得投資,幾乎三不五時就會問管理員,這兩間大屋有沒有在賣。結果,連續問了半年,她終於等到其中一間要賣,40坪的房子加上停車位,權狀有62坪,原本開價6,000多萬元,寇乃馨覺太貴而一度作罷。沒多久,她發現房子沒賣掉,便直接找上屋主,因為少了仲介費用,加上自己又是在地住戶,最後她用4,000萬元買下。寇乃馨靠工作還房貸,等待房子增值,今年她2,000萬元的房貸就要全部還清,而房價已增值到5,000萬以上了。在連續買到兩間好屋子之後,寇乃馨更認真看待房地產的投資,黃國倫也在寇乃馨的影響下,開始準備買房。目前年收入上千萬的黃國倫和寇乃馨,雖然工作賺的錢還是進到各自的戶頭,但家庭財務仍由精明的寇乃馨主導。寇乃馨笑說:「男人出去不能沒錢,所以會在黃國倫的皮夾裡固定放1萬元的現金跟信用卡,而且還會買一些比較稱頭的名牌皮包給他使用。」不過對於接下來的購屋計畫,寇乃馨和黃國倫倒是有互相討論並取得共識。雖然寇乃馨的第一優選是大安區和中正區,但因未來這間房子還是要用來自住,而且至少要80坪以上,在兼顧坪數需求和預算能力下,她鎖定具有開發潛力的新熱區,如內湖五期、南港,以及社子島周邊區域的預售屋。寇乃馨表示,現在這些地段新建案每坪開價都要120萬元以上,符合他們需求的屋子,總價超過1億元,所以想要買預售屋,一來不用馬上付清房價,二來還可隨時視行情脫手賣掉。黃國倫指出,自己從來不投資股票或基金,而且大部分時間還是要工作、傳福音,所以還是把錢拿來買房子比較實在。他開玩笑的說:「千金買房,萬金買鄰,所以鄰居也很重要。帝寶開住戶大會,說不定都可以決定台灣一半的股價市值了。」JR購屋理財資訊網新竹房產產、新竹預售屋資訊桃園青埔房地產、預售屋資訊淡海新市鎮房地產、預售屋訊新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢新竹股票技術分析課程新竹法拍課程股票權證套利http://www.101jr.com/E-mail: [email protected]:www.facebook.com/richfree123...
工程師把廢墟打造成黃金屋-1萬元養房 月收入翻6倍
我的房地產導師-潛能激發導師:台中 Dr.City Eric的故事!! 從2年多前開始,星期三下班後或星期六中午, 有空的話我都會從新竹開車前往台中參加Dr.City辦的活動。 Dr.City所辦的單次研討會的課程,不僅收費便宜,僅收個50-100的,還附贈飲料呢!! 更重要的是,Eric及其他講師也都是無私的分享,每每上課我們都是獲益良多!! 除了房產的課程外,我還上過由Eric親自主持的--菁英領袖培訓營第三期(EL3)四天三夜; 我對這個課程是讚不絕口, Eric為了要激發改造平常一絲不苟魔羯座的我, 竟要我當眾扮演瘋瘋癲癲的濟公,演不到味還不能過關呢!! 這真是挑戰我的潛能極限! 除此之外還讓我結識了一群各行各業的菁英死黨!! 大家四天三夜共患難裡所產生的情誼,更是我一生無價的資產!! 握有上百間套房 靠社群分工管理 隨著案子愈投愈多、收入逐步攀高,工程師決定轉行當專業的「包租公」。 現在,他手上投資的套房超過100間,而且不再一個人單打獨鬥,因為「富爸爸」有教:「找到一個賺錢方法,下一步就要讓它系統化。」 去年,他開始經營「包租公社群」,透過網路號召近30位上班族一齊投入包租公生意,這個改變,讓他現在每月收入拉升到18萬元,是當年工程師收入的6倍。 為什麼要找人一起做? 第一、可以分散風險,按他的想法,手上有10萬元資金,頂多投資一個案子, 但如果減到1萬元,則可以投資10個案子,後者風險比較低; 第二、因為案量大,房仲業務員會把好案子先丟過來,投資更順手; 第三、參與者眾,可以分配出租的複雜管理工作,降低個人投入的管理成本。 ...接下來請看報導... 不甘上班族收入增加緩慢,工程師柯惇貿決定轉行當專業的「包租公」。現在他多了一個外號:「City Doctor」(城市醫生)。因為他專找鬧區內的閒置空屋,巧手裝扮後再出租,把別人眼中的「呆資產」徹底活化,變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。 這是一個工程師變身網路包租公,讓自己收入翻升6倍的故事。 柯惇貿,64年次,出身公教人員家庭,從小被灌輸穩定工作最重要。退伍後,進入一家網路公司,任職月薪3萬元的小工程師。因為不甘上班族收入增加緩慢,讀了《富爸爸‧窮爸爸》一書後,被作者羅伯特‧清崎(Robert Kiyosaki)點醒:要賺取「非工資收入」,財富才能自由。 小檔案_柯惇貿 出生:1975年 學歷:逢甲大學建築系碩士 經歷:經貿聯網工程師 現職:創發國際不動產投資團隊創辦人 活用心得:都市的廢墟就有賺錢機會        Eric--柯悙貿--簡直就是我們JR團隊的偶像!! 非工資收入要怎麼賺?「富爸爸」教說:不能去兼差,因為那無法讓你賺到持續而穩定的現金流。柯惇貿想了半天,開始研究買房收租的可能性。可是,他手上存款只有48萬元。以買房自備款至少兩成算,頂多能買總價240萬元的房子,在台北幾乎不可能。 他沒有放棄,往中南部,應該找得到。他轉到母校台中逢甲大學附近找,每個週末,從台北下台中看房子,這樣找了半年,走遍逢甲附近每條小巷,每根電線桿上的紅紙條都撕下來,打電話去問、去看。半年下來,台中西屯區上百間仲介公司,他幾乎都接觸過。 2002年7月,機會來了!1間套房要轉售,出價剛好就是240萬元。當時,柯惇貿算了一下,套房出租,每月租金收入2萬1,000元,扣除銀行利息貸款和雜支,投下去,每月淨收益有1萬元,這位才上班1年的工程師,決定投資下去! 握有上百間套房 靠社群分工管理 隨著案子愈投愈多、收入逐步攀高,工程師決定轉行當專業的「包租公」。現在,他手上投資的套房超過100間,而且不再一個人單打獨鬥,因為「富爸爸」有教:「找到一個賺錢方法,下一步就要讓它系統化。」 去年,他開始經營「包租公社群」,透過網路號召近30位上班族一齊投入包租公生意,這個改變,讓他現在每月收入拉升到18萬元,是當年工程師收入的6倍。 為什麼要找人一起做?第一、可以分散風險,按他的想法,手上有10萬元資金,頂多投資一個案子,但如果減到1萬元,則可以投資10個案子,後者風險比較低;第二、因為案量大,房仲業務員會把好案子先丟過來,投資更順手;第三、參與者眾,可以分配出租的複雜管理工作,降低個人投入的管理成本。 2008年5月,這個網路社群開始了第一個19間套房的投資案,入會門檻只要1萬元,因為回報率穩定,儘管全球金融海嘯爆發,景氣變差,加入的上班族卻愈來愈多。原來在科學園區工作的簡子偉,年薪200萬元,他觀察柯惇貿半年後,覺得這樣運作模式可行,便決定離職專心學做房地產。 帶著30位會員,現在,柯惇貿多了一個外號:「City Doctor」(城市醫生)。因為他專找鬧區內的閒置空屋,巧手裝扮後再出租,把別人眼中的「呆資產」徹底活化,變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。 摸熟環境區域 找出潛力案件改裝 去年12月,柯惇貿相中逢甲商圈內1棟半荒廢的商業大樓。他開始想,改裝辦公大樓資金大,又不易出租,但是大樓閒置的停車場,應該有商機。 儘管停車場機械設備已經損壞,但柯惇貿算一算,修理升降機費用只要30萬元,若27個停車位滿租,年投報率將達96%。由於大樓距離逢甲夜市只有1分鐘路程,甚至可以租給夜市攤販擺放攤車,或租給臨時停車的夜市人潮也可以。 不只靠改造停車場收租,其他投資客沒時間、沒技巧處理的地產投資,只要是空屋,他也出手替人整頓,自己轉手做二房東。 在台中西屯區做了20年代書的黃春子形容:「別人的透天厝租不出去,他也可以承接改成套房租給學生;別人租不出去的套房,他也敢租下來改造再出租。」因為他有腦筋,「可以把廢墟變黃金。」 為什麼別人看不出價值的房子,到他手上就可以不一樣?答案只有兩個字:「聚焦」。6年來,他只專注經營台中西屯區,對這裡熟門熟路。當別的投資客另闢戰場,做多角化經營時,柯惇貿卻選擇扎根台中逢甲商圈,即使到現在,他每個禮拜還是會畫定區域,每一條小巷親自走一遍,看看是否有新案件。 只是在景氣冷颼颼的2009年裡,房地產租金收入真的還可以穩穩賺嗎? 柯惇貿自信地說:「不管景氣再差,住屋需求一定有,只是以前願意花9,000元租房子,現在可能會少花1,000元到2,000元,所以高單價產品要更保守謹慎。」 永慶房屋研展部協理黃增福則分析,房價下跌,貸款利率也會降,對包租公來說,成本低,只是這一波景氣讓上班族收入減少,高單價的套房出租壓力確實較大,建議暫時避開。 目前台北住宅租金年投報率約在6%〜8%左右,中南部因為房價便宜,租金收益尚可維持在10%以上。但柯惇貿因應景氣變化,在計算投報率時,已把租金收入下調1成。 如果你正苦思,在爛景氣中,如何增加財富?想想柯惇貿改造停車場和套房的故事,看看身邊是否也有別人不要的資產,巧思妝點一下,說不定它就是一個最佳的生財工具! *如果你想學,可以這樣做: Step1 開發案件,算出投報率 柯惇貿的社群每一個成員都可以開發案件,他會提供自己開發案件的檢核表供成員參考,負責開發案件的人必須初步探訪價格,算出預估投資報酬率,如果投資報酬率高於8%,且經過柯惇貿檢查沒有其他疑慮後,開發案件者就可把相關訊息登錄在社群網站上,號召其他成員參與 1.篩選案件:查看案件是否位在學校附近或是交通便利的地方 掌握附近租金行情最低是多少?最高是多少?有什麼配備? 注意貸款成數,最保守可向銀行申貸到房價的幾成? 綜合評估後,年報酬率要高於8% 2.估算取得成本:探訪案件周遭鄰居,取得過去成交歷史紀錄,順帶了解附近住戶品質向仲介公司詢價,可先扮成買方,向不同仲介公司探詢案件附近交易行情;接著,再由其他夥伴扮成賣方,同樣問題再問一次,通常仲介公司會壓低賣方預期,探訪到的價格會較低 查詢附近的法拍屋行情 綜合這些數字,與預估的投報率搭配,模擬出案件的出價區間 3.預估租金收入:循出價模式,透過拜訪鄰居、仲介,找出附近的租金行情 目前景氣不佳,租金收入預估最好按原估行情再往下壓低10% 小提醒_中南部學區投資率高 決定是否要投資,取決於投報率高低。柯惇貿認為1年投報率至少要10%以上才值得進場,由於台北房地產取得成本高,不易達到8%投報率,中南部學區反而比較值得進場。 Step2 社群成員投資,討論利潤分配 受理登記:每個案件投資金額不同,少則10萬元,多則上百萬都有。在這社群,開放出資的金額為每單位1萬元,以先來後到順序登記討論利潤分配:案件登記截止後,全部參與者開會討論利潤分配,包括案件開發者、管理者、甚至銀行貸款者都可分配利潤。 就目前柯惇貿累積的10個案件分析,開發者通常可拿「單月淨收入」的10%~20%,管理者則得「該月營收」的10%~20% 徵求管理者:每個案件都會有個管理者,工作內容包括從裝潢整修的發包、監工,到家具採購、現場帶看,再到後續的租金確認,全都由管理者分擔 Step3 裝潢整修 在裝潢整修案件的期間,管理者一般都要確認改裝前是否有取得合法建照;預估工期會多長?而且每天最好是要監工…...
想當包租公 還有哪個區域穩賺?
套房改建,租屋市場,真的是愈來愈競爭了!! ~摘錄自《Smart智富月刊》151期 李媽媽住在台北市八德路四段已經超過30年了,明年即將退休,預估將可以領到一筆500多萬元的退休金,她計畫拿出一些存款,加上這筆退休金,在現有的住家附近物色一間房子,用來出租,一來地點近,管理方便,二來也可以活化資金,創造比定存更好的收益。 在向房仲業者詢問了附近的房價後,李媽媽開始懷疑這個計畫似乎不如想像中理想。原來房價已經漲了好多,超乎李媽媽的想像,三房兩廳的中古大樓竟然要1,600多萬元,等於是還要向銀行貸款才能買得起。李媽媽算了一下,如果把租金扣除房貸利息,好像利潤並不高,退休後沒有收入來源卻要背好幾年的房貸,算盤怎麼敲,看起來都不划算。 觀察市場3大變化 專業包租公逢高出脫 近5年來,房價上漲如急驚風,租金上漲卻是聲聲慢,導致租金報酬率不斷下滑,以台北市來說,租金報酬率到底有多低?根據房地產網站「全球房地產指標」(Global Property Guide)的統計,台北的租金報酬率竟是全亞洲最低,才1.7%。 ▲亞洲租金報酬率,台灣吊車尾 住宅租金不佳,店面租金如何?根據永慶房仲集團的調查,過去3年來,大台北商圈報酬率也在2%~3%徘徊,勉強只比貸款利率高一點。 不只大台北地區的租屋市場報酬率下滑,專營桃園地區的包租公王派宏、專營大台中市場的城市醫生團隊創辦人柯惇貿,與專門鎖定南高雄的包租婆張美美也有感於租金報酬率下滑、競爭者眾,陸續出脫手上的出租物件,趁房價上漲時先賺一波價差再說。 王派宏在全盛時期,手上共有超過200間套房出租,這兩年陸續出清手上的房子,房價漲幅超過當初進價2成就獲利了結。柯惇貿在全盛時期則有超過300間套房出租,目前持有件數已降到200間以下。即使在房價水準較低的高雄市,過去半年來房價補漲氣勢強勁,迫使張美美轉戰房價未明顯增溫的大台南市場。 ▲大台北商圈租金報酬多在2%∼3%徘徊 在這一波高房價持續壓縮租金報酬空間的局勢下,柯惇貿觀察到以下3個變化: 變化1》出租空間縮小 有愈來愈多人投入租屋市場,將購買的透天厝或是整層公寓,改裝分割成獨立套房出租,為求盡速滿租,新投入市場的包租公會降低租金,但是為了補貼更貴的購屋成本,只好將空間規畫得更小,例如一層原先隔4間套房,現在壓縮空間,隔成5間套房,雖然單一套房租金下降,但總體租金收益卻不能變少,才能維持租金收益率不再下滑。 變化2》內裝設備更精緻齊全 當空間縮水,內裝設備就要更精緻齊全,才能吸引租客,液晶電視、冰箱、烘衣機、冰箱、第四台、無線網路、小陽台等,現在已是基本配備。 變化3》招租期拉長 競爭者眾、租屋族的選擇性變多,招租期拉長。如果是先天條件不好的物件,例如交通條件不佳、設備不夠好的房子,招租期可能會從2、3個月拉長到1季以上。 短期投機不宜 長期應審慎做好基本功 眼看租金報酬率這麼低,現在想當包租公、包租婆,這時適合進場嗎?前述3位專業包租公、包租婆的答案相當一致:短期投機不建議,長期投資則要慎選標的,出手前要謹慎再謹慎,務必做好基本功課,因此將綜合3位專業包租公、包租婆的經驗,提供讀者建議。 至於早就晉升為包租公族群的人,該不該趁房價上漲、先賺一波呢?中信房屋副總劉天仁建議,如果沒有資金上的迫切需求,也不知道賣掉房子後的資金可以做哪些更有效益的運用的話,不如先按兵不動。尤其是以大台北區來看,現在把房子賣掉,萬一房價續漲,未來有可能用同樣價格也買不回來。 這套理論走出大台北區,則要因市場而定,如果房子是位在捷運出口旁、附近有大型綠地或公共建設,才具保值效果。若是沒有上述條件,又同時物色到其他租金報酬率更高的物件時,不妨換屋操作。 家經驗》成為包租公前,先做好「停看聽」 停:冷靜思考自己能否提供房客24時服務 不要光想著收房租很開心,服務房客其實是十分煩瑣的工作,因此要成為包租公(婆)前要先問問自己:能不能忍受半夜接到房客電話,客訴熱水器壞掉、冷氣不涼、第四台收視不清楚、馬桶堵塞等狀況,因為這些狀況都是房東要處理的,處理不善或態度消極就會影響續租率。 如果房客是年輕人,還會把不滿上傳到網路討論區,未來想順利招租的如意算盤可能就毀了。 看:不要只看美化後的報酬率 報酬率的算法有好幾種,房仲業者可能會幫你算出最「漂亮」的報酬率,打動你的投資意願。提醒你,買房子不單單只有購屋成本,還要把裝修、借貸、稅務成本考慮進去,租金收入在扣除所有費用後,才是真實的報酬率(編按:報酬率算法請參考下表)。 聽:多打聽附近行情搞清楚「滿租」真相 千萬不要輕易相信房仲業者的廣告!「整層滿租」可能是拉抬房價的宣傳手法。建議你先做做功課,先搞清楚該物件附近的租金行情,參考你想投資的房子的租金水平是低於行情或高於水準,搞不好是原屋主用低租金創造「滿租」的美化手法,目的只為了高價求售。 專家建議》2個招式 提高出租率 招示一:鄰近學校、醫院、公家單位較具市場 房子不是裝潢精緻就租得掉,還要看有沒有足夠的租屋客群。 客觀來說,附近有大學、醫院與公務機關的區域是新手包租公可以優先考慮的。其中,私立大學又優於公立大學,因為公立大學宿舍較多,學生租屋的需求性較小。不過,在少子化的趨勢下,投資私立大學周邊學生套房更要留意招生率的問題,避開招生率低的學區。 招示二:大環境生活機能佳小環境有「全配」 租屋族通常外食機率高,偏好生活機能便利的住宅環境,並希望居住空間也能有「全配」,備齊所有家電與家具,讓租客拎一只皮箱就能入住,也可增加出租率。順利租出後,更可以提供租客長期折扣,吸引租客續約,例如一次繳半年或1年房租給予9折優惠。 ▲全台高租金報酬率推薦區域 【延伸閱讀】搞懂租金報酬率計算方法 租金報酬率的高低牽涉到自有資金多寡、資金成本等面向,想要當包租公,不能不先搞清楚租金報酬率的計算方式。 算法1》毛租金報酬率 特色: 簡單易懂,房仲業多採此法計算 算式:租金報酬率=年租金÷房屋購入總價 【舉例】 李媽媽花了500萬元購入小套房,月收租金1萬2,000元: 報酬率=(12,000×12)÷5,000,000=2.88% 算法2》扣除資金成本的報酬率 特色:算法較單純,且較「算法1」精準,適用於想要買一或兩間房子長期投資者 算式:租金報酬率=(年租金-貸款利息)÷自備款 【舉例】 承「算法1」案例,而李媽媽自備款僅200萬元,300萬元則向銀行貸款,貸款20年期,年利率約2.5%,目前年繳利息約7萬5,000元 報酬率= 【(12,000×12)-75,000】÷2,000,000=3.45% 算法3》淨租金報酬率 特色:精打細算,想當專業包租公者,一定要這樣算 算式:租金報酬率= (年租金-貸款利息-每年修繕及租稅成本)÷房屋持有成本(自備款+裝潢與家具成本) 【舉例】 延續上一個算式的假設,李媽媽另外加上報稅與修繕支出約5萬元,家具與裝潢約10萬元 報酬率= 【(12,000×12)-75,000-50,000】÷(2,000,000+100,000)=0.90% 【延伸閱讀】專家看法 城市醫生團隊創辦人─柯惇貿:淨報酬率低於10%就不考慮 淨租金報酬率是扣除所有成本後的淨利,這才是會實際進到口袋的獲利。在房價不斷創新高之際,等於是要準備的自備款可能會愈墊愈高,壓縮報酬率。以目前的房價來看,如果大台北地區的淨租金報酬率低於5%就可以不考慮,如果走出大台北市場,淨租金報酬率維持10%以上才值得進場。 JR購屋理財資訊網 新竹房產產、新竹預售屋資訊 桃園青埔房地產、預售屋資訊 淡海新市鎮房地產、預售屋訊 新竹購屋諮詢、新竹買屋諮詢 新竹股票技術分析課程 新竹法拍課程 股票權證套利 http://www.101jr.com/ E-mail: [email protected]…...